Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.04.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение полностью и принять новый с/а

этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса  Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 612 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Как следует из представленных документов, на момент заключения договора аренды недвижимого имущества №  4216/1-А от 12.12.2007 жилой дом, в котором находилось предоставленное ответчику помещение, был признан аварийным и подлежащим сносу распоряжением  администрации города Норильска Красноярского края  № 1833 от 29.12.2006.

В этой связи ответчиком правомерно заявлено  в письме от 10.11.2008, о расторжении указанного договора аренды, полученного истцом  11.11.2008 года (л.д. 184). В соответствии с представленным в суд информацией Управления федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю указанный  договор аренды был прекращен  на основании соглашения  о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 12.01.2010, регистрация расторжения произведена 09.03.2010г. № 24-24-38/004/2010/467.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса  Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

         Указанная норма права предполагает совершение арендодателем действий, направленных на сохранение  договора аренды в измененном виде,  недопущение его расторжения. Следовательно, при намерении арендодателя воспользоваться правом замены предоставленного арендатору имущества, в договор аренды должны быть внесены изменения. Доказательства внесения изменений в договор аренды №  4216/1-А от 12.12.2007 в части помещения, предоставленного в аренду,  в деле отсутствуют.  Представленные в суд апелляционной инстанции доказательства свидетельствуют о прекращении отношений сторон по указанному договору.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу статьи 453 Гражданского кодекса при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.  При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Правила толкования договора предусмотрены в статье 431 Гражданского кодекса, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквальное толкование условий  договора аренды       № 4380-А от 16.07.2008, по которому истец обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование помещение площадью 71,80 кв.м. по адресу г. Норильск, район Талнах, ул. Бауманская, 21, свидетельствует о заключении  нового договора аренды, но не о внесении в него изменений, направленных на сохранение ранее существующих отношений по договору аренды №  4216/1-А от 12.12.2007.

В соответствии со статьей 1  ФЗ «О защите конкуренции»  закон определяет организационные и правовые основы защиты конкуренции, в том числе предупреждения и пресечения недопущения, ограничения, устранения конкуренции федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями.

Целями настоящего Федерального закона являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков.

Согласно статье 15 названного закона Федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия)

     Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (опубликован в «Российской газете» 02.07.2008) Федеральный закон «О защите конкуренции» № 135-ФЗ от 26.07.2006 дополнен статьей 17.1 следующего содержания:

    «Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании:      1) актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации;      2) решения суда, вступившего в законную силу;      3) федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.      2. Указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах.      4. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 настоящей статьи, и перечень случаев заключения указанных договоров путем проведения торгов в форме конкурса устанавливаются Правительством Российской Федерации.»      Статья 53 данного закона дополнена пунктом 3 следующего содержания: До установления предусмотренного частью 4 статьи 17.1 настоящего Федерального закона порядка проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона, конкурсы на право заключения таких договоров проводятся в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 2005 года N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях", а аукционы на право заключения таких договоров проводятся в порядке, установленном Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".      Договор аренды № 4380-А заключен 16.07.2008, на данную дату вступила в силу статья 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» (в редакции ФЗ № 108-ФЗ от 30.06.2008), согласно которой заключение данного договора должно было производиться по результатам конкурса или аукциона.

     Договор аренды № 4380-А от 16.07.2008 заключен с нарушением статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции», в связи с чем судом первой инстанции правомерно сделан вывод о его недействительности (ничтожности)  на основании  статьи 168 ГК Российской Федерации.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Требование о порядке заключения договора  путем проведения торгов  не соблюдено при заключении договора аренды № 4380-А от 16.07.2008, поэтому  судом не принимается довод ответчика об оспоримости указанной сделки.

       В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

     Поскольку договор аренды № 4380-А от 16.07.2008 недействителен, требования истца о применении последствий недействительности данного договора подлежат удовлетворению.

      Во исполнение ничтожной сделки  ответчиком  принято от истца по акту приема-передачи без даты имущество: нежилое помещение  площадью 71,80 кв.м. по адресу: г. Норильск, район Талнах, ул. Байманская,21 (л.д. 23). Поэтому указанное имущество  подлежит передаче по акту  ответчиком истцу.

      В результате  исполнения ничтожной сделки ответчик фактически пользовался  предоставленным ему помещением и в силу статьи 167 Гражданского кодекса  обязан возместить другой стороне  в денежной форме  стоимость этого пользования.

      Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования  переданным в аренду  имуществом.

      Ответчик не предоставлял доказательства внесения арендной платы истцу, как и доказательства  того, что размер перечисленной ответчиком арендной платы  превышал обычные ставки, уплачиваемые за аренду  аналогичных помещений в данной местности. Судом первой инстанции данные доказательства не исследовались.

     Высший Арбитражный Суд Российской Федерации  в  пункте 7 Информационного письма № 49 от 11.01.2000 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с  применением норм о неосновательном обогащении» разъяснил, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

          С учетом изложенного судом апелляционной инстанции не принимается довод ответчика  о нарушении судом первой инстанции положений статьи 167 Гражданского кодекса в части применения двусторонней реституции и возложении на истца обязанности возвратить все полученное от ответчика  по возмездному договору аренды от 16.07.2008.

В соответствии со статьей 1103 Гражданского кодекса, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

При наличии доказательств неосновательного обогащения  истца за счет ответчика в результате совершения ничтожной сделки последний вправе обратиться с самостоятельным иском в суд.

        Суд апелляционной инстанции не соглашается с доводом ответчика о том, что  антимонопольный орган мог сам обратиться в суд о признании недействительными ненормативных актов органов местного самоуправления, об изменении или расторжении договора аренды, поэтому у истца отсутствует право на обращение с иском в связи  с отсутствием нарушений его прав со стороны ответчика.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статья 12 Гражданского кодекса к числу  способов защиты гражданских прав относит применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Поскольку истец распорядился  принадлежащим ему имуществом  с нарушением требований статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», он правомерно обратился с настоящим иском в суд, защищая при этом принадлежащее ему право собственности.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса  гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Ограничения на распоряжение муниципальным образованием принадлежащим ему правом собственности установлены выше указанной нормой ФЗ «О защите конкуренции».

В соответствии с подпунктом 3  пункта 1 статьи 23 ФЗ «О защите конкуренции» антимонопольный орган осуществляет следующие полномочия:

 выдает федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, их должностным лицам, за исключением случаев, установленных пунктом 4 настоящей части, обязательные для исполнения предписания:

а) об отмене или изменении актов, нарушающих