Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.04.2010 по делу n А33-16408/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

срок его действия устанавливается с 01.01.2000 по 31.12.2000. Согласно пункту 4.2 договор пролонгируется с согласия обеих сторон, что должно быть подтверждено двухсторонним документом (т.1 л.д.13, 14).

Истцом утверждена и ответчиком согласована 11.04.2000 смета расходов по содержанию здания по адресу: г.Красноярск ул. Гладкова 4, на 2000 год, которая введена с 01.01.2000 (т.1 л.д.52).

В соответствии с соглашением от 07.04.2000 к договору № 95 от 01.01.2000 в связи с заключением договора на возмещение затрат за пользование электрической энергией от 07.04.2000 из сметы к договору № 95 от 01.01.2000 исключена стоимость электроэнергии (т.1 л.д.50).

Истцом утверждена и ответчиком согласована 11.04.2000 смета расходов по содержанию здания  на 2000 год, которая введена с 07.04.2000 (т.1 л.д. 51).

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 30.12.2003 к договору  № 95 от 01.01.2000 пункт 3.7 договора изменен: стоимость текущих и капитальных ремонтов трансформаторной подстанции оплачивается совладельцем дополнительно, согласно фактическим затратам, пропорционально потребляемой им электроэнергии, а наружных и внутренних (цокольный этаж) инженерных сетей - пропорционально принадлежащим ему площадям.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 30.12.2003 пункт 4.1 договора изменен, согласно изменениям срок действия договора продлен по 31.12.2004.

В силу пункта 3 дополнительного соглашения от 30.12.2003 пункт 4.2 договора изменен и согласно изменениям договор пролонгируется на год на прежних условиях, если до его окончания ни одна из сторон не заявит о своем намерении его расторгнуть (т.1 л.д.15).

В январе 2006 года истцом утверждена и ответчиком согласована смета расходов по содержанию здания по адресу: г.Красноярск ул. Гладкова 4 на 2006 год (т.1 л.д.53).

Смета на 2007 год ответчиком не согласована (т.1 л.д.54).

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору № 95 от 01.01.2000 в размере 1 080 351 рубль 62 копейки согласно представленному сводному расчету задолженности (т.1 л.д.114-118).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 21.11.2003 часть здания по адресу: г.Красноярск ул. Гладкова, 4 (литер «А») площадью      2548,10 кв.м., принадлежит истцу на праве собственности (т.1 л.д.11).

Между сторонами по делу заключен договор аренды № 256/Ц от 15.05.2002 (далее – договор аренды), в соответствии с которым истец передает, а ответчик принимает в аренду нежилые помещения в цокольном этаже № 38 и 51 общей площадью 165,4 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г.Красноярск ул. Гладкова, 4. Арендная плата согласно договору составила 16 666 рублей 67 копеек в месяц, без НДС. Срок действия договора установлен сторонами с 01.09.2002 по 01.08.2003 (т.1 л.д.16-18).

Факт передачи помещений в аренду стороны не оспаривают.

Дополнительным соглашением от 18.12.2002 к договору аренды № 256/Ц от 15.05.2002 арендная плата увеличена до 27 565 рублей 56 копеек в месяц, без НДС, срок договора аренды № 256/Ц от 15.05.2002 продлен до 31.12.2003. Днем вступления в силу данного дополнительного соглашения определено 01.01.2003 (т. 1 л. 19).

Дополнительным соглашением от 30.12.2003 к договору аренды № 256/Ц от 15.05.2002 арендная плата установлена в размере 36 380 рублей 06 копеек в месяц в том числе НДС 5 549 рублей 50 копеек. Срок действия соглашения определен с 01.01.2004 по 31.12.2004 (т.1 л.д.20).

Дополнительным соглашением от 30.12.2004 к договору аренды № 256/Ц от 15.05.2002 пункт 4.2 договора изложен в следующей редакции: «Если за один месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит в письменной форме о своем намерении его расторгнуть, договор считается пролонгированным на тот же срок на прежних условиях.» (т.1 л.д.21).

Согласно уведомлениям № 45 от 30.12.2004, № 96 от 30.12.2005, № 117 от 21.12.2006, № 114 от 19.12.2007 арендная плата по договору № 256/Ц от 15.05.2002 в месяц с 01.01.2005 составила 38 300 рублей с НДС, с 01.01.2006 – 45 960 рублей с НДС, с 01.01.2007 – 53 240 рублей с НДС, с 01.01.2008 – 62 131 рублей с НДС (т.1 л.д.22-25).

01.03.2008 истец заявил об отказе от договора аренды нежилых помещений в цокольном этаже площадью 165,4 кв.м. по адресу: г.Красноярск ул. Гладкова, 4 (т.1 л.д.26).

Согласно актам от 03.04.2008 и 14.04.2008 арендованные помещения № 38 и № 51 возвращены истцу (т.10 л.д.66-67).

Из представленного истцом расчета задолженности ответчика по договору аренды следует, что сумма арендной платы за январь - апрель 2008 года по счетам-фактурам № 7 от 31.01.2008, № 158 от 28.02.2008, № 326 от 31.03.2008, № 503 от 30.04.2008 составила 201 183 рубля (т.1 л.д.43-46).

Согласно платежному поручению № 397 от 24.09.2008 ответчиком оплачена аренда подвала за апрель в размере 14 790 рублей (т.1 л.д. 47).

Поскольку задолженности ответчика по договору аренды погашена не в полном объеме истец обратился в арбитражный суд первой инстанции с иском о взыскании с ответчика 186 393 рублей долга за январь - апрель 2008 года.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 05 мая 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.

ОАО «Красноярский леспромхоз», не согласившись с указанным решением суда, обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в том числе из договоров.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Истцом заявлено исковое требование о взыскании 1 080 351 рубль 62 копейки по договору № 95 от 01.01.2000.

Арбитражным судом первой инстанции сделан вывод о том, что условия договора  № 95 от 01.01.2000 сформулированы неопределенно в части указания объектов (зданий), в том, числе занимаемых ответчиком.

Суд апелляционной инстанции полагает, что данный вывод не соответствует материалам дела.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В настоящем деле истец и ответчик, являющиеся сособственниками здания по адресу: г.Красноярск ул. Гладкова 4, договором № 95 от 01.01.2000 определили порядок несения бремени его содержания.

Как обоснованно указал истец, в договоре № 95 от 01.01.2000 действительно нет указания на общую площадь здания. При этом определена часть от общей площади, принадлежащая ответчику - 18,3%.

В соответствии с пунктом 3.1 договора ответчик возмещает истцу затраты по содержанию здания согласно согласованной сторонами смете. В материалах дела имеются сметы, в которых определен перечень расходов истца по содержанию здания по адресу: г.Красноярск ул. Гладкова 4, а также стоимость указанных расходов.

Таким образом, поскольку сметой определен перечень расходов, их стоимость, договором установлен процент покрытия данных расходов ответчиком, договор № 95 от 01.01.2000 не может быть признан незаключенным. Кроме того, фактическое исполнение сторонами договора подтверждает определенность его условия о предмете.

В соответствии с дополнительными соглашениями срок данного договора неоднократно продлялся. В соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения от 30.12.2003 пункт 4.2 договора изменен и согласно изменениям договор пролонгируется на год на прежних условиях, если до его окончания ни одна из сторон не заявит о своем намерении его расторгнуть.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что с учетом буквального толкования пункта 4.2. договора о совместном содержании здания в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2003 договор № 95 от 01.01.2000 прекратил свое действие 31.12.2005.

В 2006 году возмещение расходов истца по содержанию здания осуществлялось на основании утвержденной истцом и согласованной ответчиком сметы расходов по содержанию здания по адресу: г. Красноярск ул. Гладкова 4 на 2006 год.

Смета на 2007 год ответчиком не согласована.

Поскольку исковое требование о взыскании 1 080 351 рубля 62 копеек за период с января по октябрь 2008 года основано на договоре № 95 от 01.01.2000, прекращенном истечением срока действия 31.12.2005, отказ суда первой инстанции в удовлетворении данного требования истца является обоснованным.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о заключении прямых договоров с коммунальными и обслуживающими организациями не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Также пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, законодатель установил, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

В случае отсутствия государственной регистрации договор нельзя признать заключенным.

Договор аренды № 256/Ц от 15.05.2002 заключен на срок менее года (с 01.09.2002 по 01.08.2003) и не нуждается в государственной регистрации.

Дополнительными соглашениями от 18.12.2002 и от 30.12.2003 срок договора аренды  продлен с 01.01.2003 до 31.12.2003 и с 01.01.2004 по 31.12.2004.

Срок действия указанных дополнительных соглашений равен году, следовательно, они в силу требований пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали государственной регистрации. В ее отсутствие дополнительные соглашения являются незаключенными (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пунктах 10, 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснил, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку после окончания действия договора аренды № 256/Ц от 15.05.2002 ответчик продолжал занимать спорные помещения, то договор аренды считается возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды № 256/Ц от 15.05.2002 расчет платы за аренду может изменяться после письменного уведомления арендатора.

В материалы дела истцом представлено уведомление № 114 от 19.12.2007, согласно которому истец уведомил ответчика об увеличении арендной платы в месяц по договору № 256/ц от 15.05.2002 до 62 131 рубля, включая НДС. На бланке уведомления имеется отметка о получении уведомления 24.12.2007 старшим инженером Федюхиным А.А. с его подписью.

Согласно штатному расписанию за 2007 и 2008 год, представленному ответчиком в суд апелляционной инстанции, Федюхин А.А. не является работником ответчика. Доверенность, подтверждающая полномочия указанного лица на получение уведомлений об изменении ставок арендной платы в материалы дела не представлена.

Учитывая изложенное вывод суда первой инстанции о том, что уведомление об увеличении арендной платы в месяц по договору № 256/ц от 15.05.2002 до 62 131 рубля, включая НДС, вручено ненадлежащим образом является верным.

Однако, отказывая на этом основании в удовлетворении требования о взыскании         186 393 рублей задолженности по договору № 256/Ц от 15.05.2002, суд первой инстанции не учел следующего.

В материалах делах имеется уведомление № 117 от 21.12.2006 об увеличении арендной платы с 01.01.2007 до 53 240 рублей с НДС, полученное Бригидиной.

Согласно имеющемуся в материалах дела штатному расписанию Бригидина является сотрудником общества с ограниченной ответственностью ООО «ПКФ «Экта-Трейд» (бухгалтер-кассир). Таким образом, уведомление № 117 от 21.12.2006 об увеличении арендной платы с 01.01.2007 до 53 240 рублей с НДС, вручено согласно условиям договора № 256/Ц от 15.05.2002 (пункт 3.5.).

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендная плата в спорный период подлежит расчету исходя из ставки 53 240 рублей с НДС.

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды заключен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться