Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.03.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Заключенный между истцом и ответчиком договор № 01-08 о передаче в аренду недвижимого имущества муниципальной собственности от 18.02.2008 по своей правовой природе является договором аренды, следовательно, правоотношения сторон регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В порядке статей 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма, здания или сооружения) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество (здание или сооружение) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 27 на первом этаже, общей площадью 26,7 кв.м., согласно технического паспорта (кадастровый номер 24:37:000000:0000:04:254:002:000073790) административного здания, расположенного по адресу: Россия, 663246, Красноярский край, село Бор, ул. Кирова, д. 94. Помещение предоставляется под осуществление торговой деятельности (розничная торговля смешанными товарами). Указанное здание является собственностью муниципального образования Туруханский район Красноярского края и является объектом казны муниципального образования Туруханский район Красноярского края.

Факт принадлежности указанного помещения муниципальному образованию Туруханский район подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.05 серии 24 ДТ № 009810.

В соответствии с пунктом статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1.2 договора срок действия договора устанавливается с 01.03.2008 по 31.01.2009. Сумма договора составляет 30 741 рубль 81 копейка, в том числе налог на добавленную стоимость - 4 689 рублей 41 копейка.

Поскольку договор аренды заключен сторонами на срок менее года, то в силу положений статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации он не подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом), если иное не предусмотрено договором.

По акту приема-передачи нежилого помещения (приложение № 2 к договору аренду № 01-08 от 18.02.2008) истец передал ответчику нежилое помещение, расположенное в административном здании по адресу: Россия, 663246, Красноярский край, с. Бор, ул. Кирова, д. 94, общей площадью 26,7 кв.м., в том числе административных - 26,7 кв.м.

Истец заявил требование об обязании ООО «Тунгуска-Сервис» освободить и передать по акту приема-передачи занимаемое нежилое помещение № 27, общей площадью 26,7 кв.м., расположенное по ул. Кирова, д. 94, п. Бор Красноярского края, кадастровый № 24:37:000000:0000:04:254:002:000073790.

В обоснование требований истец ссылается на прекращение арендных правоотношений в связи с истечением срока действия договора и вступлением в силу статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, до истечения срока действия договора аренды № 01-08 от 18.02.2008 - 31 января 2009 года ни одна из сторон не заявляла о наличии возражений против продолжения арендных отношений. Истец в срок до 31.01.2009 не уведомил ответчика о необходимости возврата арендованного имущества в связи с прекращением срока действия договора от 18.02.2008 № 01-08.

В договоре отсутствуют условия о том, что с истечением срока его действия арендатор обязан освободить занимаемое помещение, либо о необходимости заблаговременного извещения арендатором арендодателя о намерении заключить договор на новый срок.

В соответствии с пунктом 2.2.7 договора арендатор обязуется не позднее, чем за месяц сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении. Доказательства направления ответчиком истцу соответствующего уведомления в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, с 01.02.09 договор аренды в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Истцом не представлено доказательств отказа Администрации Туруханского района от договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Направление истцом ответчику писем от 12.03.2009 № 01-44/1021, от 07.04.2009 № 01-44/1567, от 21.04.2009 № 01-44/1904 с уведомлением о вступлении в силу статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», о проведении конкурса на право аренды спорного помещения и с требованием передать данное помещение истцу, не является отказом от договора, необходимость которого предусмотрена пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, предъявление арендодателем требования о возврате помещения при наличии у сторон обязательственных отношений - действующего договора аренды (то есть при отсутствии отказа от договора) не правомерно.

Также нельзя признать обоснованными и доводы истца относительно применения к спорным отношениям статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Названной нормой определены особенности заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества. В частности заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (за исключением установленных случаев) может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Между тем, заключение договора аренды № 01-08 от 18.02.2008 состоялось до вступления в силу Федерального закона  «О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 30.06.2008               № 108-ФЗ, который был опубликован в Российской газете от 02.07.2008 № 140. Истец не принял соответствующих мер к прекращению договора аренды, заключенного с ООО «Тунгуска-Сервис» до вступления в силу Федерального закона от 30.06.2008 № 108-ФЗ.

Поскольку спорное имущество обременено правом аренды, следовательно, право на проведение аукциона по заключению договора с другими лицами, может возникнуть у истца после отказа в установленном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке от договора аренды от 18.02.2008 № 01-08 и фактического возврата спорных помещений арендодателю.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку истцом не представлено доказательств прекращения существующих между сторонами договорных отношений, вытекающих из договора аренды № 01-08 от 18.02.2008, а, соответственно, продолжения использования ответчиком спорного помещения в отсутствие каких-либо законных оснований, то исковые требования об обязании освободить и передать по акту приема-передачи занимаемое нежилое помещение № 27, общей площадью 26,7 кв.м., расположенное по ул. Кирова, д. 94, п. Бор Красноярского края, кадастровый № 24:37:000000:0000:04:254:002:000073790 не подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются апелляционным судом, поскольку в материалы дела не представлены доказательства о  направлении ответчиком уведомления об освобождении помещения в связи с окончанием срока действия договора аренды от 18.02.2008 № 01-08, которая предусмотрена пунктом 2.7.7 договора, арендатором не направлен в адрес арендодателя, подписанный и оформленный последним акт приема-передачи нежилого помещения, направленные истцом письма от 12.03.2009, 07.04.2009, 21.04.2009 не являются отказом арендодателя от договора,  следовательно,  на основании пунктов 2.2.7, 6.1 договора и положений статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды от 18.02.2008 № 01-08 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Срок действия договора после его возобновления в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации  не истек, ответчик пользуется арендованным нежилым помещением на законных основаниях и требования арендодателя об обязании арендатора освободить и передать по акту приема-передачи занимаемое нежилое помещение № 27, общей площадью 26,7 кв.м., расположенное по ул. Кирова, д. 94, п. Бор Красноярского края, кадастровый № 24:37:000000:0000:04:254:002:000073790 неправомерны, истец не имел законных оснований на проведение конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества, которое передано в аренду ответчику.

Апелляционным судом отклоняется довод истца о том, что договор не зарегистрирован согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Предметом договора аренды от 18.02.2008 № 01-08 является нежилое помещение.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 01.06.2000 № 53 указал, что статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений гражданского законодательства, заключенного сторонами договора, судами первой и апелляционной инстанции сделан вывод о том, что договор аренды от 18.02.2008 № 01-08 возобновлен на неопределенный срок.

Следуя смыслу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на определенный срок не менее года. Поскольку срок действия спорного договора после его возобновления не определен, следовательно, регистрации такой договор не подлежит.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене в виду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Красноярского края от  «27»  ноября 2009  года по делу                    № А33-11019/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

О.В. Петровская

И.А. Хасанова