Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.02.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

кадастрового плана на земельный участок от 11.02.2008 № 50/08-1170 следует, что земельный участок  по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, площадью 153138,24 кв.м., имеет кадастровый номер 24:50:03 00 287:0011(предыдущий КН. 24:50:0300267:0006). Категория земель - земли поселений, разрешенное использование - занимаемый имущественным комплексом парка. Распоряжением Администрации города Красноярска от 01.10.2009 № 3940-недв в сведения государственного кадастра недвижимости внесены изменения относительно разрешенного использования земельного участка: слова «занимаемый имущественным комплексом парка» дополнены словами «административными и офисными зданиями, объектами образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

Судом апелляционной инстанции установлено, что испрашиваемые заявителем строения и сооружения по ул.  Карла Маркса, 151 располагаются на едином земельном участке с кадастровым номером 24:50:0300287:0011, который является объектом культурного наследия (памятником истории) регионального значения «памятное место связанное с историей и культурой города». Городской парк имени Горького с набережной Енисея, и площадью Революции является неделимой территорией.

Законом Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2555 «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения города Красноярска» утверждены границы зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения города Красноярска на основании Проекта зон охраны памятников истории и культуры города Красноярска согласно приложению 1 к настоящему Закону.

В пункте  97 Приложения 1 к данному Закону содержится описание границ охранной зоны объекта культурного наследия регионального значения "Памятное место, связанное с историей и культурой города", расположенного по адресу: город Красноярск, Центральный район.

Охранной зоной данного объекта является территория площади Революции, городского парка и набережной реки Енисей. Северная граница охранной зоны сформирована застройкой по проспекту Мира. Восточная граница охранной зоны сформирована восточным и южным контуром строения по адресу: город Красноярск, улица Горького, 6, а также застройкой по улице Горького до набережной реки Енисей. Западная граница охранной зоны сформирована западным и южным контуром строения по адресу: город Красноярск, улица Карла Маркса, 114, а также застройкой по улице Дзержинского до набережной реки Енисей. Южная граница охранной зоны формируется контуром береговой линии реки Енисей.

С учетом правового статуса испрашиваемого земельного участка как объекта культурного наследия регионального значения "Памятное место, связанное с историей и культурой города", суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Городской парк имени Горького с набережной Енисея, и площадью Революции является неделимой территорией.

Довод апелляционной жалобы о нахождении на территории памятного места недвижимого имущества, принадлежащего различным собственникам, не опровергает вывод суда о недопустимости деления спорного земельного участка. Кроме того факт отчуждения объектов недвижимости, расположенных на территории Центрального парка  и на территории памятного места, в собственность третьих лиц из муниципальной собственности путем приватизации заявителем не доказан. Договор аренды земельного участка заключен со множественностью лиц на стороне арендатора, что также свидетельствует о неделимости земельного участка.

Судом апелляционной инстанции установлено, что имущественный комплекс (недвижимое имущество общей площадью 1399,9 кв.м., движимое имущество в количестве 1052 единиц), являющийся предметом договора от 10.11.2003 № 8032 аренды имущественного комплекса, предназначен для организации досуга и обеспечения жителей города услугами организаций культуры.

Согласно Уставу города Красноярска, принятому Решением Красноярского городского совета от 24.12.1997 N В-62, к вопросам городского значения относятся  создание условий для организации досуга и обеспечения жителей города услугами организаций культуры (пункт 17); сохранение, использование и популяризация объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в собственности города, охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) местного значения, расположенных на территории города (пункт 18); создание условий для массового отдыха жителей города и организация обустройства мест массового отдыха населения (пункт 20).

В соответствии со статьей 64 Устава г. Красноярска в собственности города находятся:  имущество, предназначенное для организации досуга и обеспечения жителей города услугами организаций культуры (пункт 11); объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) независимо от категории их историко-культурного значения в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 12).

Из представленных в материалы дела документов (договоров аренды имущественного комплекса и земельного участка, дополнений к ним, распоряжения о зачете арендной платы, протоколов заседаний комиссий, соглашений об изменении размера входной платы на территорию парка, иные документы) суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что фактически между сторонами возникли отношения по вопросу содержания и функционирования Центрального права им. М. Горького на взаимовыгодных условиях.

В договоре от 10.11.2003 № 8032 аренды имущественного комплекса установлено, что  заявитель (арендатор) обязался проводить ежегодные мероприятия по озеленению парка (вырубка сухих пород, омоложение зеленых насаждений и прочее; проводить культурно-массовые и физкультурно-оздоровительные мероприятия в количестве не менее 300 в год, с согласованием плана мероприятий с Управлением культуры администрации города; участвовать в социально-культурных акциях и мероприятиях, проводимых администрацией города; установить входную плату не более 5% от минимального месячного размера оплаты труда, установленный законом, за одно посещение с сохранением бесплатного посещения для определенных категорий населения.

Распоряжениями Администрации города Красноярска  от 26.08.2004 № 818-р, от 04.11.2004 № 1056-р утвержден план мероприятий по сохранению и развитию Центрального парка на 2004 -2009 года согласно приложению; произведен зачет в счет арендной платы затраты  ЗАО «Центральный парк» на капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого муниципального нежилого фонда городского парка.

В материалы дела представлены протоколы заседаний по вопросу реконструкции и развития Центрального парка г. Красноярска, с участием представителей заявителя, Администрации г. Красноярска,  руководителей проектных и строительных организаций, иных общественных представителей ( от 25.06.2003, от 18.01.2005 № 2, от 25.04.2006), соглашения сторон к  договору от 10.11.2003 № 8032 об изменении размера входной платы на территорию парка  (от 21.03.2006 №7, от 29.06.2007 № 11).

Согласно пояснительной записке эскизного проекта архитектурно-планировочного задания на разработку эскизного проекта реконструкции Центрального парка от 10.02.2005 № 1933 общая площадь Центральный парк составляет 14,8 га, зеленые насаждения 10,4 га, хозяйственная зона 0,75 га, аллеи, мощение, территория аттракционов  4 га. По данным администрации парка в выходные и праздничные дни парк посещают до 20 тысяч красноярцев и гостей города. (п.п. 2.2-2.4.). В разделе 3 пояснительной записки указано, что ЗАО «Центральный парк» арендовало Центральный парк сроком на 25 лет.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что целью заключения договора аренды имущественного комплекса со стороны Администрации города Красноярска явилось создание условий для содержания и функционирования Центрального права им. М. Горького и организации досуга населения, а не получение прибыли от сдачи недвижимого имущества в аренду.

Довод заявителя жалобы о непредставлении Департаментом доказательств того, что недвижимое и движимое имущество, переданное в аренду заявителю по договору аренды № 8032 от 10.11.2003, является имущественным комплексом, отклоняется как несостоятельный.

Предметом договора аренды № 8032 от 10.11.2003 является имущественный комплекс в составе недвижимого имущества общей площадью 1399,9 кв.м., движимого имущества в количестве 1052 единиц. Осуществляя правомочие по распоряжению муниципальным имуществом Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска предоставил ЗАО «Центральный парк»  совокупность движимого и недвижимого имущества для использования их по общему назначению, то есть объектом договора аренды № 8032 от 10.11.2003 является сложная вещь.

В соответствии со статьей 134 Гражданского кодекса Российской Федерации если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Учитывая вышеназванное назначение комплекса имущества, переданного в аренду заявителю, объект аренды является неделимым.

При этом, положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ арендатору по договору не предоставлено право по своему усмотрению определять имущество, подлежащее приватизации.

В силу статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждение зданий приведет к делению самого земельного участка в целях предоставления части участка, необходимой для эксплуатации объектов нежилого назначения, что недопустимо в целях сохранения объекта культурного наследия. Осуществление права на приватизацию испрашиваемых объектов повлечет невозможность исполнения муниципальных функций и прекращению существования «памятного места, связанного с историей и культурой города", расположенного по адресу: город Красноярск, Центральный район, как объекта культурного наследия регионального значения.

Кроме того, суд апелляционной инстанции установил, что заявителем не выполнено условие пункта 3 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ о том, что площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Законом Красноярского края от 30.10.2008 № 7-2279 «Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение» предельное значение площади арендуемого недвижимого имущества для отчуждения государственного имущества Красноярского края или имущества муниципальных образований путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства установлена в  размере не более 1000 квадратных метров (статья 1 настоящего закона).

Из материалов дела следует, что площадь арендуемого заявителем недвижимого имущества по договору от 10.11.2003 № 8032 (с учетом дополнительного соглашения № 13 от 07.03.2008  - т.1, л. 154) составляет 1 816 кв.м., что превышает предельное значение арендуемого имущества, установленное Законом Красноярского края от 30.10.2008 № 7-2279. Следовательно, у ЗАО «Центральный парк» отсутствует преимущественное право выкупа  муниципальных площадей.

Доводы заявителя о том, что им заявлено требование о передаче в собственность части арендуемых им объектов общей площадью 979,8 кв.м., не принимается судом апелляционной инстанции

Из толкования части  3 статьи 3  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ следует, что требования о размере площади касается не площади отчуждаемого помещения, а площади арендуемого помещения, и является императивным. Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества, которое находится в их временном владении и (или) временном пользовании на основании договора или договоров аренды этого имущества.

В силу указанной нормы возможно заключение нескольких самостоятельных договоров аренды недвижимого имущества. 

Согласно пункту 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" закон не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества.

При этом площадь каждого из выкупаемых субъектом малого или среднего предпринимательства объектов недвижимости не должна превышать предельных значений площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, установленных законами субъектов Российской Федерации или, в случае, если субъектами Российской Федерации данные значения не установлены, постановлением Правительства Российской Федерации.

Из приведенных положений  также следует вывод об императивном требовании закона о размере именно площади арендуемого имущества, переданного по конкретному договору аренды.

Таким образом, нарушение ответчиком положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ судом не установлено.

Довод заявителя жалобы о том, что судом не применены статьи 2, 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статья 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия  (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», подлежащие применению при рассмотрении дела, несостоятелен, в рассматриваемом случае подлежит применению Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливающий специальные правила отчуждения субъектами малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или