Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.02.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

наследия регионального значения "Памятное место, связанное с историей и культурой города", расположенного по адресу: город Красноярск, Центральный район.

Охранной зоной данного объекта является территория площади Революции, городского парка и набережной реки Енисей. Северная граница охранной зоны сформирована застройкой по проспекту Мира. Восточная граница охранной зоны сформирована восточным и южным контуром строения по адресу: город Красноярск, улица Горького, 6, а также застройкой по улице Горького до набережной реки Енисей. Западная граница охранной зоны сформирована западным и южным контуром строения по адресу: город Красноярск, улица Карла Маркса, 114, а также застройкой по улице Дзержинского до набережной реки Енисей. Южная граница охранной зоны формируется контуром береговой линии реки Енисей.

Решением исполнительного комитета Красноярского краевого совета народных депутатов от 05.11.1990 № 279 набережная р. Енисей, пл. Революции, городской парк им. Горького  отнесены как памятное место, связанное с историей и культурой города, к памятникам истории и культуры местного значения.

Распоряжением Администрации города Красноярска от 22.04.2002 № 168-недв. (в редакции распоряжения от 23.05.2002 № 217-недв.) ЗАО «Торговый дом «Пикра» передан земельный участок (КН. 24:50:0300267:0006, оценочная зона № 72, категория земель -земли поселений), общей площадью 153 138,24 кв.м., в том числе 11 902,97 кв.м. - площадь, занимаемая объектами недвижимого имущества, 141 235,27 кв.м. - площадь, занимаемая дорожно - тропиночной сетью, расположенный по ул. Карла Маркса, 153а, занимаемый имущественным комплексом парка, сроком на 25 лет.

Во исполнение указанных распоряжений 28.05.2002 между  администрацией города Красноярска (арендодатель) и ЗАО «Торговый дом «Пикра» (арендатор) заключен договор аренды  земельного участка общей площадью 153138,24 кв.м., для эксплуатации имущественного комплекса парка. Срок действия договора аренды установлен с 22.04.2002 по 21.04.2027.  Договор зарегистрирован в ЕГРП 30.10.2002.

Из кадастрового плана на земельный участок от 03.03.2004 № 50/04-1268 следует, что земельный участок  по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, площадью 153138,24 кв.м., имеет кадастровый номер 24:50:03 00 287:0011(предыдущий КН. 24:50:0300267:0006). Категория земель - земли поселений, разрешенное использование - занимаемый имущественным комплексом парка (т. 1, л. 117, т. 4, л. 19).

В материалы  дела представлено охранное обязательство от 14.02.2003 № 102, которым ЗАО «Торговый дом «Пикра» (пользователь) обязалось использовать  объект «памятное место, связанное с историей и культурой города», городской парк им. А.М. Горького в границах ул. К. Маркса, Дзержинского, Горького, набережная р. Енисея, под культурно -досуговые функции. Срок действия настоящего охранного обязательства устанавливается на время нахождения указанного объекта культурного наследия у пользователя (п. 20 охранного обязательства) – т. 2, л. 1.

ЗАО «Центральный парк» зарегистрировано в ЕГРЮЛ за ОГРН: 1032402508490 и создано в результате реорганизации ЗАО «Торговый дом «Пикра» в форме выделения. Общество является правопреемником ЗАО «Торговый дом «Пикра» в части его права и обязанностей, определенных разделительным балансом (п. 1.3. устава ЗАО «Центральный парк», утвержденный 19.06.2003).

Соглашением от 01.10.2003 права и обязанности по договору аренды от 28.05.2002 № 3696 преданы ЗАО «Торговый дом «Пикра» (арендатор) ЗАО «Центральный парк» (новый арендатор), о чем внесена запись в ЕГРП 31.03.2004 № регистрации 24:01:11.2004:150.

Заявитель ссылается на проведение в период с 2003 по 2009 года  мероприятий капитального и инвестиционного характера на территории «Центрального парка», на обеспечение рабочими местами третьих лиц.

В подтверждение указанных доводов заявителем переставлены договоры подряда, поставки, купли-продажи саженцев, договор аренды оборудования с правом выкупа договор оказания рекламных услуг, договор страхования имущества, заключенные ЗАО «Центральный парк» с третьими лицами.

Судом установлено, что распоряжением Администрации города Красноярска  от 26.08.2004 № 818-р (в редакции распоряжения от 04.11.2004 № 1056-р) утвержден план мероприятий по сохранению и развитию Центрального парка на 2004 -2009 года согласно приложению; произведен зачет в счет арендной платы затрат  ЗАО «Центральный парк» на капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого муниципального нежилого фонда городского парка.

В материалы дела представлены протоколы заседаний по вопросу реконструкции и развития Центрального парка г. Красноярска, с участием представителей заявителя, Администрации г. Красноярска, руководителей проектных и строительных организаций, иных общественных представителей ( от 25.06.2003, от 18.01.2005 № 2, от 25.04.2006); архитектурно-планировочное задание на разработку эскизного проекта реконструкции Центрального парка от 10.02.2005 № 1933, эскизный проект шифр 22-02 ЭП-1, 2003 года (т. 2, т. 4).

Из пояснительной записке эскизного проекта следует, что Центральный парк города Красноярска расположен на левом берегу реки Енисей в Центральном районе, в границах улиц имени Карла Маркса, Дубровинского, Горького и Дзержинского общая площадь парка до реконструкции составляет 14,8 га, зеленые насаждения 10,4 га, хозяйственная зона 0,75 га, аллеи, мощение, территория аттракционов  4 га. По данным администрации парка в выходные и праздничные дни парк посещают до 20 тысяч красноярцев и гостей города. (п.п. 2.2-2.4.).

В разделе 3 пояснительной записки указано, что ЗАО «Центральный парк» арендовало Центральный парк сроком на 25 лет.

Пояснительная записка эскизного проекта согласована директором ЗАО «Торговый дом «Пикра», О. Ф. Кудрявцевым.

Судом установлено, что соглашениями от 21.05.2007 № 2544, от 13.03.2007 № 1174 к договору аренды земельного участка от 28.05.2002 № 3696 присоединились Кашавцев С.Л., Попов В.Н., владельцы гаражей, расположенных на границе Центрального парка по ул. Горького (согласно схеме генплана парка, свидетельству о государственной регистрации права от 25.08.2005 серия 24 ЕА № 000748) – т. 3, л. 151-154.

Дополнением от 20.11.2008 № 6730 к договору от 28.05.2002 № 3696 изменена редакция договора аренды: договор аренды заключен со множественностью лиц на стороне   арендатора: ЗАО «Центральный парк», Кашавцева С.Л., Попова В.Н.; арендодателем по договора аренды земельного участка является Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска.

13.06.2006 между  ЗАО «Центральный парк» (субарендодатель) и ОАО «РЖД» заключен договор субаренды земельного участка № Д-1085НРИ/Ню, по которому субарендодатель сдает, а субарендатор принимает в субаренду земельный участок площадью 6929,33 кв.м., определенных в точках 30-99-30, который входит в состав земельного участка с кадастровым номером 24:50:03 00 287:0011, площадью 153138,24 кв.м., по адресу: ул. Карла Маркса, 151, для строительства и эксплуатации комплекса Детской (малой) железной дороги. Срок действия договора субаренды установлен по 21.04.2027 (п. 7.1. договора).

Из кадастрового плана на земельный участок от 11.02.2008 № 50/08-1170 (т. 4, л. 19, 52-54) следует, что земельный участок  по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, площадью 153138,24 кв.м., имеет кадастровый номер 24:50:03 00 287:0011(предыдущий КН. 24:50:0300267:0006). Категория земель - земли поселений, разрешенное использование - занимаемый имущественным комплексом парка. Правообладатель: государственная собственность. Обременение участка: аренда в пользу ЗАО «Центральный парк», ОАО «РЖД», Попова В.Н., Кашавцева С.Л.

Согласно распоряжению Администрации города Красноярска от 01.10.2009 № 3940-недв в сведения государственного кадастра недвижимости внесены изменения относительно разрешенного использования земельного участка: слова «занимаемый имущественным комплексом парка» дополнены словами «административными и офисными зданиями, объектами образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

Согласно выпискам из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.06.2009, представленными в материалы дела,  ООО «Малтат» на праве собственности принадлежат помещения №№  15-36  по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 149 «А».

Гражданину Савченко Л.Г. на праве собственности принадлежит гараж (бокс) площадью 18,1 кв.м., а также земельный участок КН 24:50:0300287:0070, площадью 23 кв.м., разрешенное использование: занимаемого гаражом (боксом) по адресу: г. Красноярск, ул. Дубровинского, 43  «г»» (выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.06.2009, от 17.06.2009).

ООО Строительная компания «Вертикаль» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства по адресу: г. Красноярск, ул. Дубровинского 45 «А» (выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.06.2009).

Гражданину Линевич С.Н. на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 28,6 кв.м., а также земельный участок КН 24:50:0300287:0069 на праве аренды, площадью 82 кв.м., разрешенное использование: в целях эксплуатации трансформаторной подстанции) по адресу: г. Красноярск, ул. Дзержинского,1 (выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.06.2009, от 17.06.2009, договоры купли-продажи недвижимого имущества от 19.05.2004, от 01.09.2002).

Постановлением Администрации Центрального района г. Красноярска от 02.11.1992 № 438  (в редакции распоряжения от 05.01.1997 № 1-р) за Савченко Л.Г. закреплен земельный участок под ранее выстроенным капитальным гаражом.

Постановлением Администрации города  от 14.09.1992 № 352 администрации «Энергонадзор» АО «Красноярскэнерго» было выдано свидетельство на право пользование землей на земельный участок КН 24:50:0300284:0004, площадью 2763,24 кв.м., расположенный по адресу: ул. Дубровинского, 1 в Центральном районе (справка земельного управления г. Красноярска от 17.12.2001 № 9371).

Постановлением Администрации города  от 02.12.1997 № 1777, распоряжения от 29.04.2002 № 193-недв. ОАО «Красноярскэнерго» предоставлен земельный участок КН 24:50:0300267:0009, площадью 116,66 кв.м., расположенный по адресу: ул. Дзержинского,1 в Центральном районе (справка земельного управления г. Красноярска от 21.05.2002 № 4896).

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в законную силу с 05.08.2008, установлен льготный (преимущественный) режим приватизации арендуемых ими объектов недвижимости, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов РФ.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в ред. от 17.07.2009 N 149-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество преимущественное право на приобретение этого арендуемого имущества может быть предоставлено при выполнении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства

Из приведенных норм следует, что арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке субъектом малого (среднего) предпринимательства, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении перечисленных условий в совокупности.

Из материалов дела следует, что средняя численность работников ЗАО «Центральный парк» за предыдущий 2008 год составляет 59 человек, выручка от реализации товаров (услуг) без НДС составила 62 657 000 руб., балансовая стоимость активов  - 22 061 000 руб. В соответствии с условиями Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ  "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" заявитель относится к субъектом малого предпринимательства.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришел к выводу о том, что у заявителя  отсутствует преимущественное право на приватизацию спорных объектов муниципального недвижимого имущества. При этом, суд исходил из того, что площадь арендуемого обществом по договору аренды недвижимого имущества превышает предельное значение, установленного законом;  предметом договора аренды является имущественный комплекс, состоящий из движимого и недвижимого имущества, предназначенный для  функционирования Центрального права им. М. Горького и организации досуга населения в нем; с учетом того, что испрашиваемые заявителем объекты расположены на едином земельном участке, относящемся к объектам культурного наследия, деление которого в случае отчуждения зданий в целях сохранения объекта культурного наследия не допустимо.

Суд апелляционной инстанции считает указанные выводы суда первой инстанции обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

По условиям договора от 10.11.2003 № 8032, согласованного, в том числе, с Управлением культуры администрации г. Красноярска, заявителю передан во временное пользование имущественный комплекс, в том числе: недвижимое имущество общей площадью 1399,9 кв.м, движимое имущество в количестве 1 052 единиц. Между  администрацией города Красноярска заявителем (арендатор) заключен договор аренды  земельного участка общей площадью 153138,24 кв.м., для эксплуатации имущественного комплекса парка.

Из