Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 09.12.2007 по делу n А74-1119/2007. Изменить решение

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

10 декабря 2007 года

Дело №

А74-1119/2007

г. Красноярск

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хасановой И.А.

судей: Кирилловой Н.А., Гуровой Т.С.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу  – Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия, г. Абакан,

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от 30 июля 2007 по делу № А74-1119/2007,

принятое судьей Кобыляцкой Н.Н.,

В судебном заседании участвовали:

Лица, участвующие в деле,  в судебное заседание не явились,

Протокол настоящего судебного заседания велся  Шкреба К.В.

Резолютивная часть постановления объявлена в судебном заседании 05 декабря 2007 года. В полном объеме постановление изготовлено 10 декабря 2007 года.

Индивидуальный предприниматель Пелевин Николай Петрович  обратился в арбитражный суд Республики Хакасия  с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия  о заключении договора  от 15.02.2007г. № 226ФС в редакции спорных  пунктов 3.1, 3.4.1, 3.4.2,3.8,4.11.,5.2, предложенной истцом.

Решением арбитражного суда Республики Хакасия от  30.07.2007г. спорные пункты изложены в следующей редакции:

Пункт 3.1: « Размер годовой арендной платы за участок  в 2007 году составляет 186 435 рублей»

Пункт 3.4.1: « За первый подлежащий оплате период  с 16.12.2006г. по 28.02.2007г. арендная плата вносится  в течение 20 дней с момента подписания договора в размере 37 201 рубль 90 копеек»

Пункт 3.4.2: «Далее ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца с марта 2007 года в размере  15 536 рублей 25 копеек».

Пункт 3.8: «Размер арендной платы изменяется ежегодно путем повышения на индекс  инфляции  без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор».

Пункт 3.11: «В случае передачи участка  или его части в субаренду, размер арендной платы по договору субаренды в пределах срока субаренды  не может быть ниже размера арендной платы  по договору и подлежит перечислению субарендатором в федеральный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 3.5, за исключением средств, подлежащих возврату  арендатору, в размере арендной платы, начисленной по договору за переданный в субаренду  участок или его часть».

Пункт 5.2: «В случае нарушения срока внесения арендной платы по договору, арендатор  выплачивает арендодателю проценты за пользование чужими денежными средствами, установленные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Не согласившись с указанным решением, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия обратилось  с апелляционной жалобой, в которой указывает, что при определении размера арендной платы  подлежала применению ставка арендной платы, определенная на основе отчета об оценке. Вместе с тем, в нарушение статьи 424 Гражданского кодекса РФ, статьи 65 Земельного кодекса РФ и постановления Правительства РФ от 30.06.1998г. № 685 суд применил для расчета размера арендной платы  ставки арендной платы, утвержденные муниципальным образованием г. Черногорска.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить решение арбитражного суда  без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание истец и ответчик, уведомленные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела,  не явились. На основании статьей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:

Управлением Федеральной регистрационной службы  по Республике Хакасия  05.05.2006 года  осуществлена государственная регистрация права собственности Российской Федерации на земельный участок площадью  34 525 кв.м., земли поселений, кадастровый номер 19:02:010505:0030, расположенный по адресу: г. Черногорск, ул. Орлова, 15А. (л.д. 82)

За Пелевиным Николаем Петровичем зарегистрировано 16.12.2006г. право собственности на объекты недвижимости (главная контора, автогараж, подъемник скипов золоудаления, дробильное устройство, галерея топливоподачи, разгрузочное устройство, служебный корпус, главный корпус котельной, котельная), расположенные по указанному адресу (л.д. 107-115), о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права.

Истец 12.02.2007г. обратился  к ответчику с заявлением  на предоставление в аренду находящегося в федеральной собственности земельного участка сроком на 11 месяцев, занятого принадлежащими ему  объектами недвижимости. (л.д.49)

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия  направило истцу проект договора  аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности  № 226ФС от 15.02.2007г., с приложением кадастровой карты участка, акта приема-передачи, расчета арендной платы,  который возвращен арендатором с протоколом разногласий  от 14.03.2007г.

Письмом от 29.03.2007г. Территориальное управление не приняло редакцию арендатора по п.п. 3.1, 3.4.1, 3.4.2, 3.8,  3.11. договора, что послужило основанием для обращения арендатора с настоящим иском в арбитражный суд.

   Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса  граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 6  указанной нормы права установлено, что исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 12 мая 2005 г. N 187-О указал, что из пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в системной связи с иными названными его нормами вытекает  обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 данного Кодекса, - с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, рассмотрение подобного спора подведомственно арбитражному суду.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.  За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в случаях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 8 Закона предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих РФ, в целях их передачи в аренду.

В материалы дела ответчиком представлен отчет 64-щц/05/05 от 09.12.2005г.(л.д. 50) об определении рыночной стоимости земельного участка федеральной собственности с кадастровым номером 19:02:010505:0030, согласно которому рыночная стоимость  данного земельного участка  на дату оценки без НДС составляет 1 587 580 рублей или 7, 75 руб. за 1 кв.м. в год.

Следовательно ответчиком правомерно, исходя из указанного размера  арендной платы определена  величина годовой арендной платы  земельного участка площадью 34 525 кв.м. в размере 267 568 руб. 75 коп. в год или  24 368 рублей 90 копеек в месяц. Вместе с тем, применение им при расчете рыночной ставки годовой арендной платы  индекса потребительских цен на  товары и платные услуги населению по Республике Хакасия, увеличивающей стоимость земельного участка до 8 руб. 47 коп. за 1 кв.м. в год ничем не обосновано.

Судом первой инстанции неправомерно  не принят  указанный отчет в качестве допустимого доказательства по делу.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  в информационном письме от 30.05.2005г. «О рассмотрении арбитражными судами дел  об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»  разъяснил:  «оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности.

Таким образом, вопрос о достоверности  величины арендной платы за земельный участок, находящийся в федеральной собственности , должен быть рассмотрен в рамках отдельного производств на основании иска заинтересованного лица.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 30 июня 1998 года № 685   (в редакции от 23.03.2006 N 156) «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования  федерального имущества».  Пунктом 3 названного постановления предусмотрено, что  заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Вместе с тем, указанной нормой предусмотрены исключения, когда договор аренды может заключаться без проведения конкурса , в том числе  в  случае передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.

Наличие подобного исключения не делает необязательной рыночную оценку объекта, являющегося собственностью Российской Федерации  передаваемого в аренду.

Пунктом  10 Федерального закона «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001г. № 137-ФЗ  ( в редакции Федерального законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ), действующего на момент принятия обжалуемого решения, установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Поскольку право федеральной собственности на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может быть принята ссылка истца на постановление Правительства Республики Хакасия № 324 от 11.12.2002г., которым утверждена кадастровая стоимость земельного участка.

На основании изложенного, решение арбитражного суда Республики Хакасия  от 30.07.2007г. подлежит изменению. Арендная плата за земельный участок площадью 34 525 кв.м. составляет в год 267 568 руб. 75 коп., поэтому требования истца  об установлении размера арендной платы  на основании актов Правительства Республики Хакасия и  Администрации  города Черногорска  в размере 186 435 рублей не подлежали удовлетворению.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса  РФ к договорам субаренды применяются положения о договорах аренды. Учитывая, что размер арендной платы  установлен на основании отчета независимого оценщика, то следовательно, данное положение  применяется и к договорам субаренды. Поэтому пункт 3.11 договора подлежал принятию в редакции ответчика.

Спор в отношении пункта  5.2 договора  между сторонами отсутствовал. Ответчик  ни в письме от 29.03.2007г. , ни в отзыве не возражал по поводу редакции истца данного пункта. Поэтому решение в отношении данного пункта