Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.02.2010 по делу n А33-11406/2009. Изменить решение

систем и оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, а также в целях обеспечения предоставления коммунальных услуг: холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления (теплоснабжения) собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользующимся жилыми помещениями в этом доме лицам, а также осуществления иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

Согласно пункту 1.4 договора собственники и арендаторы нежилых помещений заключают договор на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения, который является неотъемлемой частью данного договора.

В пункте 1.5 договора стороны определили состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление по договору, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

В соответствии с пунктом 1.6 договора перечень работ и услуг, выполняемых Управляющей организацией, а также периодичность и сроки их выполнения представлены в Приложениях №№ 3-5 к договору.

Пунктом 1.7 договора стороны предусмотрели порядок решения вопроса о проведении капитального ремонта, а также накопление средств на счете Управляющей организации для проведения капитального ремонта. Как следует из договора  и приложений №№ 3-6, истец обязался оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно перечню и объему работ: техническое обслуживание конструктивных элементов жилого здания, внутридомового инженерного оборудования здания, содержание придомовой территории, лестничных клеток, дератизация и дезинсекция подвальных помещений и мусоропроводов, содержание и ремонт лифтов, аварийно-диспетчерское обслуживание и другие услуги по содержанию многоквартирного дома.

Собственники (пользователи) помещений обязались своевременно и полностью вносить управляющей организации плату за содержание и ремонт (в том числе капитальный) помещения (общего имущества) многоквартирного дома соразмерно площади жилого (нежилого) помещения и за коммунальные услуги (пункты 1.7, 2.1.9 договора).

Согласно пункту 4.1 договора стоимость услуг по настоящему договору устанавливается в размере платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников и нанимателей помещений дома. Плата за содержание и ремонт помещений (общего имущества многоквартирного дома) включает в себя плату за услуги и работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме в соответствии с перечнями и объемами, установленными в Приложениях №№ 3-5.

В силу пунктов 4.2, 4.3 договора плата за содержание и ремонт помещений определяется решением общего собрания  собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если плата не установлена собственниками, она определяется в размере, установленном нормативными документами органов местного самоуправления. Величина платы за капитальный ремонт многоквартирного дома определяется, исходя из расчета 1, 21 руб. за квадратный метр общей площади жилого помещения, может изменяться по решению собственников.

В связи с изменением тарифов на 2009 год на основании решения городского Совета депутатов от 22.12.2008 № В-6310.03.2009 истец направил в адрес ответчика уведомление №372 о повышении стоимости услуг на содержание и ремонт общего имущества жилого дома с 01.01.2009 в месяц до 13228 руб.73 коп. (тариф за 1 кв.м 17 руб. 42 коп.), 31.04.2009 в связи с изменением тарифов направлена калькуляция на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с 01.01.2009.

Претензией  №902 от 29.05.2009, врученной пользователю 01.06.2009, ООО УК«Красжилсервис» предложило ООО «Заря» уплатить эксплуатационные расходы за период с 01.07.2008 по 31.05.2009 в размере 129 389,99 руб.

Поскольку задолженность по договору №64-э/р от 12.07.2005 ООО «Заря»  не оплачена, ООО УК «Красжилсервис» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании 129 389 рублей 99 копеек задолженности.

           Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок (статьи 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что между ООО «Заря» и ООО УК «Красжилсервис» заключен договор №64-э/р от 12.07.2005  на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения. Указанный договор является разновидностью договора возмездного оказания услуг и регулируется главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно статье 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В соответствии с пунктов 1.1. договора исполнитель обеспечивает осуществление технической эксплуатации и содержания мест общего пользователя домовладения, а пользователь производит оплату эксплуатационных расходов за нежилое помещение, расположенное по адресу ул. Тельмана, д. 25, общей площадью 759,4 м(2).

Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что исполнитель обязан обеспечить техническое обслуживание и бесперебойную работу общедомового санитарно - технического и инженерного оборудования; обеспечить выполнение функций, связанных с текущим ремонтом здания в целом, его инженерного оборудования, внутридомовых инженерных сетей и устройств общего пользования; обеспечить поддержание надлежащего санитарного состояния придомовой территории, относящейся к местам общего пользования домовладения.

Из содержания договора следует, что исполнитель обязан осуществлять меры по содержанию и ремонту здания в целом, а также придомовой территории.

Суд первой инстанции проанализировав условия договора на техническое обслуживание и договора аренды, частично удовлетворяя исковые требования на основании договора №64-э/р от 12.07.2005, пришел к выводу о том, что ответчик, являясь пользователем помещения по договору аренды, обязан оплачивать расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, а не только расходы по содержанию нежилого помещения. Сумма задолженности взыскана судом за период с 01.07.2008 по 08.05.2009. В удовлетворении требований о взыскании задолженности за период с 09.05.2009 по 31.05.2009 судом первой инстанции отказано.   

При этом суд первой инстанции, ссылаясь на статью 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой заказчику предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от договора возмездного оказания услуг, пришел к выводу о расторжении ответчиком в одностороннем порядке договора № 64-э/р от 12.07.2005 с 08.05.2009 и отсутствии правовых оснований для взыскания задолженности после расторжения договора с 09.05.2009.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда об отсутствии правовых оснований для взыскания задолженности за май 2009 года, решение в части отказа в удовлетворении исковых требований подлежит изменению по следующим основаниям.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.

В соответствии со статьями 39 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном жилом доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно статье 15 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Согласно пункту 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), в состав общего имущества многоквартирного дома включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Из материалов дела следует, что собственники жилого многоквартирного дома N25 по ул.Тельмана в г. Красноярске избрали способ управления - управляющую компанию - ООО "УК "Красжилсервис".

В соответствии с пунктом 16 Правил надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, или путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

28.12.2006 между собственниками многоквартирного жилого дома и истцом подписан договор N20-у управления многоквартирного дома.

В приложении № 2 к договору содержится список собственников (пользователей) нежилых помещений с указанием пользователя ООО «Заря» и общей площади занимаемого помещения – 759, 4 кв.м.

В соответствии с пунктом 6.4 Положения о реестре имущества городской казны, утвержденного Постановлением администрации г. Красноярска от 12.09.2006 N 758, в период пользования и владения имуществом городской казны третьими лицами бремя его содержания определяется договором или иным гражданско-правовым актом.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктами 4.2.3,4.2.5,4.2.6, 4.2.21 договора аренды нежилого помещения №9344 от 15.06.2005 предусмотрена обязанность арендатора за свой счет осуществлять содержание арендуемого помещения в надлежащем техническом и санитарном