Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.10.2009 по делу n А33-2795/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

срока действия договора аренды нежилых помещений или заключении нового договора аренды помещений.

В письме от 11.01.2009 № 101 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска сообщил истцу о том, что продлить договор аренды № 11050 от 01.02.2008 не представляется возможным в связи с тем, что строения, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 84, обременены договорными отношениями, предложило передать арендуемые площади по акту приема-передачи представителю департамента.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 08.04.2009 по делу № А33-1168/2009 на общество с ограниченной ответственностью «СибТехно-Сервис» возложена обязанность возвратить в 10-тидневный срок департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилые помещения: номер 24 (комната № 1) на первом этаже, номер 5 (комнаты №№ 15, 16) на втором этаже общей площадью 66,4 кв.м., реестровый номер СТР 04796; номер  № 1 (комнаты №№ 4, 5, 41, 46-49) общей площадью 759, 3 кв.м. на первом этаже, реестровый номер СТР 09777, реестровый номер СТР 04796, всего общей площадью 825,7 кв.м., расположенные по адресу г. Красноярск, ул. Калинина, 84. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.06.2009 решение от 08.04.2009 № А33-1168/2009 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.

Платежными поручениями за период с 31.08.2007 по 26.06.2008 ООО «Сибтехно-сервис» производило платежи за эксплуатационные расходы.

В справке МП «Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие № 5» указало, что задолженность ООО «Сибтехно-сервис» по оплате эксплуатационных расходов на 01.05.2009 составляет 238 868,75 руб.

05.07.2006 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Красноярская теплоэнергетическая компания» (арендатор) подписали договор аренды на совокупность имущества казны города Красноярска № 9972, по условиям которого, арендодатель передает, арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование совокупность имущества казны, согласно Перечням имущества (приложение № 3-1, приложение № 3-2, приложение № 3-3, приложение № 3-4, приложение № 3-5, приложение № 3-6, приложение № 3-7, приложение № 3-8, приложение № 3-9), содержащим сведения о наименовании, количестве, балансовой стоимости и иным идентифицирующим данным, и являющимися неотъемлемыми частями договора. Целевым назначением передаваемого во временное владение и пользование имущества казны города является водо-, тепло-, электроснабжение, водоотведение организаций всех форм собственности и населения (пункт 1 договора аренды № 9972 от 05.07.2006) (с учетом дополнительного соглашения № 16 от 09.07.2008). В аренду переданы: здание реестровый № СТР 04796, расположенное по адресу ул. Калинина, 84; здание реестровый № СТР 09737, расположенное по адресу ул. Калинина, 84/4; здание реестровый № СТР 09776, расположенное по адресу ул. Калинина, 84/5; здание реестровый № СТР 09777, расположенное по адресу ул. Калинина, 84/6; здание реестровый № СТР 09774, расположенное по адресу ул. Калинина, 84/2; реестровый № СТР 09775, расположенное по адресу ул. Калинина, 84/3; реестровый № ИНФ052008, расположенное по адресу ул. Калинина, 84, соор. 7 (приложение к договору № 9972 от 05.07.2006).

В пункте 1 раздела 3 договора аренды установлен срок действия договора аренды № 9972 от 05.07.2006: с 24.07.2006 по 23.07.2055.

Право аренды на нежилое здание общей площадью 2953,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, зд. 84, литер Б-Б3 и на нежилое здание общей площадью 16290,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, л. Калинина, зд. 84, строение 6, литер В2-В5 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.08.2008, что подтверждается выписками из ЕГРП от 27.04.2009 № 01/043/2009-938, от 27.04.2009 № 01/043/2009-939.

Постановлением от 26.11.2008 № 569 создано МП города Красноярска «Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие № 5». На Департамент муниципального имущества и земельных  отношений администрации города возложена обязанность передать муниципальному предприятию города Красноярска на праве хозяйственного ведения имущество, находящееся по адресу: 660061, г. Красноярск, ул. Калинина, 84.

На основании распоряжения администрации города Красноярска от 14.01.2009 № 39-недв за муниципальным предприятием города Красноярска «Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие № 5» закреплено право хозяйственного ведения на недвижимое имущество городской казны, обремененное правом аренды ООО «КрасТЭК» сроком до 23.07.2055, расположенное по адресам: ул. Калинина, 84; ул. Калинина, зд. 84, строение 2; ул. Калинина, зд. 84, строение 3; ул. Калинина, зд. 84, строение 4; ул. Калинина, зд. 84, строение 5; ул. Калинина, зд. 84, строение 6; ул. Калинина, зд. 84, сооруж. 7. Право хозяйственного ведения на указанное на недвижимое имущество зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21.04.2009.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 21.04.2009 на вышеперечисленные нежилые здания, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, зд. 84, зарегистрировано право хозяйственного ведения за муниципальным предприятием города Красноярска «Красноярское пассажирское автотранспортное предприятие № 5», а также обременение - аренда в пользу ООО «Красноярская Теплоэнергетическая Компания».  

Техническая характеристика, описание, схема расположения и место нахождения здания, литер Б, Б1, Б2, Б3, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 84 и здания, литер В2, В3, иВ4, В5, расположенного по адресу: ул. Калинина, 84, стр. 6 приведены соответственно в выписках из Единого государственного реестра объектов капитального строительства № 04:401/2007-61390 от 05.02.2007 и № 04:401/2007-61404 от 05.02.2007.

Письмами исх. № 289 от 06.11.2007, № 6 от 12.03.2008, адресованными на имя директора ООО «Сибтехно-Сервис», ООО «Красноярская автотранспортная компания» сообщило о необходимости погасить задолженность по электроснабжению. В письме № 18 от 21.03.2008, соответственно, предложило в срок до 10 ноября освободить помещение № 39 общей площадью 428, 6 кв.м., находящееся в ремонтной зоне.

Полагая, что ООО «Сибтехно-сервис» как предыдущий арендатор имеет преимущественное право на получение указанных выше нежилых помещений в аренду на новый срок, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

01.02.2008 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО «СибТехно-Сервис» (арендатор) заключили  договор аренды нежилого помещения № 11050, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 2.1 договора от 01.02.2008 № 11050 определено, что срок действия договора устанавливается с 7 ноября 2007 года по 31 марта 2008 года включительно.

Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В связи с тем, что арендатор после окончания срока действия договора продолжал пользоваться арендуемыми помещениями при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, договор аренды от 01.02.2008 № 11050 считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 6.5 договора от 01.02.2008 № 11050 в случае принятия решения об окончании договорных отношений, продленных на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 30 дней.

Письмом от 14.11.2008 № 51429 истец уведомил ответчика о прекращении договора от 01.02.2008 № 11050 с 25.12.2008 в соответствии с пунктом 6.5 договора, необходимости возвращения нежилого помещения арендодателю в срок до 31.12.2008. Уведомление получено ответчиком 19.11.2008, что подтверждается почтовым уведомлением от указанной даты.

Таким образом, поскольку арендатором в установленный срок было направлено арендодателю соответствующее уведомление о расторжении договора аренды № 11050 от 01.02.2008, договор считается расторгнутым с 25.12.2008.

В соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Факт уведомления истцом департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о желании заключить договор на новый срок подтверждается письмами ООО «СибТехно-Сервис» от 27.03.2008 исх. № 9,  от 09.07.2008 исх. № 17, от 15.12.2008 № 36. При этом арбитражный суд соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что договор аренды от 01.02.2008 № 11050 расторгнут с 25.12.2008. Учитывая, что уведомление о желании заключить договор трижды направлялось истцом ответчику,  срок, предусмотренный пунктом  4.2.15 договора, следует признать соблюденным.

Факт отказа департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска подтверждается письмами департамента  от 14.04.2008 № 13285, от 08.08.2008 № 35580.

Судом апелляционной инстанции исследован вопрос о том, надлежащим ли образом истец исполнял свои обязательства по договору аренды от 01.02.2008 № 11050.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1.2 подписанного сторонами договора № 11050 от 01.02.2008 предусмотрено, что за аренду нежилого помещения арендатор уплачивает арендную плату, согласно расчету, который является неотъемлемой частью договора (Приложение № 2) (пункт 1.2. договора).  В пункте 2 приложения № 2 к договору от 01.02.2008 № 11050 указано, что арендная плата в сумме 24937, 17 руб. в месяц перечисляется до 10 числа текущего месяца на расчетный  счет получателя.  

Истец и департамент  муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, заключив договор аренды 01.02.2008, распространили его действие на период с 7 ноября 2007 года по 31 марта 2008 года. Данное обстоятельство влечет невозможность соблюдения условия о внесении арендной платы, предусмотренного пунктом 3.2. договора (арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении № 2). Данная позиция отражена в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно пункту 6 которого соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Таким образом, в данном случае отсутствуют основания считать, что истец в период с 7 ноября 2007 года по 1 февраля 2008 года ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендных платежей.

В отношении задержки внесения арендной платы за апрель, май 2008 года арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что  допущенные истцом немногочисленные (два случая) и непродолжительные просрочки в уплате арендных платежей однозначно не свидетельствуют о ненадлежащем перечислении арендной платы в течение всего срока аренды.

Апелляционная инстанция учитывает, что четкие критерии для оценки понятия «надлежащее исполнение обязательств» отсутствуют,    поэтому в конкретном случае при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы, и данный подход не противоречит содержанию статье  309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае разумными критериями добросовестности, по мнению суда, являются: отсутствие у заявителя задолженности по арендной плате на день принятия решения об отказе в заключении договора аренды на новый срок,    малозначительный характер допущенных правонарушений и отсутствие доказательств причинения ущерба арендодателю.

Имеет значение также отсутствие фактов привлечения истца к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды  (иски о взыскании арендной платы, неустойки за нарушение внесения арендных платежей, о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий).

С учетом сложившихся обстоятельств иная оценка рассматриваемых нарушений влечет необоснованное лишение истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Доказательства, подтверждающие ненадлежащее исполнение истцом иных обязательств по   договору аренды от 01.02.2008 № 11050 в материалы дела не представлено.

Вывод