Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 06.09.2009 по делу n А33-749/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«20» августа 2009 года

Дело №

А33-749/2009-03АП-2986/2009

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «17» августа 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен          «20» августа 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Магда О.В.,

судей:  Бабенко А.Н., Кирилловой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ахметшиной Г.Н.,

без явки лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания «ЭНДИ»

на решение Арбитражного суда  Красноярского края

от  «05» июня 2009 года по делу  № А33-749/2009, принятое судьей Курбатовой Е.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Компания «ЭНДИ» обратилось  в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Улюктэ», к обществу с ограниченной ответственностью «Норильск-Партнер» о признании договора перенайма недвижимого имущества муниципальной собственности от 07.06.2008, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Норильск-Партнер» и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Улюктэ», недействительным и применении последствий недействительной сделки в виде присуждения сторонам обязанности возвратить все полученное по этой сделке.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от  «05» июня 2009 года в удовлетворении исковых требований ООО «Компания «ЭНДИ» отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Как полагает заявитель апелляционной жалобы, решение арбитражного суда первой инстанции является незаконным и подлежит отмене, поскольку истец является заинтересованным лицом в признании договора перенайма недвижимого имущества недействительным. По мнению истца, судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, в части не распространения решения Норильского городского совета депутатов от 13.05.2008 № 11-251 «Об утверждении Положения  «О порядке предоставления в аренду объектов недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Норильск», на отношения, возникшие из договора перенайма от 07.06.2008.  Истец также утверждает, что факт осуществления ремонтных работ в отношении полученного новым арендатором имущества по договору перенайма, не свидетельствуют о возмездности договора перенайма, так как выгодоприобретателем по неотделимым улучшениям недвижимого имущества является арендодатель (муниципальное образование город Норильск).

Ответчик направил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразил несогласие с доводами апелляционной жалобы, просит оставить в силе судебный акт, указывая на его законность и обоснованность.

Лица, заинтересованные в рассмотрении апелляционной жалобы, извещенные надлежащим образом о времени и месте ее рассмотрения, в судебное заседание не явились. На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы проводится в отсутствие представителей сторон, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства. 

22.08.2005  между управлением имущества администрации города  Норильска (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Норильск-партнер» (арендатором) подписан договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 2610-А, по условиям которого, арендодатель предоставляет арендатору по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату недвижимое  имущество - объект для размещения универсального магазина, расположенный по адресу: г. Норильск, ул. Красноярская, д. 8, пом. 1, а арендатор вносит арендную плату и возвращает арендодателю объект по акту приема-передачи по истечении срока действия настоящего договора в исправном состоянии (с учетом нормального износа) (пункт 1.1. договора).

01.08.2005 нежилое помещение передано от арендодателя арендатору по акту приема-передачи.

Соглашением от 12.07.2006 в пункт 1.1.  договора аренды внесены изменения, согласно которому в аренду передан объект, расположенный по адресу: г. Норильск, ул. Красноярская, д. 8, пом. 37, площадью 490,4 кв.м.

Соглашением от 15.08.2006 в пункт 1.1.  договора аренды внесены изменения, согласно которому объект передан для размещения магазина промтоваров на площади 113,0 кв.м., магазина продтоваров на площади 282,2 кв.м. и аптеки на площади 95,2 кв.м.

Договор аренды от 22.08.2005 № 2610-А зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.10.2006.

10.10.2005 по договору субаренды № 1968-с от 11.10.2006 ООО  «Норильск-партнер» (арендатор) предоставило ООО  «Компания ЭНДИ» (субарендатору) во временное владение и пользование недвижимое имущество – объект для использования его субарендатором в качестве аптеки, расположенный на первом этаже отдельно стоящего здания по адресу: г. Норильск, ул. Красноярская, 8, площадью 95,2 кв.м.,  принадлежащий арендатору на правах аренды по договору аренды недвижимого имущества № 2610-А от 22.08.2005, по акту приема-передачи (пункты 1.1., 1.2., 1.3. договора).

Договор субаренды согласован с управлением имущества администрации города Норильска 11.10.2006 и зарегистрирован за  № 1968-С.

В соответствии с протоколом от 06.05.2008 № 7 заседания Комиссии  по рассмотрению заявок о предоставлении объектов муниципальной собственности в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Норильск-Партнер» согласован договор перенайма, предметом которого является передача прав и обязанностей по договору аренды № 2610-А от 22.08.2005 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Улюктэ»  при условии выполнения ремонта фасада в 2008 году.

07.06.2008 по договору перенайма ООО «Норильск-Партнер» (арендатор) с согласия Управления имуществом администрации города Норильска (арендодателя) передало новому арендатору ООО «Торговый дом «Улюктэ» (новому арендатору) все права и обязанности арендатора по договору аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 2610-А от 22.08.2005, заключенному с арендодателем сроком до 01.08.2010 на аренду объекта общей площадью 490,4 кв.м. для организации торговли  продовольственными товарами - на площади 282,2 кв.м., промышленными товарами - 113 кв.м., фармацевтическими препаратами (аптека) - 95,2 кв.м., расположенному по адресу: г. Норильск, ул. Красноярская, д. 8, помещение № 37 (пункту 1.1. договора).

По акту приема-передачи объект недвижимости передан от арендатора новому арендатору.     

16.06.2008 договор перенайма зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Полагая, что договор перенайма является недействительным в силу ничтожности, поскольку в нем отсутствуют условия об оплате перехода права аренды от старого арендатора к новому, договор составлен без проведения торгов,  является притворной сделкой, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании договора перенайма недвижимого имущества муниципальной собственности от 07.06.2008, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Норильск-Партнер» и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Улюктэ», недействительным и применении последствий недействительной сделки, обязав стороны возвратить все полученное по этой сделке.

Исследовав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правом  на обращение в арбитражный суд обладает любое заинтересованное  лицо, права которого нарушены или оспариваются.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Помимо способов прямо названных в указанной статье, статья 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусматривает защиту гражданских прав иными способами, предусмотренными законом,  в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья  167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.     

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.02.2001 нежилое помещение общей площадью 495,00 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Норильск, ул. Красноярская, д. 8, пом. 1, принадлежит единому муниципальному образованию «город Норильск» на праве муниципальной собственности.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В качестве основания исковых требований истец указывает договор субаренды № 1968-С от 11.10.2008.

Отношения сторон по договору субаренды регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 7.1. договора субаренды № 1968-С, в редакции дополнительных соглашений, срок действия договора субаренды установлен до 10.10.2008.

С учетом изложенного, и принимая во внимание, что договор субаренды № 1968-С подписан 10.10.2005, но согласован с собственником - управлением имущества администрации города Норильска 11.10.2006, срок действия договора субаренды не менее года (год и более), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что данный договор в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным (аналогичные выводы содержатся в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и пункте 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При этом, суд правильно указал, что незаключенный договор в силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 2 статьи 615  Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласования арендодателя предоставлять свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды.

Статьей 338 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Как следует из протокола от 06.05.2008 № 7 заседания Комиссии  по рассмотрению заявок о предоставлении объектов муниципальной собственности в аренду, обществу с ограниченной ответственностью «Норильск-Партнер» согласован договор перенайма, предметом которого является передача прав и обязанностей по договору аренды № 2610-А от 22.08.2005 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Улюктэ»  при условии выполнения ремонта фасада в 2008 году.

Дата заседания комиссии - 06.05.2008.

Договор перенайма недвижимого имущества муниципальной собственности подписан ООО  «Норильск-Партнер» (арендатором) и ООО «Торговый дом «УЛЮКТЭ» (новым арендатором) - 07.06.2008.

Поскольку решение Норильского городского Совета депутатов от 13.05.2008 №11-251 «Об утверждении Положения «О порядке предоставления в аренду объектов недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Норильск», вступает в силу с момента его принятия - 13.05.2008 (пункт 4 решения), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том,