Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.11.2007 по делу n А33-6807/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

«Агат-Ко ЛТД» Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации по Красноярскому краю выдано разрешение № 78 (т.1, л.д. 105) на выполнение строительно-монтажных работ 9-ти этажного жилого дома и 44-х отдельно стоящих гаражей согласно постановлению администрации г. Красноярска от 25 июля 1997 года № 942 и временного разрешения ГАСН г. Красноярска от 25 февраля 1998 года, сроком действия на два года на строительство нулевого цикла и надземной части.

9 сентября 1998 года между товариществом с ограниченной ответственностью «Агат Ко, Ltd» (заказчик) и строительной фирмой «Роза ветров» (подрядчик) подписан договор строительного подряда № 4 (т.2, л.д. 123), в соответствии с пунктом 1.1 которого заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя осуществления строительства и сдачу в эксплуатацию четырех блок-секции (строительные оси 1 -6) 10-ти этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул.Юшкова, в комплексе с гаражами и овощехранилищами согласно проектно-сметной документации, утвержденной заказчиком и подрядчиком.

Согласно пункту 1.3 договора строительного подряда сдача объекта по акту рабочей комиссии должна быть осуществлена в срок не позднее 1 августа 2000 года. В соответствии с пунктом 2.9 договора после сдачи объекта в эксплуатацию и проведения между сторонами всех взаиморасчетов, заказчик обязуется оформить право собственности на принадлежащую подрядчику согласно пункта 5.2 и приложения № 2 часть жилого дома. Право собственности оформляется на указываемых подрядчиком физических и юридических лиц в соответствии с заключенным договорами долевого участия в строительстве объекта и иными договорами.

Согласно уставу общества с ограниченной ответственностью «Агат-строй», зарегистрированного администрацией Железнодорожного района г. Красноярска № 209 от 12 апреля 1999 года, данное общество создано в результате приведения организационно-правовой формы товарищества с ограниченной ответственностью «Агат-Ко ЛТД» в соответствие нормам Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» и перерегистрации товарицества с ограниченной ответственностью «Агат-Ко ЛТД», зарегистрированного администрацией железнодорожного района г. Красноярска 15.03.94 № 122 (т. 2, л.д. 113).

6 марта 2000 года между обществом с ограниченной ответственностью «Агат-строй» и обществом с ограниченной ответственностью «Роза ветров» подписан договор № 26 (т.1, л.д.87), в соответствии с пунктом 1.1 которого общество с ограниченной ответственностью «Агат-строй» передало, а общество с ограниченной ответственностью «Роза ветров» приняло незавершенное строительство многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 11 212,96 кв.м. по адресу: ул. Юшкова, в Октябрьском районе г. Красноярска. Согласно пункту 2.1 договора общество с ограниченной ответственностью «Роза ветров» компенсирует стоимость переданного ему незавершенного строительства по ул. Юшкова в соответствии с условиями данного договора путем выделения квартир общей площадью 612 кв.м. на сумму 2,8 млн. руб. С момента выполнения всех условий договора, договор строительного подряда № 4 от 9 сентября 1998 года между данными обществами считается прекращенным по обоюдному согласию (пункт 4.1 договора).

Письмом от 6 марта 2000 года № 29 (т. 1, л.д. 34) общество с ограниченной ответственностью «Агат-строй» обратилось с заявлением на имя директора Департамента градостроительства администрации г. Красноярска, в котором просило передать права землепользования на земельный участок площадью 11 212,96 кв.м. по ул. Юшкова в Октябрьском районе г. Красноярска, обществу с ограниченной ответственностью «Роза ветров» ввиду отсутствия инвестиций для продолжения строительства у общества с ограниченной ответственностью «Агат-строй» и учитывая затраты, понесенные генеральным подрядчиком обществом с ограниченной ответственностью «Роза ветров» на разработку проектно-сметной документации и освоение строительной площадки.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 9 декабря 2000 года № 1205-арх (т.2, л.д. 23) на основании добровольного отказа общества с ограниченной ответственностью «Агат-строй» от земельного участка признано утратившим силу постановление администрации г. Красноярска от 25 июля 1997 года № 942 о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Агат-Ко ЛТД» земельного участка. Обществу с ограниченной ответственностью «Роза ветров» предварительно согласовано место размещения объекта на земельном участке площадью 11 902,62 кв.м. расположенном по ул.Юшкова напротив дома № 18А в Октябрьском районе г. Красноярска для проектирования многоэтажного жилого дома в аренду сроком на 2 года.

19 января 2001 года Комитет по архитектуре и градостроительству выдал обществу с ограниченной ответственностью «Роза ветров» архитектурно-планировочное задание на проектирование многоэтажного жилого дома в Октябрьском районе по ул. Юшкова, сроком действия до 9 декабря 2002 года (т.2, л.д. 26).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 9 июня 2003 года по делу № А33-2246/03-С2, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14 августа 2003 года (т. 1, л.д. 84), обществу с ограниченной ответственностью «Агат-строй» отказано в иске к обществу с ограниченной ответственностью «Роза ветров» об обязании последнего исполнить договор № 26 от 6 марта 2000 года, а именно: зарегистрировать право на незавершенное строительство в соответствии с законом. Отказ в иске обоснован тем, что обществом с ограниченной ответственностью «Агат-Ко ЛТД» не были представлены доказательства регистрации права на незавершенное строительство до его передачи ответчику.

23 декабря 2003 года заключением по присвоению почтового адреса № 21859 Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г. Красноярска незавершенному строительством жилому дому присвоен адрес: г. Красноярск, ул. Юшкова, 18-г.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 1 апреля 2004 года № 790-арх (т.2, л.д. 24) в связи с обращением общества с ограниченной ответственностью «Роза ветров», последнему продлен до 9 декабря 2004 года срок предварительного согласования места размещения объекта, установленного пунктом 2 распоряжения администрации г. Красноярска от 9 декабря 2000 года № 1205-арх.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 9 июня 2005 года по делу № А33-14377/04-С2 (т 2, л.д. 120) признан незаконным отказ Комитета по архитектуре и градостроительству администрации города Красноярска от 22 октября 2003 года в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Агат-строй» земельного участка для строительства в Октябрьском районе по ул. Юшкова общей площадью 11 902,62 кв.м.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 30 сентября 2005 года № 2223-арх (т.2 л.д. 2) обществу с ограниченной ответственностью «Агат-строй» предоставлен в аренду на три года земельный участок из земель поселений площадью 5 749 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Юшкова, 18г, для строительства 9-ти этажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями гаражей боксового типа, а также инженерным обеспечением объекта.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 25 января 2006 года № 97-арх площадь земельного участка, указанная в распоряжении от 30 сентября 2005 года № 2223-арх увеличена до 9 492 кв.м.

13 декабря 2006 года между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Агат-строй» подписан договор аренды земельного участка № 2923 (т.2, л.д. 5), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:0095, находящийся по адресу: г. Красноярск, ул. Юшкова, 18г, площадью 9 492 кв.м. для использования в целях строительства 9-ти этажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями гаражей боксового типа, а также инженерного обеспечения в границах, указанных в кадастровой карте участка. Согласно пункту 2.1 договора аренды участка устанавливается с 30 сентября 2005 года по 29 сентября 2008 года.

8 сентября 2005 года общество с ограниченной ответственностью «Агат-Строй» зарегистрировало в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом со встроенными помещениями и гаражами боксового типа застроенной площадью 2 470,50 кв.м. по адресу г. Красноярск, ул.Юшкова, о.с.н. 18г, литер А, с кадастровым номером 24:50:01188:0034:04:401:002:000164310, что подтверждается  представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д. 82).

В дальнейшем данный объект был продан с торгов 30 января 2006 года гражданину Хобякову Игорю Станиславовичу, право собственности которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 6 марта 2006 года.

20 декабря 2006 года между Хобяковым Игорем Станиславовичем (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «МеталлИнвест» подписан договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (т. 1, л.д. 41), согласно пункту 1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателю объект незавершенного строительства (лит. А)- жилой дом со встроенными помещениями и гаражами боксового типа застроенной площадью 2 470,50 кв.м., расположенный по адресу г. Красноярск, ул. Юшкова, 18г, с кадастровым номером 24:50:01188:0034:04:401:002:000164310, а покупатель обязуется принять и оплатить вышеуказанный объект незавершенного строительства. Цена имущества в соответствии с пунктом 3.1 договора составляет 760 000 руб. Право собственности общества с ограниченной ответственностью «МеталлИнвест» зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18 января 2007 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок от 11 июля 2007 года (т. 1 л.д. 82).

2 марта 2007 года между обществом с ограниченной ответственностью «МеталлИнвест» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания» (покупатель) подписан договор купли-продажи вышеназванного объекта незавершенного строительства (т.1, л.д. 146).

Считая возведенный объект незавершенного строительства является самовольной постройкой и не может являться объектом права собственности, а регистрация права собственности на него нарушает право общества с ограниченной ответственностью «Роза ветров» и препятствует окончанию процедуры по согласованию места размещения объекта и выдаче разрешения  на строительство жилого дома на отводимом земельном участке, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

Как следует из искового заявления общество с ограниченной ответственностью «Роза ветров» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском о признании самовольной постройкой объекта незавершенного строительством.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с частью 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Из приведенных выше частей статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по настоящему делу входит выяснение следующих обстоятельств:

- право истца на обращение в суд с данным иском;

- возведение самовольной постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей, или с отсутствием необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Поскольку предусмотренный статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации способ защиты имеет целью защитить интересы собственника земельного участка или лица, в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором была возведена самовольная постройка, общество с ограниченной ответственностью «Роза ветров» не может обращаться с подобным иском, поскольку не является собственника земельного участка и не владеет им на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Следовательно, истец, в нарушение положения статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, избрал непредусмотренный законом способ защиты, что служит основанием для отказа в удовлетворении требований.

Кроме того, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о недоказанности довода общества с ограниченной ответственностью «Роза ветров» об отсутствии у общества с ограниченной ответственностью «Агат-строй» проекта и разрешения на строительство.

Как следует из материалов дела, 5 декабря 1996 года между открытым акционерным обществом «Енисейнефтегаз» и производственно-коммерческой фирмой «Агат Ко ЛТД» подписан договор № 1, согласно пунктам 1.1, 2.1, 2.2 которого открытое акционерное общество «Енисейнефтегаз» передает производственно-коммерческой фирме «Агат-Ко ЛТД» права застройщика 9 этажного 216 квартирного жилого дома по ул. Юшкова в г. Красноярске, проектно-сметную и исполнительную документацию, а также необходимые документы на переоформление в Земельном комитете г. Красноярска права аренды или пользование земельным участком, отведенным под строительство. Стоимость незавершенного производства и проектно-сметной документации установлена разделом 3 данного договора и составляет, соответственно, 82 805 116 руб. и 215 465 500 руб.

В приложении № 1 установлен перечень проектно-сметной документации на строительство 9-этажного 216 квартирного жилого дома по ул. Юшкова в г. Красноярске.

Согласно составленному