Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.08.2009 по делу n А33-4331/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

коп.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. При применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, исходя из условий договора, арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, на основании  нормативного акта Красноярского края.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих правовых актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованных сторонами условий договора аренды.

В связи с изложенным отклоняется довод апелляционной жалобы о необоснованном увеличении истцом арендной платы.

Письмом  № 05-995 от 02.02.2007  ответчик извещен истцом об установлении новой ставки арендной платы  с 01.01.2007 в размере 16 656 руб. в год за 1 кв.м. арендуемых помещений. К письму приложен расчет арендной платы. Данное письмо получено ответчиком  07.02.2007.

На основании изложенного,  требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, рассчитанной с учетом  Указа Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 № 128-УГ и отчета № 600-2006 об определении рыночной собственности права пользования нежилыми помещениями, являются обоснованными.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 21.11.2008 по делу №А33-4331/2008 Государственному унитарному предприятию Республики Хакасия «Управление технической инвентаризации» было поручено   проведение экспертизы по определению рыночной стоимости права аренды, переданных по договору аренды № 7738 от 01.09.2004 нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 129.

В соответствии с определением от 21.11.2008 перед экспертом  были поставлены следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость права пользования и владения арендуемыми ООО «Унисам КАРАВАЙ» по договору аренды от 01.09.2004 № 7738 объектами недвижимого имущества: комнатами №№ 1-10,13 в помещении № 6 на первом этаже, комнатами №№ 1,2,4-24,26 в подвальном помещении № 2, расположенными в здании по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 129 по состоянию на 20 декабря 2006 года без учета стоимости неотделимых улучшений и произведенных арендатором работ по капитальному ремонту;

- какова рыночная стоимость права пользования и владения арендуемыми ООО «Унисам КАРАВАЙ»  по договору аренды от 01.09.2004 № 7738 объектами недвижимого имущества: комнатами №№ 1-10,13 в помещении № 6 на первом этаже, комнатами №№ 1,2,4-24,26 в подвальном помещении № 2, расположенными в здании по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 129, по состоянию на 20 декабря 2006 года с учетом стоимости неотделимых улучшений и произведенных арендатором работ по капитальному ремонту?

В соответствии с  представленным заключением комиссии экспертов Государственного унитарного предприятия Республики Хакасия «Управление технической инвентаризации» рыночная стоимость права пользования и владения арендуемыми ООО «Унисам КАРАВАЙ»   объектами  недвижимого имущества, выраженного в виде годовой арендной платы без учета стоимости неотделимых улучшений и проведенных арендатором работ по капитальному ремонту, составляет  5 255 000 руб.

В соответствии с  представленным заключением комиссии экспертов Государственного унитарного предприятия Республики Хакасия «Управление технической инвентаризации» рыночная стоимость права пользования и владения арендуемыми ООО «Унисам «Каравай»  объектами  недвижимого имущества, выраженного в виде годовой арендной платы с учетом работ по капитальному ремонту составляет  6 860 000 руб.

Истцом, в материалы дела представлен расчет задолженности, произведенный с учетом заключения комиссии экспертов из которого следует, что задолженность по арендной плате за период с 03.09.2004 по 30.09.2007 составляет 10 171 065 руб. 09 коп.

Учитывая, что сумма  задолженности подтверждена материалами дела, доказательств оплаты задолженности суду не представлено, требование истца о взыскании  арендных платежей    в сумме 10 171 065 руб. 09 коп. удовлетворено правомерно.

Встречное требование о возмещении затрат на проведение капитального ремонта в размере    8 150 510 рублей неосновательного обогащения подлежит удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьями 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных  законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное  обогащение). Причем указанные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно пункту 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в связи с осуществлением ремонта и производством улучшений в нежилых помещениях, переданных ему в аренду по акту передачи объекта недвижимости представленному в материалы дела.

Согласно пункту 3.3.8. договора аренды от 01.09.2004 № 7738 арендатор обязуется производить неотделимые улучшения арендуемых помещений только с разрешения арендодателя. Стоимость таких неотделимых улучшений не возмещается по окончании срока аренды. Все произведенные отделимые улучшения переданного в аренду имущества являются собственностью арендатора.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В акте приема - передачи помещений от 15.08.2004 к договору аренды стороны указали на необходимость капитального ремонта (замену системы вентиляции, электропроводки и др).

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Договором аренды от 01.09.2004 № 7738 в редакции дополнительного соглашения от 29.09.2004 № 1 обязательства по проведению капитального ремонта арендованного имущества были взяты на себя арендатором - ООО «Унисам «КАРАВАЙ».

Арендодатель (Управление имущественных отношений администрации Красноярского края) письмом от 05.10.2004 исх. № 05-6502/10184 согласовал арендатору проведение капитального ремонта помещений, арендованных на основании договора.

В подтверждение заявленных требований ООО «Унисам «Каравай» представлены документы, подтверждающие затраты арендатора на проведение капитального ремонта: копии платежных поручений, счета-фактуры, товарно-транспортные накладные, акты приемки выполненных работ, договоры подряда с лицензиями подрядчиков на осуществление необходимых видов деятельности. Кроме этого,  представлено положительное заключение № 0516 - 07/ГГЭ-ОЗ 66-02/05 по проектной документации - сметной документации «Капитальный ремонт нежилых помещений в Центральном районе г. Красноярска, пр. Мира, 129», Главного управления государственной вневедомственной экспертизы при государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу по Красноярскому краю.

Проведенная экспертиза установила соответствие сметной документации требованиям нормативных технических документов и рекомендовала к утверждению со следующими технико-экономическими показателями - сметная стоимость капитального ремонта в текущем уровне цен 3 кв. 2005 года составила 8 150 510  руб.

Из представленных в материалы дела документов следует, что ремонтные работы производились в нежилых помещениях, которые переданы ответчику в аренду по акту приема- передачи от 01.01.2005, так же установлен размер произведенных ответчиком затрат  на капитальный ремонт  спорных помещений.

Кроме того, из экспертного заключения  комиссии экспертов Государственного унитарного предприятия Республики Хакасия «Управление технической инвентаризации» следует, что  в результате капитального ремонта спорные нежилые помещения находятся в улучшенном виде, повлекшем увеличение их рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречные исковые требования.

Арбитражным судом первой инстанции обоснованно произведен зачет   взаимных требований, в результате чего  с общества с ограниченной ответственностью «Унисам «Каравай» подлежит взысканию сумма задолженности  в размере 2 020 555 руб. 09 коп.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.

С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 331.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края  от  «02» июня 2009  года по делу №  А33-4331/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

О.В. Магда

Л.Е. Споткай