Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.08.2009 по делу n А33-12124/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

14 августа 2009 года

Дело №

А33-12124/2008-03АП-2653/2009

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «28» июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен          «14» августа 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кирилловой Н.А.,

судей:  Магда О.В., Шошина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ахметшиной Г.Н.,

при участии:

от Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края – Зинович Н.А., представителя по доверенности от 01.10.2008,

от негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Российская академия туризма – Климова И.Н., представителя по доверенности от 05.05.2009,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Российская академия туризма

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «22» мая 2009 года по делу № А33-12124/2008, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования Российская международная академия туризма (далее – НОУ ВПО «РМАТ») о взыскании 1 422 267 рублей 27 копеек  долга и 552 280 рублей 69 копеек неустойки по договору аренды от 20.08.2001  № 4546.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика 1 422 267 рублей 27 копеек долга и 533 818 рублей 33 копейки неустойки.

Уточнение суммы иска принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22 мая 2009 года исковые требования удовлетворены частично, в сумме 1 481 026 рубль 03 копеек, в том числе 1 381 026 рублей 03 копейки долга и 100 000 рублей неустойки. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Не согласившись с данным решением, НОУ ВПО «РМАТ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. По мнению заявителя, истцом необоснованно с 01.01.2007 увеличена ставка арендной платы на основании рыночной стоимости права аренды, указанной в отчете ООО «Аудит-Стандарт», поскольку в силу пункта 5.2 договора аренды от 20.08.2001 № 4546 (в редакции дополнительного соглашения от 01.11.2004), изменение ставки арендной платы арендодателем в одностороннем порядке допускается только в случае изменения базовой стоимости строительства. Согласно Методике  определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности, оценка рыночно обоснованной величины арендной платы за пользование которыми не произведена, утвержденной Указом Губернатора Красноярского края от 21.11.2006, основой для расчета арендной платы является базовая стоимость строительства 1 кв.м. в 2006 году. Ответчик также считает необоснованным начисление неустойки с 01.01.2007,  поскольку об увеличении размера арендной платы истец уведомил ответчика только в начале марта 2007 года. НОУ ВПО «РМАТ» также указывает, что судом первой инстанции неправомерно отказано в приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения иска НОУ ВПО «РМАТ» к Агентству по управлению государственным имуществом Красноярского края о признании договора аренды от 20.08.2001 недействительным.

Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что дополнительное соглашение  от 01.11.2004 № 3 не содержит положений об изменении пункта 5.2 договора аренды от 20.08.2001. При подписании  дополнительного соглашения от 01.11.2004 № 3 стороны не исключили действие первого предложения пункта 5.2 договора аренды, предусматривающего право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке в случае принятия нормативного акта Красноярского края. Указом Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 № 128-уг предусмотрена возможность определения размера арендной платы на основе оценки рыночно обоснованной величины арендной платы на основании отчета об оценке. Поскольку договором установлено право арендодателя  на изменение арендной платы в одностороннем порядке на основании нормативных актов, изменение размера платежей не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем регистрация уведомлений об изменении размера арендной платы не требуется.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:

20.08.2001 между Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом (правопредшественник истца, арендодатель), Комитетом по охране и использованию памятников истории и культуры и НОУ ВПО «РМАТ» (арендатор) заключен договор аренды № 4546 (далее – Договор), в соответствии с условиями которого арендодатель передает арендатору в аренду часть нежилых помещений № 2 площадью 470,3 кв.м. в том числе на 1 этаже 206,2 кв.м. (комнаты 3-34), на 2 этаже 264,1 кв.м. (комнаты 3-34) в здании- памятнике краевой собственности по адресу г. Красноярск, ул. Ленина 108 для размещения филиала (т.1, л.д. 12-15).

Срок действия договора установлен с 01.08.2001 по 01.10.2005 (пункт 1.2 Договора).

Согласно пункту 2.1 Договора арендная плата составляет 1 363 рублей 09 копеек за 1 кв.м. в год. Размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом, являющимся приложением № 2 к Договору (пункт 2.2 Договора).

Пунктом 2.3 Договора предусмотрено, что арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца на счет краевого бюджета.

Согласно пункту 5.2 Договора условия договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть также изменен по заявлению арендатора согласно пункта 3.3.2 настоящего договора и арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра с момента. указанного в письменном уведомлении об этом арендатора.

В пункте 4.2 Договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы  в виде начисления пени в размере 0.1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно приложению № 1 размер арендной платы составляет 53 421 рублей 77 копеек в месяц без НДС.

Помещения, указанные в пункте 1.1 Договора, переданы в пользование арендатору по акту приема-передачи помещений от 01.08.2001.

К договору прилагается план-схема арендуемых помещений.

Дополнительным соглашением от 10.10.2001 № 1 пункт 1.1. Договора изложен в редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 470.3 кв.м. в том числе: помещение на 1 этаже № 2 площадью 206,2 кв.м., на 2 этаже – помещение 3 2 площадью 264.1 кв.м. в здании по адресу г. Красноярск, ул. Ленина, 108 для размещения филиала. Вид деятельности арендатора – образовательная.

Письмом от 23.08.2002 № 05-5585 истец уведомил ответчика о том, что с 01.08.2002 размер  арендной платы составляет 70 245 рублей 18  копеек (получено арендатором 29.08.2002).

Письмом от 12.09.2003 № 05-8913  истец уведомил ответчика о том, что с 01.08.2003 размер  арендной платы составит 81 285 рублей 48 копеек в месяц.

Дополнительным соглашением  от 28.07.2004 № 2 стороны уточнили наименование арендодателя в преамбуле договора и установили обязанность арендатора произвести капитальный ремонт на части фасада здания в период с 01.08.2004 по 01.11.2004. В период капитального ремонта размер арендной платы установлен 310 рублей за 1 кв.м.  в год или 12 149 рублей 42 копеек в месяц. Согласно пункту 6 указанного соглашения арендодатель вправе своим распоряжением зачесть арендатору затраты на капитальный ремонт в размере, установленном решением Комиссии, созданной по постановлению администрации Красноярского края № 177-п от 15.03.00 в редакции от 26.02.03.

Письмом от 17.09.2004 № 05-6185 истец сообщил ответчику, что для учета взаиморасчетов в период погашения затрат на проводимый капитальный ремонт принимается действующий с 01.08.2004 размер арендной платы - 95 538 рублей 48 копеек в месяц.

Дополнительным соглашением от 01.11.2004 № 3 стороны продлили срок капитального ремонта по 31.01.2005 и установили, что ставка арендной платы будет изменена арендодателем в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы, с 01.01.2005 в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора (пункты 1-3 соглашения).

Письмом от 21.01.2005 № 05-294 истец уведомил ответчика о том, что ставка арендной платы с 01.01.2005 составляет 3 242 рубля 31 копейка за 1 кв.м., соответственно арендные платежи - 127 071 рубль 53 копеек в месяц.

Дополнительным соглашением  от 15.06.2005 № 4 стороны изложили пункт 1.1 договора в новой редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 3 общей площадью 201,70 кв.м. на 1 этаже и нежилое помещение № 6 общей площадью 271,50 кв.м. на 2 этаже в здании по адресу г. Красноярск, ул. Ленина, 108/ул. Диктатуры пролетариата, 38 для организации учебного процесса.

Согласно приложению № 1  к дополнительному соглашению № 4 с 15.06.2005 арендная плата составляет 127 855 рублей 09 копеек в месяц.

Письмом от 07.04.2005 № 05-2241 истец уведомил арендатора о том, что с 01.01.2005 закончился зачет в счет арендной платы затрат на проведенный капитальный ремонт, с 01.02.2005 арендная плата по договору аренды начисляется и вносится в полном объеме.

Приказом Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края от 11.09.2006 № 05-862п  арендатору зачтены в счет арендной платы по договору аренды № 4546 от 20.08.2001 затраты на проведенный капитальный ремонт в сумме 58 676 рублей 37 копеек без учета НДС.

Дополнительным соглашением  от 15.07.2005 № 5 стороны продлили срок действия договора до 01.01.2010.

Договор и дополнительные соглашения № 1-5 зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.09.2005, что подтверждается регистрационным штампом на соглашении № 5.

Письмом от 30.01.2006 № 05-654  истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы, который составит 3 621 рублей 54 копеек за  1 кв.м. в год или 142 809 рубля 38 копеек в месяц.

Дополнительным соглашением  от 25.04.2006 № 6 стороны установили обязанность арендатора произвести работы по монтажу автоматической системы пожарной сигнализации и оповещения в арендуемых помещениях в сроки с 01.02.2006 по 31.03.2006.  Указанным дополнительным соглашением предусмотрено право арендодателя своим распоряжением зачесть затраты арендатора в счет арендной платы.

Дополнительным соглашением от 27.12.2007 № 7 в связи с освобождением арендатором помещений с 09.06.2007 и с 01.08.2007 стороны уточнили предмет договора: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 3 общей площадью 201,70 кв.м. на 1 этаже по адресу г. Красноярск, ул. Ленина, 108/ул. Диктатуры пролетариата, 38 для организации учебного процесса. Условия пункта 2 дополнительного соглашения действуют с 09.06.2007 (в отношении предмета договора).

Пунктом 3 дополнительного соглашения установлено, что условия пункта 2 соглашения действуют с 09.06.2007 по 01.08.2007.

Пунктом 4 стороны расторгли договор аренды от 20.08.2001 № 4546 с 01.08.2007.

По акту приема-передачи от 01.08.2007 помещение №3 площадью 201,70 кв.м. возвращено арендодателю.

Помещение № 6 площадью 271,50 кв.м. возвращено истцу по акту приема-передачи от 09.06.2007.

Дополнительное соглашение № 7 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.02.2008.

Письмом № 05-1378 от 13.02.2007 истец уведомил ответчика о том, что в связи с изданием Указа Губернатора Красноярского края от 21.11.206 № 128-уг «Об утверждении методик определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности» и отчета об определении рыночной стоимости права пользования и владения объектом недвижимого имущества № 366, с  01.01.2007 размер арендной платы составит 9 624 рублей за 1 кв.м., размер арендных платежей -  379 506 рублей 40 копеек в месяц.

Указанное письмо получено ответчиком 01.03.2007, что подтверждается уведомлением о вручении.

Право собственности Красноярского края на нежилые помещения №№ 3, 6 по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Ленина, д. 108 подтверждается выпиской из реестра государственной собственности Красноярского края от 11.03.2009 № 1943, а также свидетельствами о государственной регистрации права. В материалы дела также представлено решение Арбитражного суда Красноярского края от 15 января 2004 года по делу № А33-14579/03-с2, которым подтверждено право собственности истца на спорные помещения, возникшее в период разграничения государственной собственности в 1991 году.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2007 по 31.07.2007 составляет 1 422 267 рублей 27 копеек.

Непогашение указанной задолженности послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться