Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.08.2009 по делу n А74-417/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

инстанции исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи здания от 25.01.2006 указанный земельный участок не принадлежал на праве собственности ни ОАО «Фыркал», ни Медведскому Л.И., в связи с чем, основания для признания права собственности заявителей на спорный земельный участок отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным в силу следующего.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до внесения изменений Федеральным законом от 26.06.2007 № 118-ФЗ) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до внесения изменений Федеральным законом от 26.06.2007 № 118-ФЗ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (часть 1).

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (часть 2).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости ( часть 3).

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 13 и 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из содержания изложенных норм права и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, производится вместе с земельным участком, если объект недвижимости и земельный участок, распложенный под таким объектом недвижимости, принадлежат одному лицу; покупателю здания, строения, сооружения может перейти право собственности на земельный участок, расположенный под таким объектом недвижимости, если земельный участок принадлежит продавцу здания, строения, сооружения на праве собственности.

С учетом изложенного, в рамах настоящего спора необходимо установить обладало ли ОАО «Фыркал» правом собственности на спорный земельный участок, распложенный под зданием магазина, на момент продажи здания магазина Медведскому Л.И.; а также обладал ли Медведский Л.И. правом собственности на спорный земельный участок, распложенный под зданием магазина, на момент продажи здания магазина Котюшеву В.Р. и Бояковой Н.В.

Согласно решению Государственного комитета Республики Хакасия по управлению государственным имуществом от апреля 2002 года № 01 республиканское государственное унитарное предприятие Птицефабрика «Фыркальская» преобразовано в открытое акционерное общество «Фыркал», утвержден план приватизации, устав ОАО «Фыркал» (т. 1 л.д. 86-100).

ОАО «Фыркал» зарегистрировано в качестве юридического лица администрацией Ширинского района 08.04.2002 № 354Ч, соответствующая запись внесена в Единый государственный реестр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей 02.10.2002 как о юридическом лице, зарегистрированном до 01.07.2002, выдано свидетельство серии 19 № 0634047 (т. 1 л.д. 38-44, 100).

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статья 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в редакции, действовавшей на момент приватизации РГУП  Птицефабрика «Фыркальская») приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Частью 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом «Фыркал» и индивидуальным предпринимателем Медведским Л.И. подписан договор купли-продажи здания от 21.05.2004, в соответствии с которым Медведскому Л.И. передано здание магазина, расположенное на земельном участке, относящемся к землям поселений, предоставленном для размещения магазина по адресу: Республика Хакасия, Ширинский район, село Фыркал, ул. Комарова, дом № 12Б, литер А (далее – здание магазина). Указанный земельный участок площадью 2 592,4 кв.м находится у продавца в аренде на основании договора аренды № 140 от 21.05.2004 между ОАО «Фыркал» и администрацией муниципального образования Ширинский район (пункт 3).

Положений о том, что спорный земельный участок на момент продажи здания магазина находится на праве собственности у ОАО «Фыркал», указанный договор купли-продажи от 21.05.2004 не содержит.

Согласно договору аренды от 21.05.2004 № 140 администрацией муниципального образования Ширинский район на основании постановления от 20.05.2004 № 579 в аренду ОАО «Фыркал» передан земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 19:11:130101:0005, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Ширинский район, с. Фыркал, для размещения магазина, общей площадью 2 719 кв.м (далее – спорный земельный участок) на срок с 20.05.2004 по 20.06.2004.

Спорный земельный участок на основании договора аренды от 26.12.2005 № 298 (т. 1 л.д. 120-123) передан в аренду новому собственнику здания магазина Медведскому Л.И.

Доказательств того, что на момент приватизации имущества республиканского государственного унитарного предприятия Птицефабрика «Фыркальская» в 2002 году органом, принявшим решение о приватизации, принималось решение о продаже спорного земельного участка по соответствующему обращению собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке; ОАО «Фыркал» в установленном Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с момента его создания и до момента продажи здания магазина Медведскому Л.И. зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок, в материалы дела не представлено.

Здание магазина и спорный земельный участок включены в план приватизации РГУП Птицефабрика «Фыркальская». Однако, зарегистрировано только право собственности на здание магазина, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.05.2004 сделана запись № 19-01/11-2/2004/198.1.

Согласно решению Арбитражного суда Республики Хакасия от 20.09.2006, постановлению апелляционной инстанции от 30.11.2006, постановлению Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.05.2007 по делу № А74-1437/2006 признано право собственности открытого акционерного общества «Фыркал», в том числе, на земельный участок 19:11:130101:0005 площадью 2 719 кв.м.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.09.2007 № 11644/07 в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отказано. В данном определении содержится вывод о том, что в результате приватизации открытое акционерное общество «Фыркал» стало собственником недвижимого имущества, а также земельных участков, занятых этими объектами.

На основании указанного решения арбитражного суда 12.01.2007 зарегистрировано право собственности ОАО «Фыркал» на земельный участок с кадастровым номером 19:11:130101:0005, расположенный по адресу:  Республика Хакасия, Ширинский район, с. Фыркал, ул. Комарова, 12Б,  площадью 2 719 кв.м., о чем соответствующая запись внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 30, т. 2 л.д. 3).

Следовательно, ОАО «Фыркал» не являлось собственником спорного земельного участка на момент заключения договора купли-продажи здания от 21.05.2004, в связи с чем, право собственности на спорный земельный участок не могло перейти к новому собственнику здания магазина Медведскому Л.И. на момент заключения договора купли-продажи здания магазина от 21.05.2004, а впоследствии к Котюшеву В.Р. и Бояковой Н.В. на момент заключения договора купли-продажи здания от 25.01.2006 на основании ст. 273, ч. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку Медведский Л.И. не являлся собственником спорного земельного участка на момент заключения договора купли-продажи здания от 25.01.2006 и владел им на праве аренды, то в силу ч. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации Котюшев В.Р. и Боякова Н.В. в связи с приобретением в собственность здания магазина могли приобрести право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости Медведский Л.И.

С учетом изложенного, доводы Котюшева В.Р. и Бояковой Н.В. о том, что ОАО «Фыркал» и Медведский Л.И. являлись собственниками спорного земельного