Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 по делу n А33-16698/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

о государственной регистрации права от 13 марта 2007 года серия 24 ЕЗ № 491232.

Договор аренды зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 09.11.2007.

Письмом от 20.11.2007 Агентство предупредило ООО «Книжный мир» о прекращении договора аренды от 12.09.2002 № 5903 по истечении срока его действия и предложило освободить арендуемое помещение по акту приема-передачи не позднее 31.12.2007.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 30 мая 2008 года по делу №А33-2837/2008 удовлетворены требования Агентства о возвращении ООО «Книжный мир» истцу арендованного нежилого помещения.

В период с 12.09.2002 по 31.12.2006 размер арендных платежей неоднократно изменялся арендодателем и составил:

- с 01.11.2002 – 72 329 рублей 54 копеек в месяц;

- с 01.11.2003 – 83 697 рублей 32 копеек в месяц;

- с 01.01.2005 – 130 841 рубль 95 копеек в месяц;

- с 15.02.2005 – 93 558 рублей 67 копеек в месяц ( в связи с изменением площади);

- с 01.01.2006 – 104 501 рубль 56 копеек в месяц.

На основании Указа Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 № 128-уг «Об утверждении методик определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности» и приказа Агентства от 16.01.2007 № 05-23п «Об утверждении на 2007 года базовой  стоимости строительства одного квадратного метра нежилой площади» с 01.01.2007 арендодатель установил новую ставку арендной платы в размере 17 808 рублей 09 копеек в год за 1 кв.м.  арендуемых торговых помещений и 9 713 рублей 50 копеек в год за 1 кв.м. арендуемых складских помещений. С учетом арендуемой ответчиком площади ежемесячный арендный платеж  составил 454 200 рублей 65 копеек.

Письмом от 19.11.2007 Агентство уведомило ООО «Книжный мир» об изменении ставки арендной платы и предложило внести арендную плату согласно прилагаемому расчету с 01.01.2007 в семидневный срок с момента получения уведомления. Уведомление получено ответчиком 22.11.2007, что подтверждается почтовым уведомлением № 05614 (т.1, л.д. 37).

За период с 01.01.2007 по 31.01.2009 истцом начислена арендная плата в размере 11 355 016 рублей 25 копеек, исходя из новой ставки арендной платы.

Ответчик за указанный период внес арендную плату в размере 2 403 535 рублей 88 копеек.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате составила 8 951 480 рублей 37 копеек.

Ссылаясь на то, что арендная плата за указанный период внесена ответчиком не в полном объеме, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

При квалификации спорных отношений, суд первой инстанции правомерно установил, что отношения сторон возникли из договора аренды, и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона Красноярского края от 17.01.1996 № 8-220 «Об управлении государственной собственностью Красноярского края» Красноярский край в соответствии с законодательством самостоятельно осуществляет правомочия собственника в отношении принадлежащего ему имущества. Субъектами, приобретающими и осуществляющими от имени Красноярского края имущественные права и обязанности, являются органы государственной власти Красноярского края - Совет администрация края и Законодательное Собрание края.

Пунктом 2 статьи 4 указанного Закона предусмотрено, что Совет администрации края вправе в установленном порядке наделять полномочиями по управлению объектами краевой собственности органы исполнительной власти края, на которые возложены координация и регулирование деятельности в соответствующих отраслях (сферах управления).

Из пунктов 2.12, 2.14, 2.15, 3.1.6, 3.1.7 Положения о Красноярском краевом комитете по управлению государственным имущества  (действовавшем на момент подписания договора аренды от 12.09.2002 № 5903), следует Красноярский краевой комитет по управлению государственным имуществом (правопредшественник истца) был наделен полномочиями по заключению договоров аренды, в том числе памятников истории и культуры.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на момент подписания договора аренды от 12.09.2002 № 5903 истец являлся исполнительным органом государственной власти Красноярского края, уполномоченным сдавать имущество краевой собственности в аренду.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров нежилых помещений», к договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку срок аренды установлен сторонами более одного года, договор аренды от 12.09.2002 № 5903 считается заключенным  09.11.2007, то есть с момента его государственной регистрации.

Спорное имущество было передано ответчику в аренду по акту приема-передачи от 01.11.2002. Факт пользования имуществом с 01.11.2002 до государственной регистрации ответчик не оспаривает. При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что до государственной регистрации договора аренды от 12.09.2002 № 5903 в период с 01.01.2007 по 09.11.2007  к отношениям сторон подлежат правила главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

При расчете размера неосновательного обогащения суд первой инстанции правомерно  руководствовался Методикой определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности, оценка рыночно обоснованной величины арендной платы за пользование которыми не произведена (кроме движимого имущества и недвижимого имущества, не имеющего характеристики площади), утвержденной указом Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 128-уг (т.1, л.д.156-161).

Указ Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 128-уг опубликован 27.11.2006 в «Ведомостях высших органов государственной  власти Красноярского края».  В соответствии с пунктом 1 названной Методики основой для расчета арендной платы за пользование объектами краевой собственности, оценка рыночно обоснованной величины арендной платы за пользование которыми не произведена, является базовая стоимость строительства одного квадратного метра нежилого помещения, ежегодно утверждаемая агентством по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края на основании данных филиала государственного учреждения «Межрегиональный центр по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов по Красноярскому краю».

Приказом от 16.01.2007 № 05-23п Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края  на основании письма филиала федерального государственного  учреждения «Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов» по Красноярскому краю на 2007 год установило базовую стоимость строительства одного квадратного метра нежилого помещения  в размере 17 970 рублей (т.1, л.д. 162).

Истцом в материалы дела представлена заверенная надлежащим образом копия факсимильного сообщения филиала федерального государственного учреждения «Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов по Красноярскому краю» от 11.12.2006 № 231, из содержания, которого можно сделать вывод, что в данном сообщении представлена информация о стоимости 1 кв.м. строительства нежилого помещения.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно определено, что размер платы за пользование спорным имуществом, рассчитанной в соответствии с указанной Методикой, составляет 454 200 рублей 65 копеек в месяц.

За период с 01.01.2007 по 09.11.2007  плата за пользование имуществом составила 4 678 266 рублей 70 копеек. Поскольку ответчиком за 10 месяцев 2007 года уплачено 1 045 015 рублей 60 копеек, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что плата за пользование помещением в связи с неосновательным сбережением составляет 3 633 251 рублей 10 копеек (4 678 266,70-1 045 015,60).

Судом первой инстанции правомерно установлено, что  с момента государственной регистрации договора аренды от 12.09.2002 № 5903, у ответчика возникла обязанность вносить арендную плату за пользование имуществом.

Из пункта 2.2 Договора следует, что размер арендной платы определяется в соответствии с расчетом.

Пунктом 5.2 Договора предусмотрено право арендодателя на изменение ставки арендной платы в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях если это изменение обусловлено правовым актом органов государственной власти РФ, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы также может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра, либо расчетных коэффициентов, с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора.

Из содержания пунктов 2.1, 5.2 Договора следует, что при изменении ставки арендной платы в связи с изменением базовой стоимости строительства  новая арендная плата подлежит начислению с момента, указанного в уведомлении.

Как усматривается из материалов дела, в качестве приложения к договору аренды от 12.09.2002 № 5903 был зарегистрирован расчет арендной платы, действующий с 15.02.2005, согласно которому размер арендной платы составляет 93 558 рублей 67 копеек в месяц без учета НДС.

За период с 09.11.2007 по 31.12.2007 истцом начислена арендная плата в размере 772 141 рубль 10 копеек, исходя из новой ставки арендной платы, установленной на основании Указа Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 № 128-уг «Об утверждении методик определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности» и приказа Агентства от 16.01.2007 № 05-23п «Об утверждении на 2007 год базовой  стоимости строительства одного квадратного метра нежилой площади».

Письмом от 19.11.2007 Агентство уведомило ООО «Книжный мир» об изменении ставки арендной платы с 01.01.2007 Уведомление получено ответчиком 22.11.2007, что подтверждается почтовым уведомлением № 05614.

Поскольку  в силу пункта 5.2 Договора арендодатель вправе изменять ставку арендной платы в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях если это изменение обусловлено правовым актом органов государственной власти РФ, Красноярского края с момента вступления его в действие, суд апелляционной инстанции полагает, что арендная плата за период с 09.11.2007 по 31.12.2007 правомерно начислена истцом по новой ставке.

Учитывая, что за период с ноября по декабрь 2007 года ответчиком оплачено 209 003 рублей 13 копеек, задолженность ответчика за указанный период составляет 563 137 рублей 98 копеек (772 141,10 - 209 003,13).

Как усматривается  из материалов дела, срок действия договора аренды истек 31.12.2007. Письмом от 20.11.2007 Агентство предупредило ООО «Книжный мир» о прекращении договора аренды от 12.09.2002 № 5903 по истечении срока его действия и предложило освободить арендуемое помещение по акту приема-передачи не позднее 31.12.2007.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Доказательства возвращения имущества арендодателю по истечении срока действия договора аренды в материалах дела отсутствуют, в связи с чем истцом начисление арендной платы за период с 01.01.2008 по 31.01.2009  в соответствии с условиями договора аренды от 12.09.2002 № 5903 является правомерным.

За период с 01.01.2008 по 31.01.2009 истцом начислена арендная плата в размере 5 904 608 рублей 45 копеек (454 200,65 *13).  За указанный период ответчиком внесена арендная плата в сумме 1 175 949 рублей 85 копеек, следовательно задолженность ответчика за указанный период составила 4 728 658 рублей 60 копеек (5 904 608,45-1 175 949,85).

Таким образом, общая сумма задолженности ответчика перед истцом за период с 01.01.2007 по 31.12.2009 составила 8 925 047 рублей 68 копеек (3 633 251,10 +563 137,98 + 4 728 658,60).

Поскольку доказательства погашения задолженности в указанной сумме ответчиком не представлены, исковые требования о взыскании основного