Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.07.2009 по делу n А33-800/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

обязательства по организации строительства и ввода объекта в эксплуатацию в 2006 году (III, IV квартал).

В соответствии с пунктом 1.3 договора № 3/3, инвестор принимает на себя обязательства по финансированию своей доли площади в нежилом помещении первого этажа нежилого здания 3 очереди по строительному адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Московская, 70, помещение №2. Общая (проектная) площадь помещения первого этажа составляет 530,6 кв.м.

Пунктом 1.4 договора № 3/3 предусмотрено, что приобретаемая часть нежилого помещения составляет долю инвестора в строящемся здании. Построенное нежилое помещение № 2 в здании, указанном в пункте 1.1 договора № 3/3, признается общей долевой собственностью инвестора (пункт 1.5 договора). Размер доли инвестора определяется пропорционально размеру внесенного вклада (пункт 1.6 договора № 3/3).

В соответствии с пунктом 2.2 договора №3/3, цена 1 кв.м. общей площади помещения на момент подписания договора составляет 17 000 рублей, общая сумма договора - 3 383 000 рублей.

График платежей согласован сторонами в приложении № 1 к договору № 3/3 (л.д. 26, т.1).

30.04.2005 между ООО «Стройинвест» (застройщик) и индивидуальным предпринимателем Дубровской Ниной Александровной (инвестор) заключен договор № 3/3 «А» о долевом участии в строительстве нежилого здания по ул. Московская, 70 (далее - договор № 3/3 «А») (л.д. 27-28, т.1).

Предметом договора является долевое участие в инвестировании строительства 44,5 кв.м. общей площади в нежилом помещении первого этажа 3 очереди нежилого здания, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Московская, 70 (пункт 1.1 договора № 3/3 «А»).

Согласно пункту 1.2 договора № 3/3 «А», застройщик принимает на себя обязательства по организации строительства и ввода объекта в эксплуатацию в 2006 году (III, IV квартал).         В соответствии с пунктом 1.3 договора № 3/3 «А», инвестор принимает на себя обязательства по финансированию своей доли площади в нежилом помещении первого этажа нежилого здания 3 очереди по строительному адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Московская, 70, помещение № 2. Общая (проектная) площадь помещения первого этажа составляет 530,6 кв.м.

Пунктом 1.4 договора № 3/3 «А» предусмотрено, что приобретаемая часть нежилого помещения составляет долю инвестора в строящемся здании. Построенное нежилое помещение № 2 в здании, указанном в пункте 1.1 договора № 3/3 «А», признается общей долевой собственностью инвестора (пункт 1.5 договора №3/3 «А»). Размер доли инвестора определяется пропорционально размеру внесенного вклада (пункт 1.6 договора № 3/3 «А»).

В соответствии с пунктом 2.2 договора №3/3 «А», цена 1 кв.м. общей площади помещения на момент подписания договора составляет 17 000 рублей, общая сумма договора - 756 500 рублей.         График платежей согласован сторонами в приложении № 1 к договору №3/3 «А» (л.д. 29, т.1).

Согласно пункту 3.2.5 договора № 3/3, договора № 3/3 «А», застройщик обязан после ввода объекта в эксплуатацию в течение 5 дней передать инвестору в собственность, указанную в пункте 1.1 договора часть помещения по акту приема-передачи и выдать необходимые документы для государственной регистрации при условии, что инвестор полностью исполнил свои обязательства по оплате.

В соответствии с пунктом 5.4 договора № 3/3, договора № 3/3 «А», если инвестор не принимает помещение по акту приема-передачи в течение одного месяца после вручения ему уведомления, застройщик имеет право реализовать площадь в помещении по своему усмотрению, о чем письменно уведомляет инвестора. После реализации помещения (части) в течение 3 месяцев застройщик выплачивает инвестору внесенные денежные средства за вычетом штрафа в размере 12% от общей суммы возвращенных инвестору денежных средств.

Дополнительным соглашением от 20.11.2006 к договору №3/3, договору №3/3 «А» (л.д. 30, т.1), стороны установили, что на момент подписания соглашения инвестор внес взнос в размере 4358660 рублей в счет финансирования строительства по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Московская, 70, профинансировав тем самым строительство 243,5 кв.м. в общей площади нежилого помещения. Размер доли в праве общей долевой собственности составляет 34/75 или 46%.

Согласно справке ответчика от 20.11.2006 № 500 Дубровская Н.А. оплатила ответчику в счет исполнения договоров №3/3 и №3/3 «А» 4 358 660 рублей, что соответствует 243,5 кв.м. общей площади в помещении № 10 в нежилом здании 3 очереди, расположенном по адресу: г. Канск, ул. Московская, 70 (л.д. 32, т.1). По расчетам ответчика размер доли Дубровской Н.А. в праве общей долевой собственности вышеуказанного помещения составляет 34/75 или 46%.

Согласно техническому паспорту нежилого здания «Гадаловские ряды III и IV очередь», составленному по состоянию на 15.09.2006 общая площадь нежилого помещения № 10 (строительный № 2) составляет 494,9 кв.м., в том числе торговая 404,5 кв.м. (л.д. 84-94, т.2).

14.12.2006 Администрацией г. Канска выдано разрешение № 110 на ввод эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - нежилого здания «Гадаловские ряды III и IV очередь», расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Московская, 70 (л.д. 95, т.2).

Письмом от 27.12.2006 № 587/06 (л.д. 39, т.1) ООО «Стройинвест» известило Дубровскую Н.А. о сдаче в эксплуатацию нежилого помещения № 10 третьей очереди здания и предложило ей принять указанное помещение в долевую собственность пропорционально уплаченной доле 34/75. Также в данном письме ООО «Стройинвест» указало, что в связи с несоответствием фактической площади объекта проектной, излишне уплаченная сумма за 19,73 кв.м. подлежит возврату Дубровской Н.А. на условиях соглашения. К данному письму приложены расчет затрат, акт выполненных работ, счета-фактуры и соглашение о возврате денежных средств.

30.03.2007 ООО «Стройинвест» зарегистрировало право собственности на спорное помещение на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.12.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.03.2007 серии 24 ЕЗ № 580867, запись регистрации № 24-24-16/005/2007-390 (л.д. 69, т.2).

Письмом от 26.07.2007 № 428/06 (л.д. 63, т.2) ООО «Стройинвест» уведомило Дубровскую Н.А. об отказе от исполнения договоров №3/3 и №3/3 «А» в связи с неисполнением истцом обязанности по приемке спорного помещения, что подтверждается почтовой описью вложения и квитанцией от 27.07.2007 (л.д. 64-65, т.2).

ООО «Стройинвест» возвратило Дубровской Н.А. 3 870 848 рублей 12 копеек, уплаченных по договорам от №3/3 и №3/3 «А», в том числе 293 164 рублей возвращено платежным поручением от 01.06.2007 № 850 (л.д. 141, т.2), 397 рублей - от 30.08.2007 № 2015 (л.д. 148, т.2), 600 000 рублей - от 11.12.2007 №4092 (л.д. 26, т.3), 2 977 287 рублей 12 копеек - от 24.12.2007 № 4243, (л.д. 59, т.3).

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалованном судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения, исходя из следующего.

Истцом заявлено требование о признании права собственности на 34/75 доли в праве общей долевой собственности на помещение нежилого назначения общей площадью 494,9 кв.м., кадастровый номер 24:51:0203133:0036:04:420:002:000213030:0001:20010, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Московская, зд. 70, первый этаж третья очередь здания, помещение № 10.  

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 224 Гражданского кодекса Российской Федерации передачей признается вручение вещи приобретателю. При этом вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В качестве основания возникновения права собственности истец ссылается на договоры №3/3 о долевом участии в строительстве нежилого здания по ул. Московская, 70 от 14.04.2005, №3/3 «А» о долевом участии в строительстве нежилого здания по ул. Московская, 70 от 30.04.2005, в соответствии с условиями которого ответчик (застройщик) обязался организовать строительство и ввод объекта в эксплуатацию в 2006 году, а заявитель (инвестор) обязался профинансировать свою долю площади строящегося объекта.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно Закону РСФСР от 26.06.1991 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральному закону от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

В соответствии со статьей  8  Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Учитывая положения части 2 статьи 1, статей 9, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условия договоров  № 3/3 от 14.04.2005, №3/3 «А» от 30.04.2005 суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что данные договоры относятся к инвестиционным договорам об участии в финансировании строительства объекта строительства, положения которых не противоречат Гражданскому кодексу Российской Федерации, и согласно которым застройщик обязан после приемки объекта строительства предоставить инвестору объект недвижимости, возводимый с участием инвестиционных вложений истца.

Аналогичная оценка договорам № 3/3 от 14.04.2005, №3/3 «А» от 30.04.2005 дана вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 15.08.2008, постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.10.2008 и постановлением Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.02.2009 по делу  №А33-6908/2008 по иску предпринимателя Дубровской Н.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест» о признании недействительным пунктов договора (л.д. 79-82, 92-95, 146-148, т. 4).

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договор №3/3 по своей правовой природе является договором простого товарищества и регулируется главой 55 Гражданского кодекса Российской Федерации, является неправомерным, поскольку в соответствии со статьей 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели.

В данном случае, при долевом участии в строительстве у дольщиков и застройщиков нет общей цели, отсутствует совместная деятельность, так как у каждой стороны свои обязательства и права, направленные на достижение различных результатов (целей).

У истца не возникло право на 34/75 доли в праве общей долевой собственности на помещение нежилого назначения общей площадью 494,9 кв.м., кадастровый номер 24:51:0203133:0036:04:420:002:000213030:0001:20010, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Московская, зд. 70, первый этаж третья очередь здания, помещение № 10, и истец не представил суду доказательств наличия у него титула собственника в отношении спорного объекта недвижимого имущества, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3.2.5 договора № 3/3, договора № 3/3 «А», застройщик обязан после ввода объекта в эксплуатацию в течение 5 дней передать инвестору в собственность, указанную в пункте 1.1 договора часть помещения по акту приема-передачи и выдать необходимые документы для государственной регистрации при условии, что инвестор полностью исполнил свои обязательства по оплате.

В пункте 5.4 договоров №3/3 и №3/3 «А» предусмотрено право застройщика реализовать площадь в помещении по своему усмотрению с выплатой инвестору понесенных расходов на строительство в случае, если инвестор не принимает помещение по акту приема-передачи в течение одного месяца после вручения ему уведомления.

Судом кассационной инстанции в постановлении от 12.02.2009 по делу  №А33-6908/2008 поддержан вывод судов первой и апелляционной инстанций при оценке пунктов 3.2.5 и 5.4 договоров № 3/3 от 14.04.2005, №3/3 «А» от 30.04.2005, что односторонний отказ застройщика от исполнения договора допустим, поскольку данное условие не противоречит действующему законодательству.

Таким образом, условия пунктов 3.2.5 и 5.4 договоров №3/3 и №3/3 «А» соответствуют законодательству, в связи с чем суд первой инстанции при принятии решения обоснованно исходил из условий вышеназванных договоров.

Из материалов дела следует, что ответчик выполнил свои обязательства, предусмотренные договорами №3/3 и №3/3 «А», в полном объеме. Законченный строительством объект (нежилое здание по адресу: г. Канск, ул. Московская, 70), в состав которого входит помещение № 10 введен в эксплуатацию в декабре 2006 года, о чем ответчиком в адрес истца 27.12.2006 направлено соответствующее уведомление с предложением принять 34/75 доли в площади спорного помещения. В установленный в уведомлении срок, построенный объект Дубровская Н.А. не приняла. Из заявления от 27.12.2006 следует, что инвесторы Находкина Г.А., Бельская Л.Д. и Дубровская Н.А. отказались от приемки построенного объекта.

С учетом изложенного, односторонний отказ ООО «Стройинвест» от исполнения договора №3/3 и №3/3 «А» является правомерным.

Истец не обосновал возникновение у него права