Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.06.2009 по делу n А33-16702/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«27» мая 2009 г.

Дело №

А33-16702/2008-03АП-1162/2009

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «22» мая 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен          «27» мая 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуровой Т.С.,

судей: Бабенко А.Н., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью  «Финансово-строительная компания «Готика» (ответчика) – Котух И.Ф., представителя по доверенности от 29 декабря 2008 года;

от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска (истца) – Хорошиловой Н.С., представителя  по доверенности от 19 января 2009 года № 12,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью  «Финансово-строительная компания «Готика» (г. Красноярск)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «03» марта 2009 года по делу № А33-16702/2008, принятое судьей Ермаковой И.И.,

установил:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска (далее также истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Готика» (далее также ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 209 625 рублей и пени в размере 35 708 рублей 13 копеек.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 3 марта 2009 года исковые требования удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Готика» взыскано 1 209 625 рублей задолженности по арендной плате, 35 708 рублей 13 копеек пени, 17 726 рублей 67 копеек расходов по государственной пошлине.

Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Готика» обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 3 марта 2009 года отменить и направить дело на новое рассмотрение.

По мнению ответчика решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно. Право на указанный земельный участок приобреталось ответчиком на торгах в аренду в целях строительства многоквартирного жилого дома. Однако, согласно экспертному заключению уполномоченного органа санэпиднадзора по Красноярскому краю земельный участок по адресу: ул. Шевченко, 82 в Ленинском районе г. Красноярска по санитарно-гигиеническим условиям не пригоден для строительства многоэтажного жилого дома и не соответствует требованиям СанПиН. В связи с указанным обстоятельством ответчик не может использовать земельный участок, предоставленный ему истцом за плату для цели, указанной в договоре аренды, поскольку данное заключение  делает невозможным для ответчика получение в установленном законом порядке положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, а также разрешения на строительство многоквартирного жилого дома. Не пригодность объекта аренды для цели его использования предусмотренной договором аренды лишает арендодателя права требовать уплаты арендной платы за него.

Истец не уведомил суд о переписке сторон, в частности о письме ответчика от 30 сентября 2008 года № 408 с требованием о соразмерном уменьшении арендной платы и от 30 декабря 2008 года № 557 о расторжении договора с 1 января 2009 года на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец также не представил суду правоустанавливающие документы на указанный земельный участок и подтверждение своих полномочий по распоряжению им.

Кроме того, истцу был известен адрес фактического местонахождения ответчика, о чем свидетельствует переписка сторон.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2009 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Готика» принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 27 апреля 2009 года.

Истец не согласился с доводами апелляционной жалобы, отклонив их  по основаниям, изложенным в представленном суду отзыве. По мнению истца, решение суда первой инстанции законно и обоснованно. Пригодность земельного участка для строительства определяется в соответствии со статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Спорный земельный участок находился в территориальной зоне многоэтажной жилой застройки высокой плотности, разрешенный вид использования - многоэтажное жилое строительство. Обязанность органа исполнительной власти проверять на соответствие земельного участка требованиям санитарно-гигиенических правил и нормативов Земельным кодексом Российской Федерации не установлена. Согласно пункту 2.3 СанПин 2.1.2.1002-00 анализ загрязнения атмосферного воздуха должен проводиться непосредственно на земельном участке, предоставленном для строительства (ул. Шевченко, 82). В соответствии с экспертным заключением анализ проводился на основании данных Росгидромета, полученных за период 2003-2007 года на стационарных постах по ул. Чайковского, 7, и по ул. Солнечная, 8, на арендуемом земельном участке замеры не проводились.

Статьи 11.1-11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, на которые ссылается ответчик, не действовали в момент проведения аукциона в ноябре 2007 года. Ответчик подписал договор аренды  земельного участка по форме и содержанию соответствующий требованиям действующего законодательства. До момента расторжения договора в установленном законом порядке истец обязан вносить арендную плату в соответствии с условиями заключенного договора.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Судом первой инстанции были соблюдены требования статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2009 года рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 22 мая 2009 года.

В судебном заседании представитель ответчика подержал доводы апелляционной жалобы.

Кроме того, ответчик ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов: писем от 3 июля 2008 года № 11-629, от 28 февраля 2008 года, от 18 февраля 2008 года № 99, от 7 июля 2008 года № 289, заявки от 19 июня 2008 года № 265, указав на невозможность представления данных документов суду первой инстанции, поскольку при рассмотрении дела ответчик не присутствовал. Учитывая, что согласно  материалам дела  ответчик не получал направляемую ему судом первой инстанции  корреспонденцию, суда в силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в целях полного и всестороннего рассмотрения дела удовлетворяет ходатайство ответчика и приобщает к материалам дела представленные им документы.

Представитель истца отклонил доводы апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в представленном ранее отзыве.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

13 ноября 2007 года между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Готика» (ответчиком) на основании результатов  торгов, проводимых 6 ноября 2007 года (л.д. 16), подписан договор аренды земельного участка №2632 (л.д. 9).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, с кадастровым номером 24:50:0500357:0336, с категорией земель – земли населенных пунктов, общей площадью 1473 кв.м., в том числе 87 кв.м. – площадь участка ограниченного использования (охранная зона инженерных сетей), расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко, 82, предоставляемый для строительства многоквартирного жилого дома этажностью от 9 до 16 этажей, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Срок аренды установлен сторонами с 6 ноября 2007 года  по 5 ноября 2010 года (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1. договора  размер арендной платы за участок составляет 1 433 250 рублей в квартал и устанавливается по 31 декабря 2007 года.

Согласно пункту 3.2. первый платеж по настоящему договору начисляется с 6 ноября до 31 декабря 2007 года. Арендная плата за первый подлежащим оплате период в сумме 875 875 рублей вносится в течение 10 дней со дня подписания договора (пункт 3.3. договора).

В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 1/300, действующей в это время, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В соответствии с письмом Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю от 4 декабря 2007 года (л.д. 29), государственная регистрация договора произведена 30 ноября 2007 года за № 24-24-01/193/2007-766.

Во исполнение договора аренды №2632 от 13 ноября 2007 года истец по акту приема-передачи земельного участка передал, а ответчик принял земельный участок, находящийся по адресу: г.Красноярск, Ленинский район, ул.Шевченко, 82, дата фактической передачи  участка указана 6 ноября 2007 года (л.д. 15).

Указывая на наличие задолженности по арендной плате за земельный участок за период с 1 июля по 30 сентября 2008 года в размере составляет 1 209 625 рублей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим  иском, начислив ответчику пени в размере 35 708 рублей 13 копеек.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Как следует из материалов дела, 13 ноября 2007 года между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Готика» (ответчиком) на основании результатов торгов, проводимых 6 ноября 2007 года, подписан договор аренды земельного участка №2632.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, с кадастровым номером 24:50:0500357:0336, с категорией земель – земли населенных пунктов, общей площадью 1473 кв.м., в том числе 87 кв.м. – площадь участка ограниченного использования (охранная зона инженерных сетей), расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко, 82, предоставляемый для строительства многоквартирного жилого дома этажностью от 9 до 16 этажей, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Оценив условия подписанного между истцом и ответчиком договора, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды. В силу части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из содержания приведенного выше пункта 1.1 договора аренды от 13 ноября 2007 года №2632 земельный участок по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко, 82, предоставлялся для строительства на нем арендатором многоквартирного жилого дома.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 4 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации вместе с заявлением о выдаче разрешения заявителем должно быть представлено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. Предметом государственной экспертизы, согласно части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является в том числе оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Согласно представленному суду апелляционной инстанции экспертному заключению федерального государственного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае» от 24 октября 2008 года № 9194 земельные участки по ул. Шевченко № 80, 82, 84 в Ленинском районе г. Красноярска по санитарно-гигиеничиеским условиям не пригодны для строительства многоэтажных жилых домов. Суд апелляционной инстанции отклоняет ссылку истца на несоответствие данного экологического заключения объективно имеющейся ситуации.

Следовательно, у ответчика отсутствует возможность получить разрешение на строительство