Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.04.2009 по делу n А33-13290/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

извещало заявителя о приостановлении государственной регистрации сделки, в связи с непредставлением регистрирующему органу письменного согласия всех залогодержателей на заключение договора купли-продажи от 2 июля 2008 года и отсутствием в договоре купли-продажи сведений об обременениях, тогда как в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись об ипотеке на квартиру № 107 по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, д. 20 «а», и о приостановлении государственной регистрации перехода права.

В соответствии с сообщением от 8 сентября 2008 года № 01/097/2008-677 (л.д. 42), заявителю на основании  абзацев 7, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказано в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры № 107 от 2 июля 2008 года, расположенной по адресу: г.Красноярск, ул.9 Мая, 20 «а», поскольку при проведении государственной экспертизы документов в порядке исполнения статьи 13 Закона о регистрации установлено, что при наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится записи об ипотеке на квартиру № 107 по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, д. 20 «а», регистрирующему органу не представлено письменное согласие всех залогодержателей на заключение договора купли-продажи от 2 июля 2008 года и в договоре купли-продажи отсутствуют сведения об указанном обременении.

Согласно сообщению Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю от 8 сентября 2008 года № 01/097/2008-678 (л.д. 44) в связи с отказом в государственной регистрации договора купли-продажи от 2 июля 2008 года также отказано в государственной регистрации перехода права собственности на указанную выше квартиру от заявителя к гражданам Шушкович Т.С. и Макарову П.В.

По мнению заявителя, решение об исправлении технической ошибки и последующее решение об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи от 2 июля 2008 года квартиры № 107 по адресу: г.Красноярск, ул.9 Мая, д.20 «а», являются незаконными, поскольку приняты в нарушение части 2 статьи 21 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе, путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В связи с указанным, в предмет доказывания (судебного исследования) по настоящему делу входит совокупность следующих обстоятельств: соответствия (несоответствия) оспариваемого постановления закону и иным нормативным правовым актам, нарушения им прав и законных интересов заявителя.

Заявитель оспаривает законность действий государственного регистратора по исправлению технической ошибки, заключающихся во внесении в подраздел III-2 записи за № 24-24-01/042/2008-693 от 17 марта 2008 года о возникновении ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства, и отказ заявителю в связи с этим в государственной регистрации договора купли - продажи квартиры от 2 июля 2008 года в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, д. 20 «А», кв. 107.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что регистрирующим органом был нарушен предусмотренный Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядок внесения исправлений в Единый государственный реестр прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.

Как следует из материалов дела, государственным регистратором 17 июля 2008 года обнаружено несоответствие записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: при регистрации права собственности открытого акционерного общества «ДСК» на квартиру № 107, расположенную по адресу: г Красноярск, ул. 9 Мая, 20 «а», не была внесена запись об ипотеке в силу закона, что, по мнению регистрирующего органа, не соответствовало статье 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214/ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В связи с указанным обстоятельством было принято решение об устранении технической ошибки в записи, допущенной  при государственной регистрации права собственности открытого акционерного общества «ДСК» на квартиру 107 по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, 20 «а», и в подраздел III-2 реестра внесена в запись за номером 24-24-01/042/2008-693 от 17 июля 2008 года о возникновении ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства.

Часть 1 статьи 21 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предоставляет государственному регистратору право самостоятельно исправить обнаруженную им техническую ошибку в записях, допущенную при государственной регистрации прав. Однако, данным правом государственный регистратор обладает лишь в случае, когда у него отсутствуют основания полагать, что исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.

Примерный перечень технических ошибок, исправление которых возможно в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 21 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  приведен в пункте 70 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 года № 184. Согласно данному перечню по решению государственного регистратора могут быть  в государственном реестре могут быть исправлены ошибки, связанные  с неверным указанием номера государственной регистрации права, сделки, реквизитов свидетельства о государственной регистрации права, даты и номера государственной регистрации сделки, сведения, внесенные в Единый государственный реестр прав, не соответствуют аналогичным сведениям в правоустанавливающем документе, который имеет приоритет перед записями.

Оспариваемые заявителем действия по внесению исправлений в государственный реестр не были связаны с названными выше обстоятельствами.

Обстоятельства дела же свидетельствуют о том, принятие регистрационным органом решения об исправлении технической ошибки путем внесения записи об ипотеке в силу закона напрямую затрагивает интересы как самого заявителя, так и третьих лиц.

В силу части 1 статьи 334, части 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 11, части 1 статьи 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека является обременением, в связи с которым собственник не вправе отчуждать принадлежащее ему имущество без согласия залогодержателя.

Таким образом, внесение регистрирующим органом записи об ипотеке в силу закона ограничивает предоставленное открытому акционерному обществу «ДСК» частью 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации правомочие распоряжения принадлежащей ему на праве собственности квартирой № 107, расположенной в жилом доме № 20 «а» по адресу: г.Красноярск, ул.9 Мая. Данное обстоятельство прямо свидетельствует о том, что регистрационный орган должен был полагать, что исправление технической ошибки может нарушить законные интересы заявителя.

Кроме того, в силу части 1 статьи 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что внесение записи об ипотеке в силу закона также могло повлиять на права и обязанности третьих лиц, приобретающих квартиры у заявителя. На момент подписания заявителем и гражданами Шушкович Т.С. и Макарову П.В. договора купли-продажи квартиры запись об ипотеке отсутствовала и воля покупателей не была направлена на приобретения имущества, обремененного ипотекой.

О наличии договора купли-продажи квартиры №107 между заявителем и гражданами 2 июля 2008 года регистрационный орган не мог не знать, поскольку до принятия им решения об исправлении технической ошибки и внесении записи об ипотеке в силу закона, открытое акционерное общество «ДСК» обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи от 2 июля 2008 года.

В силу части 2 статьи 21 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда.

Указанный порядок регистрирующим органом соблюден не был, в связи с чем суд первой инстанции правомерно признал решение Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю об исправлении технической ошибки, заключающейся во внесении в подраздел III-2 записи за № 24-24-01/042/2008-693 от 17 марта 2008 года о возникновении ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства, не законным.

В соответствии с сообщением от 8 сентября 2008 года № 01/097/2008-677 заявителю на основании абзацев 7, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» было отказано в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры № 107 от 2 июля 2008 года, расположенной по адресу: г.Красноярск, ул.9 Мая, 20 «а», именно по той причине, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись об ипотеке на квартиру. Иные основания  для отказа в государственной регистрации регистрирующим органом указаны не были.

Признание решения государственного органа незаконным влечет за собой утрату им юридической силы с момента его вынесения. Следовательно, при признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю об исправлении технической ошибки путем внесения в подраздел III-2 записи о возникновении ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства, не может быть признан законным и отказ в государственной регистрации по основанию наличия такой записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене в виду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы исследованы судом апелляционной инстанции в полном объеме и отклоняются по основаниям, изложенном в настоящем постановлении.

Ссылка ответчика на неверное толкование судом первой инстанции положений статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не может быть принята судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку нарушение регистрирующим органом процедуры принятия решения само по себе уже является основанием для признания незаконным данного решения. Вопрос о возникновении ипотеки в силу закона должен быть рассмотрен арбитражным судом при обращении к нему регистрирующего органа в порядке части 2 статьи 21 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимо имущество и сделок с ним».

Указание ответчика на то обстоятельство, что внося исправления в Единый государственный реестр прав на недвижимое  имущество и сделок с ним, он руководствовался целями предотвращения большего вреда, также не может быть принято судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку не основано на законе. Действующее законодательство не содержит положений, позволяющих регистрирующему органу нарушать существующую процедуру принятия им решений.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «26» января 2009 года по делу № А33-13290/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Гурова

Судьи:

А.Н. Бабенко

П.В. Шошин