Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.04.2009 по делу n А33-10740/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

16 апреля 2009 года

Дело №

А33-10740/2008-03АП-582/2009

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2009 года

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Хасановой И.А.,

судей:  Бабенко А.Н., Гуровой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Подрезенко Д.С.,

при участии:

от департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Шабалиной К.А. – представителя по доверенности от 11 января 2009 года,

от ООО «РЕИНКОМ»: Маркова А.А. – представителя по доверенности от 10 марта 2009 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика – общества с ограниченной ответственностью «РЕИНКОМ», г. Красноярск

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 18 декабря 2008 года по делу № А33-10740/2008, принятое судьей Петроченко Г.Г.,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РЕИНКОМ» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01 апреля 1998 года № 3918 и обязании вернуть нежилое здание общей площадью 1729,70 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Киренского, 86.

Решением суда от 18 декабря 2008 года иск удовлетворен.

Не согласившись с судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 18 декабря 2008 года отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению ответчика, решение суда первой инстанции необоснованно, незаконно, принято с нарушением норм материального и процессуального права, на основании следующего:

- суд первой инстанции необоснованно расторгнул договор аренды нежилого помещения от 01 апреля 1998 года № 3918, в связи с нарушением арендатором пункта 4.2 договора, поскольку стороны, подписав дополнительные соглашения к договору, согласились на проведение реконструкции и подготовку всей необходимой документации разрешающей реконструкцию в срок до 18 мая 2009 года;

- направленное истцом в адрес ответчика письмо от 21 мая 2008 года № 499-01-н о необходимости устранить реконструкцию в срок до 20 июня 2008 года, не может рассматриваться как исполнение истцом обязанности по досудебному урегулированию спора, поскольку после истечения указанного срока, между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение от 07 ноября 2008 года к договору аренды разрешающее проведение реконструкции здания по ул. Киренского, 86, в срок до 18 мая 2009 года;

- дополнительные соглашения от 20 июля 2007 года и от 07 ноября 2008 года к договору аренды нежилого помещения от 01 апреля 1998 года № 3918, вне зависимости от их государственной регистрации, являются заключенными, поскольку законодательство Российской Федерации не распространяет к форме договора аренды, заключенного в 1998 году, требования о государственной регистрации.

Апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено рассмотрение жалобы с последующим отложением судебного заседания.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска  (арендодатель) и  общество  с ограниченной ответственностью «РЕИНКОМ» (арендатор) заключили  договор от 01 апреля 1998 года № 3918 на аренду нежилых помещений (л.д.11-20).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору помещение общей площадью 1614,9 кв.м., расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Киренского, 86, под молодежный центр досуга. В соответствии с дополнением № 5А от 19 июня 2000 года к указанному договору аренды в пункт 1.1. договора аренды внесены изменения «общая площадь сдаваемого в аренду здания - 1729,7 кв.м.» (л.д.33).

Пунктом 3.2 договора сторонами установлен срок аренды – с 01 января 1998 года по 31 декабря 2002 года. В соответствии с дополнением № 3 от 20 мая 1998 года срок договора аренды продлен до 31 декабря 2012 года (л.д.116, обратная сторона).

По акту сдачи нежилого помещения от 13 января 1998 года арендодатель передал, а арендатор принял указанные в договоре от 01 апреля 1998 года № 3918 нежилые помещения (л.д.21).

Договор аренды от 01 апреля 1998г. № 3918 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Красноярскому краю 30 октября 2000 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30 октября 2000 года серии 24 АЮ № 005337, в котором указано существующее  ограничение  (обременения) права: аренда (л.д.64). Кроме того, данным свидетельством подтверждается право собственности истца на здание, переданное в аренду ответчику (решение Малого Совета Красноярского городского совета народных депутатов № 176 от 02 ноября 1992г.), о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 октября 2000 года сделана запись регистрации № 24:01.50:40.2000:271.

В соответствии с пунктом 4.2 указанного договора аренды  арендатор не вправе без письменного разрешения арендодателя и без согласования с архитектором района, службой противопожарной безопасности  СЭС, производить перепланировку и переоборудование предоставленного в аренду здания.

Истец (арендодатель) в письме от 17 июня 2004г. № 4845  (л.д.53) сообщил ответчику о не возражении против реконструкции здания с устройством антресолей для увеличения площади нежилого здания по адресу ул. Киренского, 86, за счет собственных средств арендатора, при условии выполнения работ в соответствии с проектом, согласованным и утвержденным в установленном порядке  и безвозмездной передачи  вновь возведенных площадей в муниципальную собственность.

Арендодатель направлял арендатору письма от 18 декабря 2006г. (л.д.56) и от 13 марта 2007г. (л.д.54-55), с предложением устранить реконструкцию либо представить документы, необходимые для государственной регистрации законченного реконструкцией объекта. ООО «РЕИНКОМ» соответствующие документы арендодателю не представил, изменения в результате произведенной реконструкции не устранил.

Между арендатором и арендодателем подписано дополнительное соглашение от 20 июля 2007г. (л.д.49), согласно которому, ООО «РЕИНКОМ» обязуется после завершения строительно-монтажных работ по реконструкции безвозмездно передать арендодателю по акту приема-передачи законченный реконструкцией объект и выполнить иные обязательства.   

Пунктом 4 дополнительного соглашения стороны определили срок проведения реконструкции объекта на период действия договора аренды, но не более 11 месяцев с момента подписания настоящего дополнительного соглашения.

В адрес ответчика истцом было направлено предупреждение от 20 мая 2008г. с исх. №  499-01-н о необходимости  устранить реконструкцию в срок до 20 июня 2008г. (как нарушение условий договора аренды) и привести арендованное здание в  соответствии с техническим паспортом от 2000г., либо представить документы, указанные в пункте 2.5 дополнительного соглашения от 20 июля 2007г. (л.д.51-52).  В  случае не выполнения требований арендодателя,  арендатору предложено в срок до 04 июля 2008г. расторгнуть договор аренды от 01 апреля 1998г. № 3918.

Согласно акту проверки от 23 июня 2008г. № 776  ООО «РЕИНКОМ» реконструкцию не устранило, здание использует, документы, согласовывающие реконструкции, не предоставило (л.д.59-60).

07 ноября 2008г. между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение № 2 к  договору аренды от 01 апреля 1998г. № 3918 о продлении сроков реконструкции здания до 18 мая 2009г. (л.д.154).

В связи  произведенной ответчиком реконструкцией, истец как собственник имущества не может зарегистрировать право собственности на измененный объект (уведомление от 29 июля 2008г. о  приостановлении государственной регистрации, сообщение от 28 августа 2008г. об отказе в государственной регистрации), что послужило основанием для обращения в арбитражный суд первой инстанции с иском о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01 апреля 1998 года № 3918 и обязании вернуть нежилое здание общей площадью 1729,70 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Киренского, 86.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалованном судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что истцом заявлено требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01 апреля 1998 года № 3918 и об обязании вернуть нежилое здание общей площадью 1729,70 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Киренского, 86, в связи с нарушением условий пунктов 4.2, 8.2.1, 8.5 договора аренды нежилого помещения от 01 апреля 1998 года № 3918. При этом, истец ссылается на нормы статей 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования истца, исходил из того, что продолжение арендных отношений между сторонами, существенно нарушает права арендодателя как уполномоченного органа представляющего интересы муниципального образования.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца, в связи со следующим:

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 4.2 договора аренды нежилого помещения от 01 апреля 1998 года № 3918 сторонами оговорено, что арендатор не вправе без письменного разрешения арендодателя и без согласования с архитектором района, службой противопожарной безопасности  СЭС, производить перепланировку и переоборудование предоставленного в аренду здания.

Факт проведения ответчиком самовольной реконструкции полученного в аренду здания, подтверждается представленной истцом в дело выпиской № 04:401/2006-6414 из Единого государственного реестра объектов капитального строительства от 16 июня 2006 года (л.д.157-158), в которой указано, что общая площадь объекта изменилась на 347,8 кв.м. за счет сноса и возведения временных перегородок переоборудования ранее не используемых площадей. Кроме того, данный факт не оспаривается ответчиком.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.  Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец представил суду адресованное в адрес ответчика предупреждение от 20 мая 2008г. с исх. №  499-01-н о необходимости  устранить реконструкцию в срок до 20 июня 2008г. (как нарушение условий договора аренды) и привести арендованное здание в  соответствии с техническим паспортом от 2000г., либо представить документы, указанные в пункте 2.5 дополнительного соглашения от 20 июля 2007г. (л.д.51-52).  В  случае невыполнения требований арендодателя,  арендатору предложено в срок до 04 июля 2008г. расторгнуть договор аренды от 01 апреля 1998г. № 3918.

Факт