Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.04.2009 по делу n А33-657/2008. Принять новый судебный акт (п.2 ст.269, ч.5 ст.270 АПК),Отменить решение полностью и принять новый с/а

рабочего зерносклада Хромова А.Н., 17 декабря 2007 года работники охраны запретили проходить на территорию элеватора, мотивируя распоряжением начальника о запрете допускать посторонних лиц на территорию элеватора.

19 декабря 2007 года Костяевым А.В. составлена докладная, согласно которой он не был допущен на территорию элеватора работниками охранной фирмы, действовавшими согласно указаниям начальника.

12 марта 2008 года заведующей складами Карелиной Е.В. составлена докладная, согласно которой она вновь не была допущена на территорию элеватора охранниками фирмы «Мангуст», со слов которых они руководствуются в своих действиях договором, заключённым с ООО «Идеал».

01 апреля 2008 года генеральным директором ЗАО «Иргиюсский совхоз» Славским В.В. подана жалоба в прокуратуру Ужурского района в отношении службы безопасности, препятствующей допуску работников ЗАО «Иргиюсский совхоз» к имуществу общества, расположенному на земельном участке по адресу: г. Ужур, ул. Гоголя, 1А., с просьбой оказать помощь в доступе к имуществу.

06 мая 2008 года генеральным директором ЗАО «Иргиюсский совхоз» в адрес директора ООО ЧОП «Мангуст» направлено требование о немедленном допуске работников ЗАО «Иргиюсский совхоз» к принадлежащему обществу имуществу.

19 мая 2008 года в адрес ОВД по г. Ужуру и Ужурскому району министерством сельского хозяйства и продовольствия Республики Хакасия направлено письмо № 34-520 о принятии мер по обеспечению доступа представителей ЗАО «Иргиюсский совхоз» к их собственности.

28 мая 2008 года ГУВД по Красноярскому краю в адрес ЗАО «Иргиюсский совхоз» направлено письмо № 47/С-16, согласно которому по фактам, изложенным в заявлении ЗАО «Иргиюсский совхоз» о противоправных действиях сотрудников ЧОП «Мангуст», проведена проверка, по результатам которой руководителю ЧОП «Мангуст» вынесено письменное предупреждение.

27 июня 2008 года исполнительному директору ООО ЧОП «Мангуст» вручено требование ЗАО «Иргиюсский совхоз» о допуске инвентаризационной комиссии для проведения ревизии имущества и обеспечения беспрепятственного доступа работников ЗАО «Иргиюсский совхоз» для проведения профилактических работ и технического обслуживания оборудования.

Исполнительным директором ООО ЧОП «Мангуст» 27 июня 2008 года в адрес генерального директора ЗАО «Иргиюсский совхоз» составлено письмо с предложением представить пакет документов, подтверждающих право ЗАО «Иргиюсский совхоз» на движимое и недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Ужур, ул. Гоголя, 1А. После представления указанных документов будет принято решение о пропуске представителей ЗАО «Иргиюсский совхоз» к данным объектам.

В ответ на требование директора ЗАО «Иргиюсский совхоз» о пропуске ревизионной комиссии для проведения инвентаризации 05 ноября 2008 года в допуске отказано в связи с распоряжением руководителя ООО ЧОП «Мангуст» Вереника Е.А., что подтверждается подписью охранника ООО ЧОП «Мангуст» на указанном требовании.

Факт чинения ответчиком – ООО «Идеал» препятствий в доступе истца к арендуемым истцом объектам путём выставления охраны, подтверждается также договором от 28 апреля 2008 года, заключенным между ООО «Идеал» (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие «Мангуст» (исполнитель) на оказание охранных услуг № 5, по условиям которого заказчик поручает, а исполнитель    принимает    на    себя    обязанности    по    охране    капитальных    строений, расположенных на территории элеватора (согласно приложению к схеме № 1), принадлежащего заказчику, расположенного на земельном участке кадастровый номер 24:39:0109001:0001 в г. Ужуре Красноярского края по улице Гоголя 1А.

Согласно пункту 2.1. договора в обязанности исполнителя входят, в том числе обеспечение контрольно-пропускной системы, выставление на охраняемой территории постов охраны круглосуточно (включая рабочие, выходные и праздничные дни), обеспечение охраны от преступных и иных незаконных посягательств на жизнь и здоровье находящегося в служебных помещениях персонала организации заказчика, а также находящихся в охраняемом помещении материальных ценностей и документов.

Срок действия договора определён сторонами с 28 апреля 2008 года по 28 апреля 2009 года. Представитель ответчика в судебном заседании подтвердил, что договор до настоящего времени не прекратил своего действия.

Полагая действия ответчика неправомерными, нарушающими условия договора аренды и права арендатора, истец обратился в суд с настоящим иском и со ссылкой на статьи 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации требует обязать ответчика устранить препятствия в пользовании имуществом, переданным в аренду и технологическим оборудованием, принадлежащим истцу, размещенным в арендуемых помещениях.

Согласно договору аренды недвижимого имущества № 7-А от 12.10.2007 ЗАО «Иргиюсский совхоз» передало в субаренду ООО «Элеватор» на срок 11 месяцев 25 объектов недвижимости, в отношении которых истец просит устранить препятствия в пользовании, расположенных по адресу: г. Ужур, ул. Гоголя, 1А.  Однако помещения фактически ООО «Элеватор» не передавались, денежные средства за аренду не вносились, акт приема-передачи помещения в материалы дела не представлен.

В материалах дела имеется также договор аренды от 01 августа 2007 года, согласно которому ООО «Идеал» передало ООО «Торговый дом «Назаровский элеватор»  спорные помещения, которое впоследствии по договору субаренды от 15 октября 2007 года передало указанные помещения ООО «Элеватор».

ООО «Элеватор» не отрицает того факта, что занимает спорные помещения.

Исследовав материалы дела, заслушав мнения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Спорные правоотношения вытекают из обязательственных правоотношений по договору аренды, положения о котором регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив договор аренды недвижимого имущества от 01.12.2006 № 5-А, с учётом пояснений сторон и документов, подтверждающих исполнение договора аренды, как в части передачи истцу в пользование объектов недвижимости, так и в части оплаты истцом арендной платы, арбитражный суд пришёл к выводу о том, что в силу заключенного договора у сторон возникли обязательства по договору аренды недвижимого имущества, регулируемые статьями 606 - 622, 650-655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 606, 611, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имуществом; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьями 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В данном случае стороны определили окончание срока действия договора аренды от 01.12.2006 № 5-А наступлением определенного события - моментом оплаты обществом с ограниченной ответственностью «Идеал» стоимости имущества, приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2006 №5, изначально установив срок аренды 11 месяцев с указанием конкретной даты, в которую должна быть произведена оплата-01.11.2007.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008 по делу № А74-303/2008 по иску закрытого акционерного общества «Иргиюсский совхоз» к обществу с ограниченной ответственностью «Идеал»   о расторжении договора купли-продажи и об обязании возвратить переданное по договору имущество, договор купли-продажи недвижимого имущества от 12 октября 2006 года № 5, заключённый между закрытым акционерным обществом «Иргиюсский совхоз» и обществом с ограниченной ответственностью «Идеал» расторгнут в связи с тем, что ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи недвижимого имущества об уплате стоимости недвижимого имущества. В удовлетворении требования ЗАО «Иргиюсский совхоз» о возврате переданного по договору купли-продажи имущества отказано.

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества от 12 октября 2006 года № 5 расторгнут, и событие, определяющее срок действия договора аренды - оплата стоимости недвижимого имущества, наступить не может, арбитражный суд приходит к выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего спора условие о сроке аренды имущества отсутствует, следовательно, договор аренды недвижимого имущества от 01 декабря 2006 года № 5-А является заключённым на неопределённый срок.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2008 года по делу № А74-303/2008 в возвращении переданного по договору купли-продажи от 12.10.2006 имущества отказано. Как указано в постановлении от 29.08.2008, собственником нежилого здания общей площадью 36,2 кв. м., строение 18, и нежилого здания общей площадью 375,8 кв. м., строение 20, является ООО «Феникс».

Из материалов дела также следует, что 23 объекта недвижимого имущества, переданного истцу по договору аренды от 01.12.2006, проданы ответчиком обществу с ограниченной ответственностью «Сибирская Транспортная компания» по договору купли-продажи от 16.01.2008. Вместе с тем, в настоящее время юридическим собственником данного имущества (23 объектов) является ООО «Идеал», поскольку переход права собственности не зарегистрирован. Следовательно, ООО «Идеал» на момент рассмотрения настоящего спора является арендодателем по договору аренды недвижимого имущества от 01.12.2006 №5-А.

Кроме того, в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации  переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

На основании положений статей 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации истец, имеющий права арендатора недвижимого имущества по договору аренды 01 декабря 2006 года № 5-А, вправе требовать от ответчика устранения нарушений его прав и доступа в помещения, предоставленные в аренду, так как срок аренды не истек. Доказательства, свидетельствующие о расторжении договора аренды в установленном законом порядке, в материалы дела не представлены.

Нахождение в арендованных помещениях технологического оборудования подтверждается актом осмотра технического состояния и наличия имущества и сельскохозяйственного технологического оборудования для подработки, сушки, хранения и отгрузки зерновых культур ЗАО «Иргиюсский совхоз», находящегося на территории Ужурского элеватора по адресу: Красноярский край, г. Ужур, ул. Гоголя, 1-а на земельном участке с кадастровым № 24 39:0109001:0001, составленным 28.10.2007     совместно представителями общества с ограниченной ответственностью «Идеал» и закрытого акционерного общества «Иргиюсский совхоз».

Материалами дела установлено, что в настоящее время спорные помещения фактически находятся в пользовании ООО «Элеватор» без законных на то оснований.

Представленные ООО «Элеватор» договоры аренды от 01.08.2007 между ООО «Идеал» и ООО «Торговый дом «Назаровский элеватор» и субаренды от  15.10.2007 между  ООО «Торговый дом «Назаровский элеватор» и ООО «Элеватор» являются ничтожными сделками, поскольку заключены уже после 01 декабря 2006 года, т.е. даты заключения договора аренды на спорные помещения ЗАО «Иргиюсский совхоз» (арендатор) и ООО «Идеал» (арендодатель).

Таким образом, на момент рассмотрения дела ЗАО «Иргиюсский совхоз» является единственным законным (титульным) владельцем спорных объектов недвижимости, следовательно, вправе требовать всякого устранения нарушений его прав.

Учитывая изложенное,   требование истца к обществу с ограниченной ответственностью «Идеал» об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом с установленным в нем технологическим оборудованием путём обеспечения доступа к нему и к ООО «Элеватор» об освобождении 25 объектов недвижимого имущества, арендуемых ЗАО «Иргиюсский совхоз» по договору аренды недвижимого имущества от 01 декабря 2006 года № 5-А, находящегося на земельном участке (кадастровый номер 24 39:0109001:0001) по адресу: г. Ужур, ул. Гоголя, 1А, с установленным на нем технологическим оборудованием, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Требование истца об устранении нарушения права собственности истца по владению и распоряжению   техническим   и   сельскохозяйственным   имуществом   удовлетворению   не подлежит, поскольку истцом неверно избран способ защиты нарушенного права. Такое требование может быть заявлено только в рамках виндикационного требования, путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, истец в своем иске не указал перечень технического и сельскохозяйственного имущества, в отношении которого предъявлены требования.

В отношении исковых требований ЗАО «Иргиюсский совхоз» к ООО «ЧОП «Мангуст» производство по делу подлежит прекращения в силу части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи отказом истца от иска в этой части.

Обществом с ограниченной ответственностью «Идеал» в рамках встречного иска предъявлено требование о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.12.2006 № 5-А недействительным в силу его ничтожности. Свои требования ООО «Идеал» мотивирует тем, что договор от имени ООО «Идеал» подписан не директором Курчевым А.В.

Курчев А.В. в процессе рассмотрения дела не отрицал, но и не признал свою подпись в договоре аренды от 01.12.2006, при этом отрицал заключение спорного договора.

В силу статьей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает,