Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.03.2009 по делу n А33-4407/2008. Изменить решение

При таких обстоятельствах, доводы общества с ограниченной ответственностью «Рекорд» в части целесообразности и возможности погасить долг путем взыскания денежных средств с заемщика, документально не подтверждены и признаются несостоятельными.

Согласно статье 349 Гражданского кодекса требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Cогласно статье 424 Гражданского кодекса изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Из пояснений, возражений и  представленных документов следует, что по вопросу о начальной продажной цене имущества между лицами, участвующими в деле, имеется спор.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме № 26 от 15.01.1998 года разъяснил, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Согласно представленным в материалы дела отчетам об оценке, проведенной 09.02.2009, рыночная стоимость нежилого помещения № 146 общей площадью 520.10 кв.м., расположенного по адресу: Россия Красноярский край, г. Красноярск, ул. Кутузова, 44, кадастровый номер объекта недвижимости: 4:50:000000:0000:0113059000:0146 на момент вынесения решения Арбитражного суда Красноярского края от 18 ноября 2008 года, составила  22 991 600 рублей (отчет № 2-2009), на момент проведения оценки  - 19 168 500 рублей (отчет № 1-2009).

Обжалуемым решением  начальная продажная цена на нежилое помещение № 146 общей площадью 520.10 кв.м., расположенное по адресу: Россия Красноярский край, г. Красноярск, ул. Кутузова, 44, кадастровый номер объекта недвижимости: 4:50:000000:0000:0113059000:0146 – установлена в размере 40 750 052 рубля, что существенно выше оценки, полученной в результате судебной экспертизы по настоящему делу.

В силу частей 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации участники гражданского оборота должны действовать добросовестно и разумно.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, условия договора залога от 21.12.2006, представленное  в материалы дела экспертное заключение, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с установленным экспертным заключением размером начальной продажной цены нежилого помещения № 146, общей площадью 520.10 кв.м., расположенного по адресу: Россия Красноярский край, г. Красноярск, ул. Кутузова, 44, кадастровый номер объекта недвижимости: 4:50:000000:0000:0113059000:0146, в размере 19 168 400 рублей.

Несогласие ООО «Васла К», третьего лица с экспертным заключением отклоняется в связи со следующим.

Экспертиза по настоящему делу проведена с соблюдением норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Экспертное заключение  экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оно составлено на основании представленных в распоряжение эксперта документов, его выводы обоснованны и мотивированы, доказательств, которые опровергают выводы эксперта, ответчик, выразивший свое несогласие с заключением, не представил.  Все поставленные вопросы исследовались экспертом.  Кроме того, экспертом по ходатайству ответчика были даны разъяснения в судебном заседании.

К тому же, лица, участвующие в деле, заявившие о несогласии с экспетным заключением, не воспользовались своим правом и не заявили ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Предметом договора залога (об ипотеке) являются отдельные здания, расположенные по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Кутузова, 44.

Требования истца подлежат удовлетворению в размере 10 756 799 рублей 27 копеек, следовательно, сумма задолженности заемщика перед банком может быть погашена из средств, полученных от реализации одного из двух заложенных помещений. При таких обстоятельствах, удовлетворение требований возможно путем обращения взыскания на часть объектов недвижимого имущества, а именно, на нежилое помещение № 146 общей площадью 520, 10 кв.м.

Выбор именно данного помещения обусловлен его меньшей в сравнении с другим помещением залоговой стоимостью.

Требования истца об обращении взыскания на оба помещения, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью «Васла К», являются неправомерными, поскольку заложенные помещения в соответствии со свидетельствами о праве собственности и техническими паспортами являются самостоятельными объектами недвижимости и могут использоваться независимо друг от друга.  

При этом основания для отказа в  обращении взыскания на заложенное имущество отсутствуют, поскольку  задолженность в рамках кредитного договора является значительной, а требование об обращении взыскания на заложенное имущество соразмерны его рыночной стоимости.

Не может служить доказательством внесения изменений в кредитный договор представленная обществом с ограниченной ответственностью «Рекорд» страница, именуемая «договор № 21/КРЮКЛ-06 об открытии возобновляемой кредитной линии».

Статьей 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлен порядок изменения и расторжения договора. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Из этого следует, что изменения в договор вносятся посредством составления документа, подписанного обеими сторонами.

Соглашения о внесении изменений в кредитный договор в материалы дела не представлено. Страница, именуемая «договор № 21/КРЮКЛ-06 об открытии возобновляемой кредитной линии» от 21 декабря 2006 и факт подписания ее сторонами в силу относимости и допустимости доказательств (ст. 67 АПК РФ) не может свидетельствовать о внесении изменений в договор, т. к. в ней отсутствуют  указания на эти обстоятельства. Пояснения лиц (см. приложение к протоколу от 24.10.2008), подписавших спорную страницу, не позволяет сделать вывод, что в кредитный договор внесены изменения.

На основании изложенного исковые требования в части взыскания с ООО «Рекорд» в пользу ООО «ПромСервисБанк» 10 756 799 рублей 27 копеек, в том числе, 9 510 912 рубля 78 копеек задолженности по основному долгу, 1 210 285 рублей 53 копейки процентов за просроченную задолженность, 35 600 рублей 96 копеек платы за ведение ссудного счета, а также в части обращения взыскания на заложенное имущество - нежилое помещение № 146 общей площадью 520,1 кв.м., расположенное по адресу: Россия, красноярский край, г. Красноярск, ул. Кутузова, 44, кадастровый номер объекта недвижимости 4:50:000000:0000:0113059000:0146, удовлетворены обоснованно, в связи с чем апелляционные жалобы ООО «Рекорд», ООО «Васла К» удовлетворению не подлежат.

В части установления начальной продажной цены указанного помещения  обжалуемое решение подлежит изменению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы, а также расходы по оплате услуг эксперта  относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от  «18»  ноября 2008  года по делу №    А33-4407/2008 изменить в части установления продажной цены на нежилое помещение № 146 общей площадью 520,1 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Кутузова, 44, кадастровый номер объекта недвижимости 4:50:000000:0000:0113059000:0146, установив начальную продажную цену указанного помещения в размере 19 168 400 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Рекорд» в пользу общества с ограниченной ответственностью  «ПромСервисБанк» 13000 рублей расходов по оплате услуг эксперта и 1000 рублей расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, всего 14 000 рублей.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

Н.А. Кириллова

Л.Е. Споткай