Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.02.2009 по делу n А74-318/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Интернациональный мкр., № 2.

В 2005 году Андреевой Ольгой Геннадьевной была произведена реконструкция указанного выше здания с целью увеличения торговой площади в виде возведения пристройки к магазину. По окончании строительства Андреева О.Г. обратилась в Саяногорский филиал ГУП РХ «Управление технической инвентаризации» с заявлением о присвоении адреса объекту «Магазин».

Согласно техническому паспорту, представленному в материалы дела (т.1 л.д.38, 39, т.2, л.д. 147) часть помещений магазина встроена в жилой многоквартирный дом, и имеет с данным домом общие коммуникации, технические помещения и инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома. Площадь помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, составляет 80,6 кв.м.: подсобное помещение 3 - площадью 14,1 кв.м., коридор - площадью 23,3 кв.м., санузел площадью 2,8 кв.м., подсобное помещение 6 площадью 11, 3 кв.м., кабинет заведующей 7 площадью 11 кв.м., тамбур 8 площадью 2,6 кв.м., подсобное помещение 9 площадью 7,7 кв.м., подсобное помещение 10 площадью 7,8 кв.м.

Заключением № 227 от 17 августа 2005 года на основании постановления администрации г. Саяногорска № 856 от 27 мая 2005 года, акта приемки законченного строительством объекта № 856 от 11 февраля 2005 года и договора купли-продажи земельного участка, по результатам обследования объекта в натуре, магазину, расположенному в Республике Хакасия, г. Саяногорск, Интернациональный мкр., дом 2, присвоен адрес: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Интернациональный мкр., 2 «б» (т. 1 л.д. 70).

5 октября 2005 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия  выдано Андреевой О.Г. свидетельство серии 19 АА № 028420 (т.1, л.д. 69) о государственной регистрации права собственности на магазин (площадь 239,5 кв.м., нежилое здание, инв. № 1105А, литер А, этажность: 1), находящийся по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Интернациональный микрорайон, 2 «б», кадастровый (условный) номер: 19:03:040206:0025:1105А 1.

В соответствии с Уставом муниципального унитарного предприятия «Служба Заказчика жилищно-коммунального хозяйства» г. Саяногорска, постановлением Администрации города Саяногорска от 7 июля 2005 № 1161 «О мерах по реализации Жилищного кодекса Российской Федерации», истец является управляющей организацией по управлению многоквартирными домами до решения вопроса о выборе  формы управления многоквартирным жилым домом.

Из протокола общего собрания собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом от 14 марта 2008 года № 296  (т.1, л.д. 126) следует, что собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Саяногорск, Интернациональный мкр., дом 2, в качестве способа управления выбрано - управление управляющей организацией муниципальным унитарным предприятием «Служба Заказчика ЖКХ» г.Саяногорска.

Согласно представленным в материалы дела: актам приемки выполненных работ по текущему ремонту жилого фонда (т.1 л.д. 140-151), счетам-фактурам за 2006 и 2007 года (т.1 л.д.16-34), актам сверки взаиморасчетов за 9 месяцев 2006 года, за период с 1 января по 29 декабря 2006 года между истцом и ответчиком (т.1 л.д.35, 80), информационным письмам № 663, № 658 муниципального унитарного предприятия «Жилищно-эксплуатационная организация-2» (т.2 л.д.1, 2), акту от 16 мая 2006 года (т.2 л.д.3), акту приемки выполненных работ от 23 апреля 2007 года (т.2 л.д. 4), акту от 12 февраля 2001 года (т.2 л.д. 50), акту от 27 ноября 2002 года (т.2 л.д.49),  истец оказывал услуги по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме № 2 Интернационального микрорайона города Саяногорска.

Кроме того, в подтверждение организации и выполнения для лиц, пользующихся помещениями в указанном доме, работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников дома, истцом представлены в материалы дела: договор подряда № 16 ДП/07 от 26 марта 2007 года,  договор подряда № 25-ДП/07 от 6 апреля 2007 года, договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод № 862 от 12 февраля 2001 года, договор № 34/04 о предоставлении услуг по содержанию жилого фонда от 4 марта 2004 года (т.2 л.д. 5-6, 10-11, 45-48, 51-54).

Ссылаясь на  неисполнение ответчиком обязанности участника долевой собственности по несению бремени расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома, отсутствие оплаты затрат по обслуживанию, содержанию, текущему и капитальному ремонту мест общего пользования, инженерных коммуникаций многоквартирного дома, придомовой территории, истец обратился в арбитражный суд  с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по оплате за предоставленные услуги по содержанию, ремонту общего имущества жилого дома за период с января 2006 года по декабрь 2007 года.

В состав платы истцом включены: ремонт конструктивных элементов здания, ремонт и обслуживание внутридомового оборудования (ремонт  холодного водоснабжения и водоотведения), содержание подъезда, содержание придомовых территорий, капитальный ремонт (т.1, л.д. 88).

Как следует из материалов дела, в настоящее время ответчик является собственником нежилого здания магазина площадью 239,5 кв.м., инв. № 1105А, литер А, этажность: 1, находящегося по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Интернациональный микрорайон, 2 «б», кадастровый (условный) номер: 19:03:040206:0025:1105А 1.

Данный объект был создан в ходе реконструкции принадлежащего ранее ответчику магазина общей площадью 211,8 кв.м., находящегося в г. Саяногорске, Интернациональный мкр. дом № 2, магазин № 35.  Заключением № 227 от 17 августа 2005 года на основании постановления администрации г. Саяногорска № 856 от 27 мая 2005 года, акта приемки законченного строительством объекта № 856 от 11 февраля 2005 года и договора купли-продажи земельного участка, по результатам обследования объекта в натуре, магазину, расположенному в Республике Хакасия, г. Саяногорск, Интернациональный мкр., дом 2, присвоен адрес: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Интернациональный мкр., 2 «б».

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Как устанавливает часть 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Ответчик не отрицает тот факт, что часть помещений принадлежащего ему здания магазина встроено в жилой дом по адресу: г. Саяногорск, Интернациональный мкр., дом 2.

В соответствии с частью 1 статьи 39, статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно части 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В силу пункта 1 части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Исходя из содержания статей 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. Истец обоснованно указывает на наличие у ответчика обязанности оплачивать содержание общего имущества многоквартирного дома, в том числе и подъезда, путь даже ответчик данные объекты не использует. Действующее законодательство не устанавливает взаимосвязь личного пользования собственником  общего имущества многоквартирного дома отдельными  взятыми объектами общего имущества и обязанности несения бремени  расходов на  содержание общего имущества многоквартирного дома.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика о том, что принадлежащее ему нежилое здание полностью изолировано от жилого дома, поскольку обстоятельства дела свидетельствуют не только о конструктивной встроенности жилого части принадлежащих ответчику помещений, но и о фактическом использовании ответчиком внутридомового оборудования – сетей холодного водоснабжения и водоотведения.

Так, согласно представленным ответчиком договору на отпуск питьевой воды и прием сточных вод от 12 февраля 2001 года № 862 (т.2, л.д. 171), подписанному с муниципальным унитарным предприятием «Жилищно-коммунальное хозяйство» г. Саяногорска, и акту раздела границ по балансовой принадлежности сетей водопровода и канализации сети водопровода и канализации принадлежат ответчику до места врезки в подвале жилого дома № 2.

Согласно представленным истцом договору на отпуск питьевой воды и прием сточных вод от 1 января 2006 года № 01/06, подписанному между муниципальным унитарным предприятием «Енисейводоканал» и муниципальным унитарным предприятием «Служба заказчика жилищно-коммунального хозяйства», муниципальное унитарное предприятие «Служба заказчика жилищно-коммунального хозяйства» несет ответственность при обслуживании водопроводных и канализационных сетей: сети водопровода по жилому дому от стены здания жилого дома, сети канализации по жилому дому до выпуска в первый сбросный колодец.

Следовательно, истец осуществлял ремонт и обслуживание водопроводных и канализационных сетей, используемых и ответчиком. Внутридомовые  инженерные системы  являются общим имуществом  собственников помещений в доме.

Довод ответчика об отсутствии среди представленных истцом документов акта раздела границ о балансовой принадлежности сетей водопровода и канализации отклоняется судом апелляционной инстанции. Принадлежность сторонам того или иного имущества определена в самом договоре  от 1 января 2006 года № 01/06.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции признает обоснованным доводы истца о наличии у ответчика в силу закона обязанности по несению расходов на содержание общего имущества жилого дома, а именно: расходов на ремонт конструктивных элементов здания, ремонт и обслуживание внутридомового оборудования (ремонт  холодного водоснабжения и водоотведения), содержание подъезда, содержание придомовых территорий, капитальный ремонт. Ответчик несет бремя содержания общего имущества многоквартирного дома соразмерно площади встроенных в жилой дом помещений принадлежащего ответчику магазина, то есть 80, 6 кв.м. Факт возложения указанных выше расходов и на собственников иных помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Саяногорск, Интернациональный мкр., дом 2, подтвержден представленными истцом суду апелляционной инстанции оборотно-сальдовыми ведомостями от 2006 года и расчетами с квартиросъемщиками по видам услуг с января по декабрь 2007 года.

Из материалов дела следует, что истец, являясь управляющей организацией, совершал в указанный им период (с декабря 2006 года по декабрь 2007 года) действия по организации и выполнению работ по обслуживанию, содержанию, текущему и капитальному ремонту мест общего пользования, инженерных коммуникаций многоквартирного дома № 2 Интернационального микрорайона города Саяногорска, и придомовой территории.

Факт оказания истцом услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме № 2 Интернационального микрорайона города Саяногорска подтверждается представленными в материалы дела доказательствами: актами приемки выполненных работ по текущему ремонту жилого фонда (т.1 л.д. 140-151), счетами-фактурами за 2006 и 2007 года (т.1 л.д.16-34), актами сверки взаиморасчетов за 9 месяцев 2006 года, за период с 1 января по 29 декабря 2006 года между истцом и ответчиком, информационными письмами № 663, № 658 муниципального унитарного предприятия  «Жилищно-эксплуатационная организация-2», актом от 16 мая 2006 года, актом приемки выполненных работ от 23 апреля 2007 года, актом от 12 февраля 2001 года, актом от 27 ноября 2002 года.

Ответчик, являясь собственником доли в праве общей собственности на общее имущество дома, фактически пользовался услугами управляющей организации.

При отсутствии заключенного с собственником нежилого помещения договора на содержание жилого дома, в силу возложенного на ответчика бремени содержания имущества, между истцом и ответчиком возникли фактические правоотношения по возмездному оказанию услуг согласно нормам главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязанностью ответчика согласно статье 781 Гражданского кодекса Российской Федерации является оплата фактически оказанных истцом услуг.

В соответствии с частью 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном