Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.01.2009 по делу n А33-2841/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

10 декабря 2008 года

Дело №

А33-2841/2008-03АП-3420/2008

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2008 года

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2008 года

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Хасановой И.А.,

судей:  Гуровой Т.С., Магда О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Савченко Г.А.,

при участии:

от ООО «Ладья»: Ушаковой О.В. – представителя по доверенности от 20 мая 2008 года,

от ООО «Акцент-К»: Аржанниковой Н.Ф. – представителя по доверенности от 10 марта 2008 года,

от ООО «Коммерческо-производственная компания «СибПромСтрой»: Ушаковой О.В. - представителя по доверенности от 05 августа 2008 года,

от ООО «Сибирское технологическое агентство»: Ушаковой О.В. – представителя по доверенности от 15 июля 2008 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Ладья», г. Красноярск

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 02 октября 2008 года по делу № А33-2841/2008, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Акцент-К» (далее – ООО «Акцент-К») обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ладья» (далее – ООО «Ладья»), к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческо-производственная компания «СибПромСтрой» (далее – ООО «КПК «СибПромСтрой»), к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирское технологическое агентство» (далее – ООО «Сибирское технологическое агентство»), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

1) о признании договора аренды от 01 октября 2003 года между ООО «Акцент-К» и ООО «Ладья» незаключенным;

2) об обязании ООО «Сибирское технологическое агентство» освободить занимаемые им по­мещения, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская 23а, а именно следующие комнаты в по­мещении № 91 (бывшая часть помещения № 85):

-   № 1 тамбур площадью 1,9 кв.м.;

-   № 2 коридор площадью 31,9 кв.м.;

-   № 3 кабинет площадью 19,8 кв.м.;

-   № 4 кабинет площадью 9,8 кв.м.;

-   № 5 кабинет площадью 10,7 кв.м.;

-   № 6 сауна площадью 15, 2 кв.м.;

-   № 7 коридор площадью 8,0 кв.м.;

-   № 9 коридор площадью 6,0 кв.м.;

-   № 10 санузел площадью 2,7 кв.м.;

-   № 11 подсобное площадью 1.1 кв.м.;

-   № 12 подсобное площадью 3,1 кв.м.;

-   № 13 коридор площадью 4,0 кв.м.;

-   № 14 подсобное площадью 3,0 кв.м.;

-   № 15 кабинет площадью 8, 1 кв.м.;

-   № 16 кабинет площадью 15,0 кв.м.

3) об обязании ООО «КПК «СибПромСтрой» освободить занимаемые им помещения, располо­женные по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, 23а, а именно следующие комнаты в по­мещении № 90 (бывшее пом. № 85):

-   № 1 кабинет площадью 13,1 кв.м.;

-   № 2 кабинет площадью 18,6 кв.м.;

-   № 3 кабинет площадью 8,3 кв.м.;

-   № 4 умывальник площадью 4,4 кв.м.;

-   № 5 санузел площадью 2,2 кв.м.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 16 июня 2008 года принят встречный иск ООО «Ладья» к ООО «Акцент-К» о государственной регистрации договора аренды от 01 октября 2003 года № 85.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 02 октября 2008 года первоначальный иск удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с судебным актом, ООО «Ладья» обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 02 октября 2008 года отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению ООО «Ладья», решение суда первой инстанции необоснованно, незаконно, принято с нарушением норм материального и процессуального права, на основании следующего:

- объект аренды как часть помещения № 85, определенная в договоре аренды с помощью указания конкретных комнат, после произведенных изменений остался неизменным, поскольку не претерпел существенных изменений. Поэтому, вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды по его предмету, считается необоснованным;

- ООО «Акцент-К» не произвело государственную регистрацию договора аренды. Таким образом, бездействие ООО «Акцент-К» в отношении проведения регистрации договора аренды, может быть расценено как уклонение.

ООО «Акцент-К» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, мотивируя следующим:

- в материалы дела представлен технический паспорт с экспликацией, из которого следует, что объект № 85 указанный в договоре аренды уже не существует, вместо него имеется помещение № 90 и № 91, с другой общей площадью 208,3 кв.м. и количество комнат также изменилось;

- регистрации подлежит весь договор аренды в целом, а не в части отдельных помещений;

- предмет договора от 01 октября 2003 года не соответствует фактически существующим помещениям и размерам площадей помещений.

Апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено рассмотрение жалобы.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

ООО «Акцент-К» на основании договора купли-продажи от 28 апреля 1993 года № 3-Т и акта приемки-передачи основных средств от 16 июня 1993 года, является собственником нежилого по­мещения № 85, площадью 223 кв.м., с кадастровым номером: 24:50:050137:0000:000005:1001, распложенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Коломенская, 23-А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 24 ВЯ № 006182 от 30 июля 2003 года (л.д.18). В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 июля 2003 года сделана запись регистрации № 24:01:20.2003:884.

ООО «Акцент-К» (арендодатель) и ООО «Ладья» (арендатор) заключили договор аренды от 01 октября 2003 года (л.д.16-17).

Согласно разделу 1 договора истец (арендодатель) передает ответчику (арендатор) во временное владе­ние и пользование часть помещения № 85, состоящего из комнат № 22а, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 37, 39, 40, 42, 43, 44, 45, 46, 51 (встроенно-пристроенного) расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, 23-А, общей площадью 200,9 кв.м.

В пункте 2.1 договора сторонами оговорен срок аренды - пять лет с момента принятия арендуемого объекта по акту при­емки-передачи.

Разделом 3 договора установлен размер арендной платы.

Пунктом 9.1 договора арендатору предоставлено право производить работы по ремонту и перепланировке арендуемого объекта (кроме комнат 42, 44, 51) с 01 октября 2003 года с соблюдением норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

По акту приема-передачи от 02 января 2004 года вышеуказанные помещения переданы истцом ООО «Ладья» (л.д.113).

Между ООО «Ладья» (арендатор) и ООО «Сибирское технологическое агентство» (суб­арендатор) подписан договор субаренды нежилого помещения от 01 февраля 2004 года № Л/СТА (л.д.98-101).

Пунктом 1.1 договора № Л/СТА предусмотрено, что арендатор предоставляет субарендатору во временное владение и поль­зование часть встроенно-пристроенного помещения № 85 с отдельным входом согласно при­ложенной схеме общей площадью 150 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, 23а, для использования в качестве офисного, медицинского помещений.

Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора установлен с 01 февраля 2004 года по 31 декабря 2004 года.

Размер арендной платы определен разделом 4 договора.

По акту приема-передачи от 02 февраля 2004 года помещения переданы от ООО «Ладья» обществу с ограниченной ответственностью «Сибирское технологическое агентство» (л.д.102).

Между ООО «Ладья» и ООО «СТА» подписано дополнительное соглашение от 31 декабря 2007 года к договору субаренды от 01 февраля 2004 года, согласно которому срок действия договора субаренды продлен до 31 декабря 2008 года (л.д.116).

Между ООО «Ладья» (арендодатель) и ООО КПК «СибПромСтрой» (арендатор) подписан договор субаренды не­жилого помещения от 09 января 2008 года (л.д.103-107).

Согласно пункту 1.1 договора ООО «Ладья» (арендодатель) передает ООО КПК «СибПромСтрой» (арендатору) во временное владение и пользование часть встроено-пристроенного по­мещения № 85 с отдельным входом, согласно прилагаемой схеме, общей площадью 54 кв.м. на 1 этаже кирпичного 14-ти этажного жилого дома по адресу г. Красноярск. ул. Коломен­ская, 23а для использования в качестве офиса.

Пунктом 2.1 договора сторонами установлен срок действия договора - с 09 января 2008 года по 31 августа 2008 года, с момента подписания акта приема-передачи.

Размер арендной платы установлен разделом 4 договора субаренды.

По акту приема-передачи от 09 января 2007 года помещения переданы ООО «КПК «СибПромСтрой» (л.д.108).

К договору прилагается план-схема арендуемых помещений, подписанный его сторона­ми (л.д.109).

ООО «Ладья» обратилось в адрес ООО «Акцент-К» с письмом от 09 июня 2008 года (л.д.114), в котором просило произвести государственную регистрацию договора аренды либо передать необходимые до­кументы для регистрации договора аренды от 01 октября 2003 года. Данное письмо отправлено ответчику 10 июня 2008 года, что подтверждается почтовой квитанцией (л.д.115).

Поскольку договор аренды от 01 октября 2003 года не зарегистрирован в установленном порядке, ООО «Акцент-К» обратилось в арбитражный суд о признании договора аренды от 01 октября 2003 года незаключенным и обязании субарендаторов освободить занимаемые ими помещения по адресу г. Красноярск, ул. Коломенская 23а.

ООО «Ладья» заявило встречный иск по настоящему делу, в котором просит вынести решение о государственной регист­рации договора аренды от 01 октября 2003 года, ссылаясь на то, что ООО «Акцент-К» уклонялось от государственной регистрации договора аренды, не передавая ООО Ладья» необходимые для регистрации договора аренды документы.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалованном судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из положений пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, срок подписанного между ООО «Акцент-К» и ООО «Ладья» договора аренды от 01 октября 2003 года установлен пять лет с момента принятия арендуемого объекта по акту приема-передачи.

Объект передан истцом ООО «Ладья» по акту приема-передачи от 02 января 2004 года.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что срок заключенного между ООО «Акцент-К» и ООО «Ладья» договора аренды от 01 октября 2003 года истекает 02 января 2009 года.

В силу указанных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор подлежал государственной регистрации.

Поскольку договор аренды от 01 октября 2003 года, срок которого составляет пять лет (со 02 января 2004 года по 02 января 2009 года), не прошел государственную регистрацию, вывод суда первой инстанции о незаключенности данного договора, считается правильным. Следовательно, договор аренды от 01 октября 2003 года, в силу его незаключенности, не порождает каких-либо прав и обязанностей для его сторон.

По незаключенному договору аренды у ООО «Ладья» не возникло прав и обязанностей арендатора, в связи с чем, ООО «Ладья» не вправе было сдавать спорные помещения в субаренду ООО «Сибирское технологическое агентство» и ООО «КПК «СибПромСтрой».

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды между ООО «Ладья» и ООО «Сибирское технологическое агентство» от 01 февраля 2004 года № Л/СТА и договор субаренды между ООО «Ладья» и ООО «КПК «СибПромСтрой» от 09 января 2008 года, являются недействительными, как противоречащие статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником