Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.09.2015 по делу n А33-25500/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

22 сентября 2015 года

Дело №

 А33-25500/2014

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена  17 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен          22 сентября 2015  года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  -  Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Радзиховской В.В.

при ведении протокола судебного заседания   Козловой Т.Е.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования г. Ачинск в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска Красноярского края (ИНН 2443005530, ОГРН 1022401153807)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 7 июля 2015 года по делу № А33-25500/2014, принятое судьёй Ермаковой И.И.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Формула комфорта» (ИНН 2443035221, ОГРН 1092443000044)  обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Муниципальному образованию г. Ачинск в лице комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Ачинска Красноярского края (ИНН 2443005530, ОГРН 1022401153807) об обязании заключить договор купли-продажи на условиях, предложенных в редакции истца: пункт 2.1 договора «Имущество продается по цене 2 094 445 руб., которая установлена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости. На сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества».

Решением Арбитражного суда Красноярского края 7 июля 2015 года иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать по следующим мотивам.

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимуществен­ное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в установленный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответ­ствии с частью 4.1 статьи 4 (пункт 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Поскольку в установленный законом 30-дневный срок общество не направило в КУМИ подписанный договор купли-продажи арендуемого имущества, течение срока для заключения договора не прерывалось, 24.10.2014 КУМИ письмом № К-04-19-5115 уведомило ООО «Формула комфорта» об утрате обществом преимущественною права.

02.12.2014 ООО «Формула комфорта» обратилось в Арбитражный суд Красно­ярского края с исковым заявлением о понуждении заключить договор по цене, предло­женной покупателем.

Учитывая, что тридцатидневный срок, в течение которого ООО «Формула комфорта» было обязано заключить договор на предложенных КУМИ усло­виях или обратиться в суд на дату предъявления искового заявления был пропущен, ис­тец на дату рассмотрения исковых требований утратил преимущественное право па приобретение арендуемого имущества в порядке, определенном Федеральным за­коном № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего пред­принимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Россий­ской Федерации».

В судебное заседание не явились и не направили своих представителей лица, участвующие в деле,  надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном  рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Формула комфорта» является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Ачинск, мкр. Юго-восточный район, дом 4, пом. 101, на основании договора аренды от 19.05.2009 № 1434, сроком действия до 18.05.2014.

На основании заявления ООО «Формула Комфорта» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества от 11.07.2014 издано распоряжение от 21.08.2014 № 3038-р «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ачинск, Юго-Восточный район, д. 4, пом. 101, общей площадью 109,5 кв.м.».

Согласно данному распоряжению в адрес ООО «Формула Комфорта» 29.08.2014 направлено предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора.

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи муниципального имущества №11/14-паи (возникновения ипотеки в силу закона) от 01.09.2014 продавец продает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение, общей площадью 109,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Ачинск, Юго-Восточный район, д. 4, пом. 101, находящееся в пользовании покупателя на момент заключения договора на праве аренды с 19.05.2009.

В соответствии с пунктом 2.1. проекта договора купли-продажи имущество продается по цене 2 703 389 рублей 83 копейки (без учета НДС), которая установлена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости. На сумму основного долга, начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества».

Истец обратился к услугам независимого оценщика для определения рыночной стоимости указанного нежилого помещения.

Согласно отчету ООО «ГИПРОЗЕМ» № 46/14 от 22-25 августа 2014 года (л.д. 12, 94 т.1) рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 109,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Ачинск, Юго-Восточный район, д. 4, пом. 101, по состоянию на 09.09.2014 составляет  2 094 445 руб. без учета НДС.

Не согласившись с условиями договора купли-продажи в части установления выкупной цены, истец направил в комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Ачинска Красноярского края письмом от 18.09.2014 №3 протокол разногласий к договору купли-продажи, отчет ООО «ГИПРОЗЕМ» № 46/14 от 22-25 августа 2014 года, в котором изложил свою редакцию пункта 2.1 договора.

В письме от 23.09.2014 №К-04-19-4565 комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Ачинска Красноярского края сообщил истцу, что согласно действующему законодательству, при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Определением арбитражного суда от 25.05.2015 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукину Александру Александровичу, срок экспертизы установлен до 20.06.2015. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1.            Определить соответствие отчета ООО «Кадастр инжиринг» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правил оценочной деятельности.

2.            В случае недостоверности отчета ООО «Кадастр инжиринг» определить рыночную стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: Красноярский край, город Ачинск, район Юго-Восточный, д. 4, пом. 101, общей площадью 109,5 кв.м.

10.06.2015 в материалы дела поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукина А.А. №37-2015 и отчет об оценке рыночной стоимости № 93-2015.

Согласно заключению эксперта ООО «Траст-аудит» №37-2015 от 10.06.2015 отчет № РО-2014/К-0669-3 не соответствует требованиям законодательства об оценке, содержит внутренние противоречия, все это привело к искажению итогового результата, выразившемуся в завышении стоимости объекта оценки, определенная в нем стоимость не является достоверной.

Согласно отчету № 93-2015 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, город Ачинск, район Юго-Восточный, д. 4, пом. 101, общей площадью 109,5 кв.м.» рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 109,5 кв. м, расположенного по адресу: Красноярский край, город Ачинск, район Юго-Восточный, д. 4, пом. 101, по состоянию на 11.07.2014 составляет 2 268 315 руб. с учетом НДС.

Полагая, что рыночная стоимость нежилого помещения, указанная в проекте договора купли-продажи не соответствует его рыночной стоимости, общество с ограниченной ответственностью «Формула комфорта» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В силу части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

По пункту 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Согласно части 10 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества"; об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, исходя из содержания 159-ФЗ и статьи 445 ГК РФ в совокупности, если в течение 30 дней сторона по договору (заявитель) направляет протокол разногласий другой стороне (ответчику), из которого следует, что сторона, которой направлен проект договора не согласна с каким-либо из его условий, то наступают последствия предусмотренные ч. 2 статьи 445 ГК РФ.

Ввиду наличия у заявителя преимущественного права выкупа нежилого помещения, для направившего оферту ответчика, заключение договора, в силу статей 3, 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является обязательным.

Проект договора купли продажи истцу направлен 29.08.2014, а заявление с предложениями к проекту договора купли-продажи было направлено  ответчику 18.09.2014, т.е. в пределах срока,