Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.09.2015 по делу n А33-3865/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

для переоценки указанных  выводов суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 8.4. договора определено, что сторона, решившая расторгнуть договор, должна направить другой стороне письменное уведомление о своем намерении, оформленное в проект дополнительного соглашения, содержащего условия расторжения договора.

Пунктом 8.5. договора предусмотрено, что указанное уведомление направляется не позднее, чем за 60 дней до предполагаемого дня расторжения договора.

В материалы дела представлен акт от 11.06.2014 проверки работы муниципального имущества котельной №1, расположенной по адресу: Красноярский край, Березовский район, п. Березовка, ул. Юности, 11 «а» переданной администрацией поселка Березовка, Березовского района в соответствии с договором аренды №2 от 28.08.2012 в аренду ОАО «Водмонтаж». Комиссией в составе: председателя комиссии - А.А. Кузнецова; Членов комиссии: - А.И. Батура, Н.И. Погребняк, И.Е Плотниковой была осмотрена котельная на предмет ее работы и подачи горячего водоснабжения учреждениям, организациям и жителям многоквартирных жилых домов улиц Дружбы и Юности. В ходе визуального осмотра котельной выяснилось, что котлы погашены, труба подачи горячей воды холодная, арендатор котельной не исполняет свои обязанности по горячему водоснабжению жилых домов без уважительной причины, не ставя собственника в известность. Котельная не работает.

Согласно акту от 01.07.2014 проверки работы муниципального имущества котельной №1 расположенной по адресу: Красноярский край, Березовский район, п. Березовка, ул. Юности, 11 «а» переданной администрацией поселка Березовка, Березовского района в соответствии с договором аренды №2 от 28.08.2012 в аренду ОАО «Водмонтаж». Комиссией администрации п.г.т. Березовка в составе: председателя комиссии-А.А. Кузнецова; членов комиссии: - А.И. Батура, Ю.В. Трофимчук, машиниста котлов Н.И. Медведева 01.07.2014г. в 16-20 местного времени была осмотрена котельная на предмет ее работы и подачи горячего водоснабжения учреждениям, организациям и жителям многоквартирных жилых домов улиц Дружбы и Юности. В ходе визуального осмотра котельной выяснилось, что котлы не работают (погашены), труба подачи горячей воды холодная, котельная не работает. Арендатор котельной не исполняет свои обязанности по горячему водоснабжению учреждений и жилых домов без уважительной причины, не ставя собственника в известность.

25.06.2014 истец направил в адрес ответчика уведомление №924 о расторжении договора аренды №2 муниципального имущества (нежилого здания котельной №1 с оборудованием, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, п. Березовка, ул.Юности, 11 «а»), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования поселок Березовка Березовского района, Красноярского края от 28.08.2012 с приложением соглашения о расторжении договора.

17 ноября 2014 года истец повторно направил ответчику предложение о расторжении договора аренды №2 муниципального имущества (нежилого здания котельной №1 с оборудованием, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, п. Березовка, ул.Юности, 11 «а»), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования поселок Березовка Березовского района, Красноярского края от 28.08.2012.

 Ответчик, в  повторно установленный срок  в уведомлении  о расторжении договора аренды,  на указанное уведомление не ответил, не выразил намерения на устранение допущенных нарушений условий договора.

Судом первой инстанции при оценке  нарушений, допущенных со  стороны  арендатора условий договора аренды было обосновано учтено, что имущество, переданное в аренду, - котельная №1 с оборудованием, находящееся по адресу п.Березовка, ул.Юности, 11 «а» является социально значимым и обеспечивает жителей микрорайона горячей водой.

 Таким образом,  из-за нарушения ОАО «Водмонтаж» условий договора у части жителей поселка Березовка не было горячего водоснабжения, что создало чрезвычайную обстановку.

Согласно сложившейся практике, при оценке разумности срока для устранения нарушений условий договора суд должен оценить, необходим ли существенный объем работы или согласований.

Из материалов дела следует, что  котельная находилась в рабочем состоянии и для возобновления ее работы достаточно было только включить оборудование. Возобновление работы котельной не предусматривало каких-либо дополнительных работ или согласований.  Более того, как подтверждает также конкурсный управляющий в апелляционной жалобе, уголь для работы котельной имелся.  Таким образом, работа котельной была приостановлена без каких-либо разумных на то причин, препятствующих дальнейшей эксплуатации котельной.

Кроме того, как следует из отзыва  истца и не опровергнуто ответчиком, ОАО «Водмонтаж» фактически не владеет  данным имуществом 1 год и 2 месяца,   тем самым своими действиями признает отсутствие правопритязаний на данное имущество (спорное имущество не было проинвентаризировано конкурсным управляющим и не включено в конкурсную массу ОАО «Водмонтаж»), что свидетельствует об отсутствии  интереса ответчика в сохранении договорных отношений.

Доводы ответчика, основанные на новых документах, подлежат отклонению, поскольку судом апелляционной инстанции в соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их приобщении отказано.

Таким образом, повторно оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом установленных по делу обстоятельств, учитывая существенные нарушения со стороны арендатора условий заключенного договора аренды №2 муниципального имущества (нежилого здания котельной №1 с оборудованием, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, п. Березовка, ул.Юности, 11 «а»), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования поселок Березовка Березовского района, Красноярского края от 28.08.2012, соблюдение истцом досудебного порядка, на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной  инстанции соглашается с выводом суда первой  станции  об обоснованности требования истца о расторжении договора аренды от 28.08.2012 № 2, заключенного между администрацией поселка Березовка Березовского района Красноярского края и ОАО «Водмонтаж».

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик  указал на то, что  суд в отсутствие ответчика не имел право переходить из предварительного заседания в судебное;  предупреждение арендатора от 25.06.2014  № 924  о необходимости исполнения обязательств носило формальный характер и фактически не предоставило ответчику реальной возможности устранить нарушение в разумный срок, в том числе с учетом условий договора аренды о сроке уведомления о расторжении договора.

Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Действительно, в соответствии с пунктом  2 статьи  452 и статьей  619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи  619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при  разрешения споров, связанных с арендой, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

При этом в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу указанных норм права в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит, в том числе наличие доказательств соблюдения истцом досудебной процедуры расторжения договора.

Пунктом 8.4. договора определено, что сторона, решившая расторгнуть договор, должна направить другой стороне письменное уведомление о своем намерении, оформленное в проект дополнительного соглашения, содержащего условия расторжения договора.

Пунктом 8.5. договора предусмотрено, что указанное уведомление направляется не позднее, чем за 60 дней до предполагаемого дня расторжения договора.

Как следует из материалов дела, уведомление о расторжении договора от 25.06.2014 № 924 (которым истец предлагал ответчику расторгнуть договор по соглашению сторон или приступить к исполнению договорных обязательств) вручено истцом ответчику 26.06.2014, вх. № 196.

17 ноября 2014 года истец повторно направил ответчику предложение о расторжении договора аренды №2 муниципального имущества (нежилого здания котельной №1 с оборудованием, расположенного по адресу: Красноярский край, Березовский район, п. Березовка, ул.Юности, 11 «а»), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования поселок Березовка Березовского района, Красноярского края от 28.08.2012.

Таким образом, повторно оценив представленные в материалы дела   предарбитражные уведомления   применительно к вышеуказанным нормам права   с учетом срока, установленного  в пункте 8.5 договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что  арендодателем    была предоставлена арендатору реальная возможность  устранить нарушение в разумный срок, в том числе с учетом условий договора аренды о сроке уведомления о расторжении договора, требования по претензионному порядку расторжения договора  арендодателем соблюдены.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы о том, что  в рамках дела № А33-13041/2014 судами установлен факт несоблюдения истцом  досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по расторжению договора  являются несостоятельными.

Судом апелляционной  инстанции установлено, что в рамках дела № А33-13041/2014  Администрация поселка Березовка Березовского района Красноярского края  обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к ОАО  «Водмонтаж» о расторжении договора аренды от 28.08.2012 №2, заключенного между Администрацией поселка Березовка Березовского района Красноярского края и ОАО «Водмонтаж».

Определением  от 17.10.2014  оставляя исковое заявление истца без рассмотрения, суд первой инстанции,  исходил из того, что представленное истцом в материалы  дела   уведомление о расторжении договора от 25.06.2014 № 924  носило формальный характер и фактически не предоставило ответчику реальной возможности устранить нарушение в разумный срок, в том числе с учетом условий договора аренды о сроке уведомления о расторжении договора,  поскольку истец обратился в суд с требованием о расторжении договора 04.07.2014   через семь дней  после вручения указанного уведомления ответчику.

Судом апелляционной инстанции  постановлением от  27.01.2015  определение Арбитражного суда Красноярского края   оставлено  без изменения.

Поскольку положения части 3 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не  лишают  истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением