Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 по делу n А33-18929/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Емельяновского районного Совета депутатов от 07.06.2008 № 50-286Р «Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков находящихся в муниципальной собственности, а также муниципальных участков, государственная собственность на которые не разграничена»;

-Решение Емельяновского районного совета депутатов от 26.06.2013 № 42-216 Р «Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Согласно данным нормативным актам коэффициент К 1 составит в период с 11.11.2011 по 02.07.2013 для установки торгового павильона - 0,05, К2 - 1; с 03.07.2013 коэффициент К1 составит 0,0169, К2 - 1.

Данные коэффициенты не изменяются в связи с изменением с принятием 28.03.2013 постановлением администрации Устюгского сельсовета Емельяновского района Красноярского края № 31 от 28.03.2013 об изменении вида разрешенного использования земельного участка № 24:11:0250201:128 с «для установки торгового павильона совмещенного с автобусной остановкой и автостоянки» на «для строительства магазина совмещенного с автобусной остановкой и автостоянки», поскольку пунктом 4.1 приложения № 1 к решению Емельяновского районного Совета депутатов от 07.06.2008 № 50-286Р не предусмотрено коэффициента К1 для строительства магазинов, есть коэффициент К1 предусмотренный только для строительства многофункциональных торговых центров, торгово-выставочных комплексов и офисных зданий, к которым построенный ответчиком магазин не относится (его площадь 72 кв.м. согласно свидетельства о регистрации права от 28.11.2014).

Истец представил расчет арендной платы за период с 11.11.2011 по 08.07.2014 на сумму арендной платы 371 325 рублей 82 копеек  и пени с 11.12.2011 по 08.072014 в сумме 56 466 рублей 66 копеек, рассчитанной по основному виду разрешенного использования земельного участка - для размещения павильона совмещенного с автобусной остановкой и для строительства магазина совмещенного с автобусной установкой на всю площадь участка - 2 000 кв.м.

Как пояснял ответчик в ходе судебного разбирательств при рассмотрении дела в суде первой инстанции, основное использование участка предполагалось для размещения павильона и в дальнейшем магазина после его строительства.

Доказательства декларирования на спорном участке такой деятельности, как автостоянка, ответчик не представил. Напротив,  из материалов дела следует, что им осуществлялось после изменения вида разрешенного использования участка (с 28.03.2013) строительство магазина, который введен в эксплуатацию 27.10.2014 на основании разрешения на ввод в эксплуатацию.

Согласно выписке из ЕГРИП от 17.09.2014 в отношении ИП Погосяна В.Г. к числу основных видов деятельности относится розничная торговля продуктами из мяса и мяса птицы, к дополнительным видам детальности относится розничная торговля другими видами продуктов питания, торговля автомобильными деталями, деятельность кафе и ресторанов, торговля моторным топливом. Данные виды деятельности внесены в ЕГРИП в 2004 году до заключения договора аренды и сохранены по дату прекращения договора аренды № 2348 от 06.10.2011.

Такой вид деятельности, как автостоянка  в выписке из ЕГРИП не содержится.

Учитывая вышеизложенное,  судом первой инстанции определено, что автостоянка на земельном участке № 24:11:0250201:128 предназначалась для обслуживания основного вида деятельности - торговли в павильоне либо в магазине после его строительства.

С учетом изложенного, суд первой инстанции посчитал, что  истец правомерно начисляет арендную плату за спорный период. исходя из основного вида использования участка на всю площадь участка.

Из материалов дела следует, что  размер требований истец определил на основании другого расчета, сделанного следующим образом:

- истец произвел отдельные расчеты на земельные участки площадью 123 кв.м. под павильоном и площадью 1877 кв.м под автостоянкой (всего 2 000 кв.м. участок № 24:11:0250201:128) с использованием соответствующих коэффициентов К1 применительно к каждому из видов деятельности (К2 равен 1 в обеих случаях);

- согласно расчету арендной платы за земельный участок под павильоном площадью 123 кв.м с 11.11.2011 по 08.07.2014 размер начисленной арендной платы составит            22 900 рублей 55 копеек, пени за период с 11.12.2011 по 08.07.2014 - 3 409 рублей                      02 копеек;

- согласно расчету арендной платы за земельный участок под автостоянкой на площадь 1877 кв.м за период с 11.11.2011 по 08.07.2014 размер арендной платы составит 250 922 рублей 57 копеек  пени 35313 рублей 55 копеек.

Всего арендная плата за земельный участок № 24:11:0250201:128 площадью 2 000 кв.м по двум видам деятельности за период с 11.11.2011 по 08.07.2014 составила 273 823 рубля 12 копеек пени, а за период с 11.12.2011 по 08.07.2014 составила 38 722 рублей                       57 копеек.

С учетом частичной оплаты ответчиком суммы арендной платы 30 300 рублей,  истец просит взыскать долг по арендной плате за период с 11.11.2011 по 08.07.2014 в сумме 243 523 рублей 12 копеек  и пени за период с 11.12.2011 по 08.07.2014 в сумме            38 722 рублей 57 копеек.

Поскольку истец просит взыскать меньше, чем по расчету арендной платы, рассчитанной по основному виду использования земельного участка, суд первой посчитал, что  такой  расчет иска прав ответчика не нарушает.

С учетом изложенного, исковые требования о взыскании с ответчика долга по арендной плате за период с 11.11.2011 по 08.07.2014  удовлетворены судом первой инстанции в сумме 243 523 рублей 12 копеек и пени за период с 11.12.2011 по 08.07.2014 в сумме 38 722 рублей 57 копеек.

 В обоснование доводов, изложенных в апелляционной  жалобе,  ответчик указал, что  не согласен  с расчетом истца  по арендной плате за земельный участок площадью 1877 кв.м., ввиду нахождения на территории автостоянки подземных сетей канализации, четырех канализационных колодцев и невозможности использования участка для размещения автостоянки. В  качестве правового обоснования ссылается на положения  статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной  инстанции не находит оснований  для переоценки выводов суда первой инстанции   в части  начисления арендной платы  за земельный участок площадью 1877 кв.м.

В обоснование указанного довода ответчик ссылается на письмо  администрации Устюгского сельсовета Емельяновского района № 226 от 15.04.2015, согласно  которому  на участке  № 24:11:0250201:128 находятся сети водоснабжения и водоотведения, тепловой распределительный колодец, распределительный колодец холодного водоснабжения, а проведение землеройных работ на участке не допускается.

Ответчиком  также представлено заключение кадастрового инженера П.В. Курандо о месте расположения сетей на участке № 24?11?0250201:128 в масштабе 1/500 с указанием охранных зон, без документа о квалификации данного лица как кадастрового иженера.

Третьим лицом - ООО «Строительная компания» представлена выкопировка из публичной кадастровой карты с указанием местонахождения сетей на указанном участке.

Согласно акта обследования земельного участка от 08.12.2014 составленного Администрацией Емельяновского района Красноярского края с участием ИП Погосяна В.Г., на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0250201:161 площадью 2 000 кв.м расположены четыре канализационных люка, на границе вблизи южной части расположена линия электропередач (10 кВт), участок не огорожен, зарастает растительностью. К акту прилагается план-схема расположения канализационных люков на участке.

Вместе с тем, ссылка ответчика о применении положений статьи  612 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельной.

Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Истцом представлены в материалы дела документы по согласованию ответчику в 2010 и 2011 годах предоставления в аренду земельного участка № 24:11:0250201:128 площадью 2 000 кв.м.

Из этих документов следует, что ответчик до заключения договора аренды был осведомлен о наличии водопроводных и канализационных сетей, четырех люков на земельном участке, возражений против указанного обстоятельства при заключении договора аренды не заявил.

Акт приема-передачи земельного участка от 06.10.2011 к договору аренды подписан им без замечаний относительно состояния участка, в акте отражено, что земельный участок пригоден для использования в соответствии с целями его предоставления и требованиями, установленными действующим законодательством.

Согласно адресованного Погосяну В.Г. заключения от администрации Емельяновского района Красноярского края о предварительном согласовании размещения земельного участка № 24:11:0250201:128, участок может быть передан в аренду со следующими обременениями: при размещении объекта учитывать заключение ОГИБДД МОВД «Емельяновский» от 03.11.2010 и ООО ПСК «ПроектСтройСервис» от 26.11.2010.

Данное письмо получено ответчиком в январе 2011 года согласно его подписи на заключении.

В письме от 03.11.2010 МО МВД России «Емельяновский» согласован предварительно выбранный земельный участок под размещение торгового павильона совмещенного с автобусной остановкой и автостоянки согласно приложенной схемы, в письме сообщается о необходимости получения окончательного согласования после получения акта выбора участка. Предварительным условием согласования является исключение совмещения места для остановки автобусов и автостоянки.

Согласно акта согласования границ размещения торгового павильона, совмещенного с автобусной остановкой и автостоянкой от 26.11.2011, выданного ООО ПСК «Проект СтройСервис» (обслуживающая сети организация), данная организация подтверждает согласованное с администрацией Устюгского сельсовета размещение торгового павильона совмещенного с автобусной остановкой и автостоянкой в границах, согласно прилагаемой схеме. Размещение торгового павильона, совмещенного с автобусной остановкой и автостоянкой, должно проводиться не ближе 3-х метров от линий коммуникаций; необходимо дополнительное соглашение о поддержании люков колодцев на испрашиваемом участке в рабочем состоянии и допуске персонала для контроля и обслуживания. К заключению прилагается схема участка с указанием прохождения сетей.

Согласно Своду правил СП 124.13330.2012 «Тепловые сети» утвержденных Минрегионразвития Российской Федерации в 2012 году, расстояние по горизонтали от подземных водяных тепловых сетей до источников возможного загрязнения составляет 3 м. (Таблица А2).

Согласно Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных 17.08.1992 приказом № 197 Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, охранные зоны тепловых сетей устанавливаются вдоль трасс прокладки тепловых сетей в виде земельных участков шириной, определяемой углом естественного откоса грунта, но не менее 3-х метров в каждую сторону, считая от строительных конструкций тепловых сетей или от наружной поверхности изолированного теплопровода безканальной прокладки (пункт 4 Правил).

Пунктом 5 данных Правил установлено, что в пределах охранных зон тепловых сетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи или препятствующие ремонту:

размещать автозаправочные станции, хранилища горюче-смазочных материалов, складировать агрессивные химические материалы;

загромождать подходы и подъезды к объектам и сооружениям тепловых сетей, складировать тяжелые и громоздкие материалы, возводить временные строения и заборы;

устраивать спортивные и игровые площадки, неорганизованные рынки, остановочные пункты общественного транспорта, стоянки всех видов машин и механизмов, гаражи, огороды и т.п.;

устраивать всякого рода свалки, разжигать костры, сжигать бытовой мусор или промышленные отходы;

производить работы ударными механизмами, производить сброс и слив едких и коррозионно-активных веществ и горюче-смазочных материалов;

проникать в помещения павильонов, центральных и индивидуальных тепловых пунктов посторонним лицам; открывать, снимать, засыпать люки камер тепловых сетей; сбрасывать в камеры мусор, отходы, снег и т.д.;

снимать покровный металлический слой тепловой изоляции; разрушать тепловую изоляцию; ходить по трубопроводам надземной прокладки (переход через трубы разрешается только по специальным переходным мостикам);

занимать подвалы зданий, особенно имеющих опасность затопления, в которых проложены тепловые сети или оборудованы тепловые вводы под мастерские, склады, для иных целей; тепловые вводы в здания должны быть загерметизированы.

Пунктом 6 Правил установлено, что в пределах территории охранных зон тепловых сетей без письменного согласия предприятий и организаций, в ведении которых находятся эти сети, запрещается:

производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений;

производить