Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.07.2015 по делу n А33-22001/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ним и муниципальным учреждением «Управление имущества администрации города Норильска» разногласия при заключении договора.

При рассмотрении настоящего дела судом была назначена оценочная экспертиза, в рамках которой был подготовлен отчет от 18.02.2015 № 26-2015 (заключение эксперта № от 18.02.2015 № 10-2015), экспертом установлена рыночная стоимость нежилого помещения 86, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, Ленинский проспект, д. 10, общей площадью 264,40 кв.м. спорного объекта недвижимости по состоянию на 26.06.2013 в размере 5 736 000 рублей, с учетом НДС 18 %; нежилого помещения 87, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, Ленинский проспект, д. 10, общей площадью 438,60 кв.м по состоянию на 26.06.2013 в размере 6 902 000 рублей, с учетом НДС 18 %.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон).

В статье 3 Федерального закона определены условия определяющие наличие у покупателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и условия такого приобретения. Согласно данной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В настоящем деле не оспаривается наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.

Фактически спорные отношения по заключению договора купли-продажи муниципального имущества между сторонами возникли при определении рыночной стоимости реализуемого муниципального имущества.

Статья 3 Федерального закона четко определяет существенное условие реализации объектов недвижимого имущества государственной и муниципальной собственности, а именно – реализация имущества должна быть произведена по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 4 Федерального закона определен порядок реализации имущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества производиться в следующем порядке:

- орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

- в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом                          «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

- в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

- в договоре купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

С учетом указанной нормы, а также положений статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что направление ответчиком в адрес истца подписанного проекта договора-купли продажи, следует расценивать как оферту на заключение договора

Положения статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон) прямо определяют условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства считается отказавшимся от заключения договора. Направление протокола разногласий в указанные условия не входит, и следовательно, действия истца по составлению протокола разногласий не следует рассматривать как отказ от заключения договора.

Истец подписал данный договор с протоколом разногласий, который не принят ответчиком.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, подписание истцом договора купли-продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

Согласно пункту 2.1. договора купли-продажи рыночная стоимость Объекта составляет 37 830 500 рублей (тридцать семь миллионов восемьсот тридцать тысяч пятьсот рублей). График платежей к договору купли-продажи изложен исходя из общей цены объектов равной 37 830 500 рублей.

Из отчета от 30.06.2014 № 09/14-Р, выполненного ООО «Норильское автоэкспертное бюро» на основании муниципального контракта от 04.06.2014 № 0319300016014000010, об оценке рыночной стоимости нежилого помещения 86, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, Ленинский проспект, д. 10, общей площадью 264,40 кв.м, рыночная стоимость помещения по состоянию на 23.12.2013 составляет 15 873 000 рублей.

Из отчета от 30.06.2014 № 010/14-Р, выполненного ООО «Норильское автоэкспертное бюро» на основании муниципального контракта № 0319300016014000010 от 04.06.2014, об оценке рыночной стоимости нежилого помещения 87, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, Ленинский проспект, д. 10, общей площадью 438,60 кв.м, рыночная стоимость помещения по состоянию на 23.12.2013 составляет 21 957 500 рублей.

Данная сумма определена оценщиком в качестве рыночной стоимости объектов по состоянию на 23.12.2013.

Согласно данного Федерального закона в часть 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации внесено изменение (в виде пп.12) о том, что не признаются объектом налогообложения налога на добавленную стоимость операций по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно данной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего дела судом была назначена оценочная экспертиза, в рамках которой был подготовлен отчет от 18.02.2015 № 26-2015 (заключение эксперта от 18.02.2015 № 10-2015), экспертом установлена рыночная стоимость нежилого помещения 86, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, Ленинский проспект, д. 10, общей площадью 264,40 кв.м. спорного объекта недвижимости по состоянию на 26.06.2013 в размере 5 736 000 рублей, с учетом НДС 18 %; нежилого помещения 87, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, Ленинский проспект, д. 10, общей площадью 438,60 кв.м по состоянию на 26.06.2013 в размере 6 902 000 рублей, с учетом НДС 18 %.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу №А57-9149/2010, от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011.

Поскольку из отчетов ООО «Норильское автоэкспертное бюро» от 30.06.2014 № 09/14-Р и от 30.06.2014 № 010/14-Р об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (26.06.2013), а на дату оценки 23.12.2013, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что определенная экспертом Лукиным Александром Александровичем в отчете от 18.02.2015 № 26-2015 рыночная стоимость нежилого помещения 86, расположенного по адресу: Красноярский край,            г. Норильск, район Центральный, Ленинский проспект, д. 10, общей площадью 264,40 кв.м спорного объекта недвижимости по состоянию на 26.06.2013 в размере 5 736 000 рублей, с учетом НДС 18 %; нежилого помещения 87, расположенного по адресу: Красноярский