Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 по делу n А33-23407/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что в рамках дела рассматривается спор, связанный с оценкой стоимости объекта недвижимости, требующий специальных познаний, по ходатайству истца, назначена экспертиза по делу с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения 9, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 210, 5 кв. м. и нежилого помещения 10, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 206, 7 кв. м.

Проведение экспертизы  поручено оценщику общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукину Александру Александровичу, имеющему специальные познания и достаточный опыт, и которым подготовлен отчет № 28-2015 от 24.02.2015.

Согласно заключению эксперта   отчет № Н-32/14 и отчет № Н-33/14 от 15.08.2014, подготовленные ЗАО «Сибирская Консалтинговая Компания», не соответствуют требованиям законодательства об оценке, содержат внутренние противоречия, что привело к искажению итогового результата, выразившегося в завышении стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость нежилых помещений № 9, 10 по адресу: г. Норильск, ул. Талнахская, д. 20, определена в размере 4 743 000 руб. (помещение № 9), 4 657 000 руб. (помещение № 10), с учетом НДС 18 %.

Апелляционный суд отклоняет доводы ответчика о том, что Лукин А.А. сделал   замечания к отчетам  № Н-32/14, № Н-33/14, которые не влияют на достоверность выводов экспертов общества с ограниченной ответственностью «Сибирская консалтинговая компания».

Так экспертом Лукиным А.А. указано, что анализ рынка выполнен для жилой недвижимости, не содержит сведений предусмотренных  ФСО №3. Данный вывод ответчиком не опровергнут.

Эксперт Лукин А.А. указал, что в нарушение требований пункта 10 ФСО №3 в приложении к отчету отсутствуют копии распечаток с описанием объектов-аналогов, что не позволяет проверить достоверность указанных в отчете сведений. Данный недостаток отчета ставит под сомнение достоверность выводов экспертов общества с ограниченной ответственностью «Сибирская консалтинговая компания».

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что Лукин А.А. не вправе был проводить экспертизу отчетов № Н-32/14, № Н-33/14, поскольку не является членом саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит общество с ограниченной ответственностью «Сибирская консалтинговая компания».

Предусмотренная Законом об оценочной деятельности экспертиза отчета представляет собой внесудебный (административный) порядок проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не связывает суд обязанностью при проверке достоверности определения рыночной стоимости приватизируемого объекта в судебном порядке разрешать вопрос о такой достоверности в той СРО, членом которой является оценщик.

Рыночная стоимость определена по состоянию на 05.03.2014 (дата подачи истцом заявления о предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого помещения).

Определенная экспертом Лукиным Александром Александровичем в отчете № 28-2015 от 24.02.2015 рыночная стоимость спорных объектов в общем размере 9 400 000 руб., с учетом НДС 18 %, на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, по мнению суда, является достоверной и подлежит определению в качестве цены имущества в договоре купли-продажи.

Рыночная стоимость имущества в размере 7 966 101 руб. 69 коп. без учета НДС предлагается истцом для включения ее в договор в качестве существенного условия договора, что  соответствует положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Апелляционный суд отклоняет ссылку ответчика на  реестр  договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества за 2014 год, согласно которому  все объекты по ул. Талнахской (второй по значению в городе Норильске, после пр. Ленинский), были реализованы по цене не ниже 40 000 рублей за 1 кв. м., поскольку отсутствуют доказательства того, что указанные в реестре объекты являются аналогами объектов, являющихся предметом настоящего спора или применена корректировка.

Апелляционный суд отклоняет доводы ответчика о том, что эксперт не мог сравнивать объекты с аналогами, расположенными в городе Красноярске, поскольку ответчик не указал, какие требования стандартов оценки экспертом при этом нарушены. Экспертом обоснованно применены корректировки.

Таким образом, сведения реестра не опровергают достоверность выводов эксперта, сделанных в отчете  № 28-2015, о том, что стоимость квадратного метра составляет  22 532,07 рублей и 22 530,24 рублей соответственно.

Заключение Лукина А.А. является конкретным, ясным и полным.

Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, суд правомерно обязал заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений по цене, определенной в процессе разрешения спора.

С учетом данного вывода, редакция пункта 2.1 договора купли-продажи, график платежей к договору купли-продажи приняты  судом в редакции истца.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, операции по реализации субъектам малого и среднего предпринимательства арендованного муниципального имущества НДС не облагаются. В связи с этим, в рассматриваемом случае рыночная цена объекта, при её указании в договоре купли-продажи по выкупу арендуемого субъектом малого предпринимательства (истцом) в порядке преимущественного права, в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 необходимо определять за вычетом суммы НДС (18%).

В   договоре купли-продажи цена объекта по итогам судебной экспертизы должна быть указана в размере 7 966 101 руб. 69 коп. без учета НДС (из расчета: 9 400 000 руб. с НДС : 118 х 100 = 7 966 101, 69 руб. без НДС), в связи  чем спорные положения договора правомерно изложены судом в редакции истца, в том силе график платежей исходя из  цены объекта   в размере 7 966 101 руб. 69 коп.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 8 апреля  2015 года по делу № А33-23407/2015 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Красноярского края от  8 апреля 2015  года по делу № А33-23407/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

Н.А. Морозова

И.Н. Бутина