Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 по делу n А33-23407/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

02 июля 2015 года

Дело №

 А33-23407/2014

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена  26 июня 2015  года.

Полный текст постановления изготовлен          2 июля 2015  года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  -  Петровской О.В.,

судей: Бутиной И.Н., Морозовой Н.А.,

секретаря судебного заседания Егоровой Е.В.,

при участии:

от истца (закрытого акционерного общества «Инженерный центр «Северлифтсервис»): Пешкова В.С.,  представителя по доверенности от 28.10.2014 № 07,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения «Управление имущества Администрации города Норильска» (ИНН 2457058236, ОГРН 1052457011276 г. Норильск Красноярского края)

на решение   Арбитражного суда Красноярского края от  8  апреля 2015 года по делу  № А33-23407/2014,  принятое судьёй Альтергот М.А.,

установил:

закрытое акционерное общество «Инженерный центр «Северлифтсервис» (ИНН 2457046544, ОГРН 1022401624541, г. Норильск Красноярского края) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному учреждению «Управление имущества Администрации города Норильска», просит суд:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно: нежилого помещения 9, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 210, 5 кв. м. и нежилого помещения 10, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 206, 7 кв. м., изложив спорные положения договора купли-продажи в   редакции истца.

Истцом, на основании заключения эксперта, уточнен предмет исковых требований, истец просит суд принять пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции:

Абзац 1 пункт 2.1 договора купли-продажи изменить, изложив его в следующей, новой редакции: «2.1. Общая рыночная стоимость объектов составляет 7 966 101 руб. 69 коп. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС), в том числе:

-    рыночная стоимость нежилого помещения 9, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 210, 5 кв. м., составляет 4 019 491 руб. 52 коп. без учета НДС;

-    рыночная стоимость нежилого помещения 10, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 206, 7 кв. м., составляет 3 946 610 руб. 17 коп. без учета НДС».

График платежей к договору купли-продажи изменить в части размера сумм выплат исходя из общей цены объекта равной 7 966 101 руб. 69 коп. без учета НДС».

Решением Арбитражного суда Красноярского края иск удовлетворен - спорные положения договора купли-продажи изложены судом первой инстанции в редакции истца:

«2.1. Общая рыночная стоимость объектов составляет 7 966 101 руб. 69 коп. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС), в том числе:

-    рыночная стоимость нежилого помещения 9, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 210, 5 кв. м., составляет 4 019 491 руб. 52 коп. без учета НДС;

-    рыночная стоимость нежилого помещения 10, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 206, 7 кв. м., составляет 3 946 610 руб. 17 коп. без учета НДС».

- График платежей к договору купли-продажи изменен в части размера сумм выплат и установлен судом первой инстанции исходя из общей цены объектов равной 7 966 101 руб. 69 коп. без учета НДС.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

Ответчик полагает, что истец должен был предъявить иск к оценщику до момента принятия решения об условиях приватизации.

Ответчик не согласен с выводом суда первой инстанции о несоответствии отчетов №Н-33/14 и №Н-32/14  не соответствуют требованиям законодательства об оценке, содержат внутренние противоречия, что привело к искажению итогового результата, выразившегося в завышении стоимости объекта оценки, выполнение нормативно-методической экспертизы отчётов № Н-33/14 и № Н-32/14 Лукиным А.А.

Суд не указал, каким требованиям Закона об оценочной деятельности не соответствуют данные отчеты, не дал правовой оценки отчетам на основании положений Федеральных стандартов оценки № 1, 2, 3, 4, 5 на предмет обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверке соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам, отражения в отчете исчерпывающих технических характеристик приватизируемых помещений, которые позволяли бы достоверно определить факторы, влияющие на рыночную стоимость Объектов, подробной информации об объектах-аналогах по количеству и по качественным характеристикам, источниках информации об объектах-аналогах; не установил, какой из имеющихся в деле отчетов наиболее отвечает принципам достоверности, достаточности представленной информации.

Ответчик считает некорректным применение обществом «Траст-Аудит» в качестве аналогов объектов, расположенных в г. Красноярске.

Отсутствие надлежащего анализа норильского рынка нежилой недвижимости повлекло за собой искажение рыночной стоимости объектов оценки.

Средняя стоимость 1 кв. м. муниципального имущества составила в 2013 году 33 500 рублей, в 2014 году 31 750 рублей. Согласно реестру договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества за 2014 год, все объекты по ул. Талнахской (второй по значению в городе Норильске, после пр. Ленинский), были реализованы по цене не ниже 40 000 рублей за 1 кв. м. Согласно отчёту № 28-2015 стоимость квадратного метра оценена в размере 22532,07 рублей и 22530,24 рублей соответственно. Что противоречит фактической сложившейся стоимости недвижимого имущества на рынке в 2014 году и необъективности, недостоверности оценки спорного имущества осуществленного ООО «Траст-Аудит».

Истец представил отзыв, в котором отклонил доводы жалобы, считая решение законным и обоснованным.

От муниципального учреждения «Управление имущества Администрации города Норильска» поступило ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

По результатам рассмотрения данного ходатайства, суд отказал в удовлетворении заявленного ходатайства ввиду отсутствия процессуальных оснований для его удовлетворения, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доводы ответчика о недостоверности отчета   № 28-2015 от 24.02.2015 основаны на сравнении стоимости квадратного метра, установленной экспертом Лукиным А.А. со сделками, совершенными муниципальным образованием в 2014 году. Данный довод отклонен в мотивировочной части постановления, отчет № 28-2015 содержит непротиворечивое обоснование, конкретных противоречий со ссылкой  на стандарты оценки ответчик не указал.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Управление имущества администрации города Норильска (арендодатель) и закрытое акционерное общество «Инженерный центр «Северлифтсервис» (арендатор) заключили договор аренды от 25.12.2009 № 4415-А, согласно п. 1.1 которого, на основании распоряжения администрации г. Норильска № 4865 от 17.12.2009, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект недвижимого имущества по адресу: г. Норильск, Центральный район, ул. Талнахская, д. 20 (часть 2-го, 3-го этажей), общей площадью 437,90 кв.м, для использования в целях размещения офиса и технических служб предприятия. Срок действия договора - с 19.01.2009 по 01.07.2015 (п. 1.2 договора). Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 25.12.2009 (договор аренды от 25.12.2009 № 4415-А в редакции соглашения от 10.10.2012).

Заявлениями от 05.03.2014 № 150/1604, № 150/1603 ЗАО «Инженерный центр «Северлифтсервис» обратилось в управление имущества Администрации города Норильска о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным ФЗ от 22.07.2007 № 209-ФЗ.

Распоряжением администрации города Норильска № 150/А-58 от 15.04.2014 за ЗАО «ИЦ «Северлифтсервис» признано право на приватизацию нежилых помещений, находящихся на втором и третьем этажах отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д.20, пом. 9,10 (согласно кадастрового паспорта от 05.05.2011 с кадастровым номером 24:55:0000000:0:10537/1 на по. 9, площадью 210, 50 кв.м. и кадастрового паспорта от

12.05.2011 с кадастровым номером 24:55:0000000:0:10537/2 на пом. 10, площадью 206,10 кв.м.) общей площадью 417, 20 кв.м.

Постановлением администрации г. Норильска от 23.09.2014 № 529 принято решение приватизировать объекты муниципального недвижимого имущества, в том числе:

нежилое помещение 9, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 210,5 кв. м.;

нежилое помещение 10, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 206,7 кв. м.

Письмом от 02.10.2014 № 4825/153 управление имущества администрации г. Норильска направило закрытому акционерному обществу «Инженерный центр «Северлифтсервис» подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи нежилых помещений № 9,10 по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 417,20 кв.м. Согласно отметке на документе, письмо получено представителем истца 12.11.2014.

Согласно данному проекту пункт 2.1. договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 16 466 000 руб. (шестнадцать миллионов четыреста шестьдесят шесть тысяч рублей)». График платежей к договору купли-продажи изложен исходя из общей цены объектов равной 16 466 000 руб.

Как следует из представленного в дело отчета от 15.08.2014 № Н/32-14, выполненного ЗАО «Сибирская консалтинговая компания» на основании муниципального контракта №0319300016014000013 от 24.07.2014, об оценке рыночной стоимости нежилого помещения расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул.Талнахская, д. 20, помещение 9, общей площадью 210,5 кв.м, рыночная стоимость помещения по состоянию на 05.03.2014 составляет 8 308 000 руб.

Как следует из представленного в дело отчета от 15.08.2014 № Н/33-14, выполненного ЗАО «Сибирская консалтинговая компания» на основании муниципального контракта №0319300016014000013 от 24.07.2014, об оценке рыночной стоимости нежилого помещения расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, помещение 10, общей площадью 206,7 кв.м, рыночная стоимость помещения по состоянию на 05.03.2014 составляет 8 158 000 руб.

Закрытое акционерное общество «Инженерный центр «Северлифтсервис» в заявлении от 12.11.2014 сообщило о своем согласии на использование преимущественного права на приобретение в собственность по рыночной стоимости арендуемого муниципального имущества (часть второго и третьего этажей) общей площадью 437,90 кв.м, по адресу: г.Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, в рассрочку на 5 лет. Заявление получено Управлением имущества администрации г. Норильска 05.03.2014 вх. № 150/1604.

Вместе с тем, истец, не согласившись с рядом условий (пункт 2.1, графиком платежей к договору купли-продажи), изложенных в проекте договора купли-продажи, письмом от 28.10.2014 № 28-10/2014 направил в адрес ответчика подписанный протокол разногласий, согласно которому предложил изложить спорные положения договора купли-продажи в следующей редакции:

Абзац 1 пункт 2.1 договора купли-продажи изменить, изложив его в следующей новой редакции: «2.1. Общая рыночная стоимость Объектов составляет 8 665 000 руб. (Девять миллионов четыреста тысяч рублей), в том числе:

рыночная стоимость нежилого помещения 9, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 210, 5 кв. м., составляет 4368845,00 руб., без учета НДС;

рыночная стоимость нежилого помещения 10, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 206, 7 кв. м., составляет 4293283,00 руб., без учета НДС».

График платежей к договору купли-продажи изменить в части размера сумм выплат исходя из общей цены объектов равной 8665000,00 руб., без учета НДС, изложив его в новой редакции.

Как следует из представленного в дело отчета от 17.10.2014 № 16-2014 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Северная столица», величина рыночной стоимости спорных нежилых помещений определена в размере 5 191 525 руб. (помещение 9), 5 098 305 руб. (помещение 10), без учета НДС, по состоянию на 05.03.2014.

Письмом от 05.11.2014 № 150-5555/153 ответчик направил в адрес истца протокол согласования разногласий на протокол разногласий к проекту договора, в котором предложил оставить пункт 2.1, график платежей к договору купли-продажи в первоначальной редакции договора.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, в котором просит суд урегулировать возникшие между ним и муниципальным учреждением «Управление имущества администрации города Норильска» разногласия при заключении договора.

При рассмотрении настоящего дела судом была назначена оценочная экспертиза, в рамках которой был подготовлен отчет № 28-2015 от 24.02.2015 (заключение эксперта № 12­2015 от 24.02.2015), экспертом установлена рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 05.03.2014 в размере 4 743 000 руб. (помещение № 9), 4 657 000 руб. (помещение № 10), с учетом НДС 18 %.

В заключении эксперта № 12-2015 от 24.02.2015