Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 по делу n А33-13101/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

площадью 1 326 кв.м.

Как следует из материалов дела, ИП Турлапов И.Ю. продал здание гр. Кравец Г.И. по договору купли-продажи от 31.10.2012, а гр. Кравец Т.И. подарила указанное здание Прилуцкой Т.И. по договору дарения от 05.03.2013. Право собственности Прилуцкой Т.И. на здание зарегистрировано в ЕГРП 19.03.2013.

Суд первой инстанции установил, что ИП Прилуцкая Т.И. реализовала согласно статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на выкуп земельного участка под нежилым зданием по адресу г. Ачинск, микрорайон 1, зд. № 48-д путем заключения договора купли-продажи от 29.01.2013 № 42/14-ЗУ земельного участка № 24:43:0118001:1676 площадью 1 326 кв.м.

Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Ответчик как собственник здания, за период с 19.03.2013 по 2.01.2014 (дата заключения договора купли-продажи земельного участка) на земельном участке № 24:43:0118001:1676 в силу правил статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации несет обязанность по оплате за пользование данным земельным участком органу местного самоуправления.

Истцом начислена арендная плата за период с 19.03.2013 по 28.01.2014 в сумме 278 115 рублей 54 копейки.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что при расчете суммы неосновательного обогащения необходимо применять коэффициент К1 как для спортивно-оздоровительного использования.

Суд апелляционной инстанции считает данные доводы подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Вид разрешенного использования арендуемого земельного участка, имеющий правовое значение при определении коэффициента К1, подлежит установлению без учета распоряжения администрации города Ачинска от 30.03.2012 № 1020-р об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:43:0118001:164  в силу следующего.

Как следует из материалов дела, распоряжением администрации города Ачинска от 30.03.2012 № 1020-р изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 24:43:0118001:164 с "для строительства нежилого здания торгового назначения" на "для строительства нежилого здания объекта спортивно-оздоровительного назначения".

В материалы дела ответчиком представлена копия дополнительного соглашения от 13.06.2012 N 1332-АЗ к договору от 15.04.2009 N 864-АЗ, которым вносились по заявлению Турлапова И.Ю. с 30.03.2012 изменения в разрешенный вид использования земельного участка на "для строительства нежилого здания объекта спортивно-оздоровительного назначения".

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка от 15.04.2009 N 864-АЗ земельный участок с кадастровым номером 24:43:0118001:164 предоставлен для строительства нежилого здания торгового назначения.

В связи с наличием договорных отношений с лицом, уполномоченным распоряжаться земельным участком, изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора (аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13).

Подлинник данного дополнительного соглашения, подписанный КУМИ администрации г. Ачинска и Турлаповым И.Ю, суду не представлен, факт наличия такого соглашения не подтвержден.

Из представленных в материалы дела документов следует, что земельный участок с кадастровым номером 24:43:0118001:164 снят с кадастрового учета 11.02.2011, а новый участок № 24:43:0118001:1676 другой площадью поставлен на кадастровый учет только 26.03.2013 с разрешенным использованием под объектами торгово-офисного назначения.

Данный вид разрешенного использования установлен изначально при постановке на кадастровый учет и не изменялся в последующем:

Так, согласно представленных в материалы дела документов:

- земельный участок № 24:43:0118001:164 предоставлялся Турлапову И.Ю. для строительства здания торгового назначения по договору аренды № 864-АЗ от 15.04.2009;

- в Ачинский городской суд Красноярского края по иску о признании права собственности на построенное здание предоставлялось заключение ООО «СтройАчинск» от 16.05.2011 как на здание торгово-офисного назначения; в данном заключении отражено наличие в здании двух торговых и офисного этажа;

- согласно технического паспорта здания от 22.03.2012, данный объект имеет торговое назначение, состоит из офисных и торговых помещений;

- в схеме расположения земельного участка площадью 1 326 кв.м. утвержденной КУМИ администрации г. Ачинска, указано разрешенное использование: - под объектами торгово-офисного назначения;

- данная схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории и кадастровый паспорт земельного участка № 24:43:0118001:1676 предоставлялись Прилуцкой Т.И. вместе с заявлением Главе администрации г. Ачинска о предоставлении земельного участка в собственностью

- договор купли-продажи земельного участка № 42/14-ЗУ от 29.01.2014 также заключен в отношении земельного участка № 24:43:0118001:1676 с разрешенным использованием: под объектами торгово-офисного назначения;

- вид разрешенного использования здания в установленном порядке в ГКН не изменялся, такие распорядительные акты органа местного самоуправления не принимались, ответчик в спорный период не обращался в кадастровую палату с заявлениями о внесении изменений в ГКН в отношении земельного участка № 24:43:0118001:1676 в части разрешенного использования с представлением соответствующих документов.

Постановлением Администрации г. Ачинска от 14.12.2010 № 390-П определено, что коэффициент К1 это коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К2 – коэффициент, учитывающий категорию арендаторов. Согласно приложения № 2 к данному постановлению, коэффициент К1 для земельных участков с разрешенным использованием – земельные участки, предназначенные для размещения торговых объектов, расположенных в капитальных зданиях, составляет 0,18, для земельных участков, предназначенных для размещения объектов спортивного назначения, на которых в течение прошедшего года проводились соревнования по игровым видам спорта городского, краевого или республиканского масштаба, финансируемые за счет соответствующих бюджетов – 0,005.

Согласно выписке из ЕГРИП в отношении ИП Прилуцкой Т.И., одним из видов деятельности является сдача внаем собственного недвижимого имущества.

Такой вид деятельности не позволяет точно установить фактический характер использования здания на участке.

Дополнительными видами деятельности ответчика являются розничная торговля одеждой, спортивными товарами, обувью и изделиями из кожи.

Нормативные акты органа местного самоуправления, которыми утверждались значения коэффициентов К1 и к2, не содержат такого вида деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества.

Ответчик не использует самостоятельно здание в целях эксплуатации его по спортивно-оздоровительному назначению.

При данном обстоятельстве размер платы должен определяться под объектом недвижимости исходя из фактического использования объекта недвижимости арендатором.

В выписке из ЕГРИП в отношении ИП Турлапова И.Ю. также не указан такой вид деятельности предпринимателя, как спортивно-оздоровительная деятельность, основным видом деятельности является розничная торговля спортивными товарами, в дополнительных – оптовая и розничная торговля иными видами товаров; сдача внаем собственного недвижимого имущества.

В материалы дела не представлено доказательств того, что арендатором предоставлялись в налоговый орган декларации по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности по такому виду деятельности в здании, как спортивно-оздоровительная деятельность.

Судом первой инстанции верно отмечено, что из представленных истцом фотографий и акта проверки от 26.11.2014 следует, что нежилое здание не эксплуатируется, закрыто, вывески и указатели на здании отсутствуют, в здании ведется ремонт. При этом, представленный договор аренды от 220.03.2013 № 3 между Прилуцкой Т.И. и Турлаповым И.Ю. сам по себе, без доказательств фактического использования здания по указанному назначению не может свидетельствовать об изменении разрешенного использования участка.

Учитывая отсутствие доказательств фактического осуществления спортивно-оздоровительной деятельности в здании, истец обоснованно начислил плату с использованием коэффициента, относящегося к зданиям торгово-офисного назначения, как указано в сведениях ГКН о разрешенном использовании участка, приобретенного ответчиком с таким назначением и фактически не измененным в спорный период.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление Правительства Российской федерации от 16.07.2009 № 582), которым установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Пункт 5 статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» предусматривает, что расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, за исключением случаев, указанных в пункте 5.1 настоящей статьи, производится по формуле: А = Кс х К1 х К2, где: А - арендная плата за земельный участок в год (рублей); Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 № 708-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края» утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, состоящих на кадастровом учете, по состоянию на 1 января 2011 года.

В соответствии с Приложением № 2 к Постановлению Правительства Красноярского края от 22.11.2011 № 708-п кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:0118001:1676 установлена в размере 2 985 595 рублей 08 копеек.

Коэффициенты К1 и К2 применены истцом в размере 0,18 и 0,8 в 2013 году и 0,19 и 0,8 в 2014 году согласно приложениям к постановлению администрации г. Ачинска Красноярского края от 14.12.2010 № 390-п «Об установлении коэффициентов К1 и К2 для расчета годовой суммы арендной платы за земельные участки» вместе с «Порядком, условиями и сроками внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Ачинск» (в редакции изменений внесенных постановлением от 16 декабря 2013 г. № 448-п).

Суд первой инстанции правомерно указал, что истец рассчитал размер платы за пользование участком с учетом указанных нормативных актов.

Согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

За просрочку уплаты данной платы истец начислил проценты по статье 395 Гражданского кодекса за период с 01.04.2013 по 30.06.2013 (по истечении каждого квартала пользования). В договоре аренды от 15.04.2009 N 864-АЗ срок