Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.06.2015 по делу n А74-3952/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

23 июня 2015 года

Дело №

 А74-3952/2014

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «16» июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен          «23» июня 2015 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  -  Бутиной И.Н.,

судей: Бабенко А.Н., Белан Н.Н.,

секретаря судебного заседания Егоровой Е.В.,

от истца (индивидуального предпринимателя Хрикули Елизбара Яшаевича): Хрикули Елизбара Яшаевич, на основании паспорта; Мурзина П.И., представителя по доверенности от 22.03.2013 № 19 АА 0173717,

от ответчика (Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана): Бут А.А. представителя по доверенности от 03.06.2015 № 1341,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хрикули Елизбара Яшаевича

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «20» марта 2015 года по делу № А74-3952/2014, принятое судьей Федулкиной А.А.,

                                                                        установил:

индивидуальный предприниматель Хрикули Елизбар Яшаевич (ИНН 190100350200, ОГРН 304190119800029) обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН 1901016985, ОГРН 1021900519442) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания с земельным участком от 05.03.2014 по пункту 2.1 договора, определении выкупной рыночной стоимости объекта недвижимости за вычетом стоимости неотделимых улучшений.

Решением суда от 20.03.2015 урегулированы разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем Хрикули Елизбаром Яшаевичем и Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана при заключении договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Советская, 200А, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Стоимость недвижимого имущества, подлежащая оплате покупателем, составляет 6 965 565 рублей, в том числе: здание магазина смешанных товаров - 6 555 565 рублей; земельный участок - 410 000 рублей».

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что арендодатель не произвел имущественных затрат на создание спорного объекта недвижимости. На момент передачи арендатору объект представлял собой полуразрушенную трансформаторную (тяговую) подстанцию стоимостью 499 000 рублей, в то время как на момент подачи заявления на приватизацию рыночная стоимость объекта согласно оценке, выполненной ООО «Оценка-Консалтинг» (отчет № 173-13), составила 8 370 000 рублей.

Таким образом, учтенная судом стоимость неотделимых улучшений, по мнению заявителя, несоразмерно занижена и не соответствует реально затраченным арендатором средств на выполнение неотделимых улучшений и как следствие — на создание объекта недвижимости, в том стоимостном выражении, которое было принято за стоимость выкупаемого объекта.

По мнению заявителя, остались неучтенными большие объемы работ (например, проектные, пуско-наладочные работы), скрытые работы (например, заполнение технологических пустот под полом и т.д.).

Ответчик представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в которой возразил против удовлетворения жалобы.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.05.2015 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 16.06.2015.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснив при этом, что стоимость имущества без учета стоимости неотделимых улучшений истцом в ходе рассмотрения дела не оспаривалась.

Спор между сторонами возник по стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет оплаты выкупаемого нежилого помещения.

Как пояснил заявитель жалобы, проведенные в ходе рассмотрения спора экспертизы (в том числе дополнительная) нельзя признать допустимыми доказательствами, поскольку экспертом при определении стоимости неотделимых улучшений не учтена стоимость составления проекта ООО «Приор» «Реконструкция трансформаторной подстанции под магазин смешанных товаров», а также не учтена стоимость скрытых работ.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Индивидуальный предприниматель Хрикули Елизбар Яшаевич является субъектом малого предпринимательства и на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) обратился 29.11.2013 к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого здания по ул. Аскизская, 200А, в г.Абакане. В дополнении к заявлению от 18.12.2013 предприниматель Хрикули Е.Я. просил при рассмотрении вопроса о выкупной цене принять к уменьшению стоимость неотделимых улучшений, которая согласно отчету № 755-10, выполненного ООО «АПОС», составила 5 754 123 рубля.

Письмом от 15.01.2014 № 75 ответчик отказал предпринимателю в зачете неотделимых улучшений, указав, что производство ряда работ, указанных в локальных сметных расчетах, не привело к созданию неотделимых улучшений; проектная и техническая документация не относится к неотделимым улучшениям нежилого здания и поэтому ее стоимость не подлежит зачету.

Письмом от 05.03.2014 № 457 ответчик признал заявление истца обоснованным и соответствующим Федеральному закону № 159-ФЗ, направил постановление администрации города Абакана от 28.02.2014 № 338 с условиями приватизации спорного нежилого здания, а также проект договора купли-продажи нежилого здания.

Согласно пункту 2.1 проекта договора стоимость недвижимого имущества, подлежащая оплате покупателем, составила, в том числе: здание магазина смешанных товаров – 7 960 000 рублей, земельный участок – 410 000 рублей.

18.03.2014 истец направил ответчику заявление об уточнении условий реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, к которому приложил протокол разногласий по договору по пунктам 2.1, 2.3.1, 2.3.2, 3.1, 4.4 договора. При формулировании разногласий по цене выкупа истец основывался на заказанном им отчете, выполненном обществом «АПОС», и просил уменьшить цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений в сумме 5 754 123 рублей.

09.04.2014 Комитет направил в адрес истца протокол согласования разногласий, где указал, что письмом от 15.01.2014 № 175 отказано в зачете стоимости неотделимых улучшений, поэтому условия договора в части изменения стоимости недвижимого имущества с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений не подлежат изменению.

Не согласившись с отказом Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из результатов судебной экспертизы по оценке недвижимого имущества и стоимости неотделимых улучшений от 24.02.2015 №Э/17/15.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.

Как правильно установлено судом, требования истца основаны на положениях части 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ.

Данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Федерального закона №159-ФЗ).

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При этом в отличие гражданского законодательства, допускающего установление в договоре право арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона №159-ФЗ такой возможности не предусматривает (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 №9785/12).

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение нежилого здания по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Аскизская, д. 200А. Таким образом, заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

В рассматриваемом случае стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия сторон сводятся к возражениям предпринимателя Хрикули Е.Я. по стоимости выкупаемого помещения с учетом стоимости неотделимых улучшений имущества.

Как установлено судом, на основании постановления мэра города Абакана от 04.04.2006 № 597 разрешена реконструкция здания трансформаторной подстанции, расположенного по ул. Аскизская, 200А, под магазин смешанных товаров.

В подтверждение факта выполнения работ за счет Хрикули Е.Я. последним представлены договор подряда на устройство вытяжной вентиляции от 31.05.2005 с актом приемки, акты на скрытые работы от сентября 2006, разрешение на производство земляных работ от 15.10.2005, выданные временные технические условия на подключение стройплощадки спорного магазина, договор подряда на монтаж КЛ04КВ по ул. Аскизская, 200 А, от 24.01.2005.

Впоследствии Комитетом проведена проверка помещения, составлен акт от 06.07.2006, из которого следует, что в помещении произведена реконструкция, арендатором оформляются документы для сдачи объекта в эксплуатацию.

17.05.2007 подписан акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта – магазина смешанных товаров после реконструкции. В качестве эксплуатационной организации в акте указан Хрикули Э.Я.

Право собственности муниципального образования город Абакан на спорный объект недвижимого имущества после проведения его реконструкции зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с (свидетельство о государственной регистрации права от 08.11.2007 серии 19АА                            № 094466), что послужило основанием для подписания сторонами 09.07.2007 дополнительного соглашения к договору аренды от 29.03.2004 № 240.

Исследовав имеющиеся в материалах дела документы, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности факта создания неотделимых улучшений за счет предпринимателя и наличии права у истца на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца судом проведена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных в результате реконструкции нежилого здания, расположенного по ул. Аскизкая, 200А в г. Абакане.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в результате реконструкции тяговой подстанции площадью 157,5 кв.м в магазин смешанных товаров площадью 154 кв.м, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Аскизская, 200А, по состоянию на 29.11.2013 составила 1 304 435 рублей.

Учитывая вышеизложенное, при наличии в деле доказательств создания истцом неотделимых улучшений выкупаемого им имущества, суд первой инстанции