Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 по делу n А33-13822/2013. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Определением арбитражного суда от 15.05.2014 в отношении должника ООО «СитэкСтрой» применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22.10.2014 ООО «СитэкСтрой» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 15 апреля 2015 года.

Согласно пункту 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

Таким образом, требование участников строительства о включении в реестр требований о передаче жилых помещений подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве должника - ООО «СитэкСтрой».

В соответствии с пунктом 1 статьи 100 Закона о банкротстве кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в любой момент в ходе внешнего управления.

Указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему с приложением судебного акта или иных подтверждающих обоснованность этих требований документов. Указанные требования включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.

Согласно пункту 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве расходы арбитражного управляющего на уведомление кредиторов о предъявлении требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований осуществляются им за счет должника.

Конкурсный управляющий ООО «СитэкСтрой» исполнил установленную пунктом 2.1 статьи 100 Закона о банкротстве обязанность по уведомлению кредиторов, включенных в реестр.

Как следует из материалов дела, требование участника строительства основано на договоре участия в долевом строительстве от 29.06.2007 № 3 между ООО «СитэкСтрой» (застройщик) и Павлихиной Н.В. (инвестор).

Отношения по договору участия в долевом строительстве регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Согласно пункту 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон) предусмотрено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Из пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 3 статьи 4 указанного Закона предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт достижения сторонами договора от 29.06.2007 №3 соглашения по всем существенным условиям договора об участии в долевом строительстве, факт государственной регистрации договора 11.12.2007 в установленном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю.

В силу договора от 29.06.2007  и статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004    №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у ООО «СитэкСтрой» возникла обязанность передать Павлихиной Н.В. четырехкомнатную квартиру № 98 (строительный номер) суммарной площадью по проекту 135,515 кв.м., в том числе общей площадью – 128,29 кв.м. и приведенной с коэффициентом 0,5 площадью балконы 7,225 кв.м., расположенную на 7 этаже в строящемся доме на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0600049:0076, в оценочной зоне 8 по адресу (строительный): г. Красноярск, ул. Ак. Павлова – ул. Добролюбова.

Обязанность ООО «СитэкСтрой» перед Павлихиной Н.В. по передаче объекта долевого строительства в срок, указанный в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 29.06.2007, не исполнена.

Конкурсным управляющим в первом отзыве заявлены возражения в отношении требования участника строительства, согласно которым определить какая именно квартира должна быть передана заявителю по договору участия в долевом строительстве невозможно, т.к. в указанном договоре отсутствует ссылка на блок-секцию (блок-секция БС- 2 – 9 этажей или блок-секция БС-1 – 16 этажей), также согласно сайту Росреестра земельный участок с кадастровым номером 24:50:06 00 049:0076 снят с учета.

Позднее конкурсным управляющим возражения были сняты, конкурсный управляющий отметил, что согласно кадастровому паспорту на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0600049:80, указанный земельный участок имел предыдущие номера: 24:50:0600049:1 и 24:50:0600049:76. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0600049:80 зарегистрировано ограничение (обременение) права в пользу участника долевого строительства Павлихиной Н.В., что в соответствии с проектной декларацией по объекту «Жилой дом со встроено-пристроенными помещениями по ул. Ак.Павлова - ул. Добролюбова в Кировском районе г. Красноярска» (с изменениями), размещенной на сайте застройщика, спорная квартира расположена в секции БС-2, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0600049:80. Местоположение спорного жилого помещения в секции БС-2 также подтверждается планом 7-го этажа квартиры № 98, с учетом перепланировки.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о  передаче жилых помещений включаются сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Данное положение направлено на полное и всестороннее изучение судом обстоятельств конкретного дела, касающихся, в частности, исполнения участником строительства своих обязательств перед застройщиком, с учетом того, что требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения предполагает его полную или частичную оплату (вывод подтверждается Определением Конституционного Суда РФ от 24.09.2013 № 1323-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Панюжева Михаила Федоровича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 201.6 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Из материалов дела следует, что инвестор (Павлихина Н.В.) исполнил свои обязательства по финансированию объекта долевого строительства согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 29.11.2007 №135 на сумму 3 400 000 рублей. Факт оплаты по договору также подтверждается актом сверки расчетов от 01.07.2007 между ООО «СитэкСтрой» и Павлихиной Н.В., согласно которому застройщик признает оплату инвестором за приобретенное жилье в полном объеме.

Кроме того, во исполнение пункта 3.7. договора между ООО «СитэкСтрой» (застройщик) и Павлихиной Н.В. (инвестор) заключен договор от 12.04.2009 о возмещении затрат по установке алюминиевых витражей.

Расходы на остекление возмещены инвестором согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 02.07.2009 № 44 в сумме 108 240 рублей. Факт поступления денежных средств от Павлихиной Н.В. по договору от 12.04.2009, согласно отзыву конкурсного управляющего, отражен в кассовой книге за 2009 год в размере 108 240 рублей, арбитражным управляющим не оспаривается.

В подтверждение финансового положения кредитора заявителем представлены в материалы дела договор займа с Павлихиным В.А. на сумму 2 000 000 рублей, выписка по расчетному счету заявителя за период с 05.01.2004 по 31.12.2006, выписка по расчетному счету с 01.01.2005 по 31.12.2007, копии налоговой отчетности по ЕНВД с 1 квартала 2005 года по 4 квартал 2007 года, налоговая отчетность по УСН за 1-4 кварталы 2007 года.

Согласно справке от 01.07.2007 факт оплаты по договору от 29.06.2007 в части финансирования спорного жилого помещения признан застройщиком в полном объеме.

Со стороны застройщика требований об оплате по договору от 29.06.2007 к участнику строительства не предъявлялось, исковые заявления о взыскании задолженности, а также о расторжении договора в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в связи с неполной оплатой по договору в суд не подавались.

Изучив представленные документы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что обязательство участника строительства Павлихиной Н.В. перед ООО «СитэкСтрой» по договору от 29.06.2007 участия в долевом строительстве многоквартирного дома в части финансирования четырехкомнатной квартиры №98 (строительный номер) суммарной площадью по проекту 135,515 кв.м., в том числе общей площадью – 128,29 кв.м. и приведенной с коэффициентом 0,5 площадью балконы 7,225 кв.м., расположенной на 7 этаже в строящемся доме на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0600049:0076 по адресу (строительный): г. Красноярск, ул. Ак. Павлова – ул. Добролюбова, является исполненным в размере 3 508 240 рублей (3 400 000 рублей по договору от 29.06.2007 + 108 240 рублей по договору от 12.04.2009), в связи с чем в силу пункта 1 части 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений подлежит включению сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о размере неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре).

Стоимость квартиры №98 в договоре участия в долевом строительстве определена в размере 3 400 000 рублей, стоимость остекления в размере 108 240 рублей. С учетом изложенного, факт осуществления финансирования и получения застройщиком встречного исполнения от первоначального участника строительства на сумму 3 508 240 рублей является подтвержденным.

Таким образом, поскольку Павлихина Н.В. исполнила обязательства по финансированию объекта долевого строительства в полном объеме, в силу пункта 1 части 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений подлежит включению сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, а именно 3 508 240 рублей. Неисполненные обязательства по рассматриваемому договору участия в долевом строительстве отсутствуют.

Кроме того, кредитором заявлено требование о включении в реестр требований кредиторов суммы неустойки, начисленной с 16.10.2011 по 08.05.2014 (935 дней просрочки) в сумме 1 804 112