Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 по делу n А33-1605/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

№ 355 площадью 549,4 кв.м. по адресу ул. Калинина, 70-В.

Согласно отчету оценщика - ООО «ТПК «Старатель» № 01-036 подготовленного по заявке Департамента, рыночная стоимость помещения № 355 площадью 549,4 кв.м. на дату оценки 07.02.2012 составляет 17 766 000 руб.

Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска принято распоряжение от 12.03.2012 № 1211-недв «О приватизации нежилого помещения по ул. Калинина, д. 70в, пом. 355» о предоставлении ООО «Виктория» преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения по цене 17 766 000 руб., равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке.

В ответ на письмо ООО «Виктория» № 14 от 15.03.2012 о зачете в счет стоимости имущества неотделимых улучшений в сумме 11 211 181 руб. Департамент ответил отказом в письме № 22325 от 13.04.2012.

В пределах десятидневного срока с даты принятия решения об условиях приватизации, установленного  абзацем 3 части 3  статьи 9 Письмом № 15111 от 20.03.2012 Департамент направил ООО «Виктория» проект договора купли-продажи нежилого помещения № 355.

ООО «Виктория» письмом № 3 от 02.04.2012 направило в Департамент подписанный с протоколом разногласий договор купли-продажи. В протоколе разногласий общество изложило в своей редакции пункты 2.1, 2.3 договора, указав на зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 11 211 181 руб. и указав цену выкупа 6 554 8119 руб.

Департамент направил истцу письмом от 05.05.2012 № 28170 протокол согласования разногласий, в котором составил пункты 2.1 и 2.3 проекта договора купли-продажи в прежней редакции, без зачета в рыночную стоимость имущества стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 09.07.2013 по делу № А33-8689/2012, которым урегулированы возникшие между сторонами разногласия по договору купли-продажи нежилого помещения общей площадью 549,4 кв.м, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Калинина, дом 70 В, помещение № 355.

Суд первой инстанции верно указал, что деятельность департамента, направленная на реализацию преимущественного права общества на приобретение арендуемых им нежилых помещений (рыночная оценка стоимости арендуемого имущества, принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества и направление заявителю проекта договора купли-продажи) не является уклонением от заключения договора купли-продажи, то есть противоправной.

Все последующие действия по реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения и заключению договора купли-продажи зависят от волеизъявления арендатора.

Таким образом, после 20.03.2012 стороны действовали в рамках установленной законом процедуры заключения договора.

Доказательства неправомерности действий Департамента ООО «Виктория» не представило.

При рассмотрении дела № А33-8689/2012 противоправность действий Департамента арбитражным судом не исследовалось, оценка действиям (бездействию) Департамента не давалась.

Апелляционный суд отмечает, что расхождение результатов независимой оценки в 20%–30% в некоторых рыночных  ситуациях никак не может рассматриваться как признак того, что одна из оценок завышена или занижена.

Поведение заявителя, который настаивал на зачете в счет оплаты стоимости неотделимых улучшений в сумме 11 211 181 руб. без вычета  6 000 000 рублей, обязанность по безвозмездному инвестированию которых возложена на  арендатора, также отвечало требованиям права.

Таким образом, наличие разногласий по поводу условий выкупа нельзя признать противоправным.

В материалы дела не представлены доказательства возврата арендатором арендодателю нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 70в, общей площадью 376,3 кв.м.

Согласно выполненному Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - Департамент) расчету, задолженность ООО «Виктория» по оплате арендной платы по договору аренды № 8271 за период с 01.01.2013 по 30.09.2014 составляет 2 262 625 рублей 90 копеек.

ООО «Виктория» не представило в материалы дела доказательства оплаты задолженности за указанный период.

При изложенных обстоятельствах суд правомерно, руководствуясь  статьями 15, 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклонил встречный иск   ООО «Виктория» и удовлетворил требование Департамента о взыскании с ООО «Виктория» 2 262 625 руб. 90 коп. задолженности.

Согласно выполненному Департаментом расчету  размер пени за нарушение согласованных сторонами сроков внесения арендных платежей по договору аренды № 8271 за период с 01.01.2013 по 30.09.2014 составляет 267 878 руб. 21 коп.

Согласно пункту 5.2. договора аренды, за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Учитывая вышеизложенное, суд правомерно удовлетворил требование Департамента о взыскании с ООО «Виктория» 267 878 руб. 21 коп. пени.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)           пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)           при существенном нарушении договора другой стороной;

2)           в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно выполненному Департаментом расчету, в период с 01.01.2013 по 12.05.2014 ООО «Виктория» вносило арендные платежи с нарушением согласованных сроков их внесения и не в полном объеме, а в период с июня 2014 года по сентябрь 2014 уплату арендных платежей не осуществляло, что ООО «Виктория» не оспорено.

В претензии от 27.04.2013 № 17671 арендодатель предложил арендатору в случае неоплаты возникшей задолженности и начисленной пени по договору аренды № 8271 расторгнуть указанный договор аренды и вернуть департаменту арендованное помещение.

Учитывая вышеизложенное, суд правомерно удовлетворил  требование Департамента о расторжении договора аренды № 8271 от 31.12.2003 и обязании ООО «Виктория» возвратить Департаменту нежилое помещение общей площадью 376,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 70в.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 21 января  2015 года по делу № А33-1605/2014 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение   Арбитражного суда Красноярского края от 21  января 2015 года по делу № А33-1605/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

Л.Е. Споткай

О.В. Ишутина