Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 по делу n А33-1605/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

28 мая 2015 года

Дело №

 А33-1605/2014

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена  21 мая 2015  года.

Полный текст постановления изготовлен           28 мая 2015  года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  -  Петровской О.В.,

судей: Ишутиной О.В., Споткай Л.Е.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью  «Виктория»: Саушкина Д.Б., представителя по доверенности от 10.11.2014, 

от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Пелых О.Ю., представителя по доверенности от 12.01.2015 № 4,

при секретаре  судебного заседания  Каверзиной Т.П.,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Виктория» на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 21 января 2015 года по делу № А33-1605/2014, принятое судьёй Трубачевым И.Г.,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Виктория» (ИНН 2465080764,  ОГРН 1032402665701) о взыскании 2 262 625 руб. 90 коп. задолженности, 267 878 руб. 21 коп. пени, об уточнении иска, просит: расторгнуть договор аренды № 8271 от 31.12.2003, обязать вернуть нежилое помещение общей площадью 376,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 70в.

В судебном заседании 14.11.2014 к производству суда для рассмотрения совместно с первоначальным иском принято к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Виктория» о взыскании 2 315 927 руб. 40 коп. убытков.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 21 января 2015 года первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указал следующее:

До 14.11.2013 департамент неправомерно уклонялся от заключения договора купли-продажи нежилого помещения № 355 и неправомерно начислял арендную плату за данное помещение со 02.04.2012 по 14.11.2013. За указанные период у ООО «Виктория» возникли убытки в сумме 2 315 927, 40 руб.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска указал, что урегулирование разногласий в судебном порядке не является уклонением от заключения договора купли-продажи помещения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном  рассмотрении дела апелляционным судом  установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Согласно протоколу заседания комиссии по проведению конкурса на право аренды нежилого помещения кинотеатра «Молодежный» от 16.12.2003, проведено обсуждение представленных бизнес-планов участников конкурса, предложений по цене приобретения права аренды. Победителем конкурса признано ООО «Виктория».

На основании конкурса между Департаментом недвижимости администрации города Красноярска (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения № 8271 от 31.12.2003, по условиям которого арендатору передается в пользование встроено-пристроенное нежилое помещение № 339 расположенное на 1 этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома общей площадью 605,5 кв.м. по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 70-В, для использования под культурно-досуговый центр (пункт 1.1 договора).

Срок договора установлен с 01.01.2004 по 31.12.2013 (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы определен разделом 3 договора.

Согласно пункту 3.2. договора, арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя.

Согласно пункту 5.2. договора, за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Договор аренды зарегистрирован в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края 16.07.2004, согласно отметке на договоре.

По акту приема-передачи от 01.01.2004 помещение передано арендатору в пользование.

Согласно дополнению от 02.10.2007 № 9 к договору аренды, на основании обращения арендатора от 04.09.2007 вх. № 34604 и решения комиссии по рассмотрению заявок о предоставлении в аренду муниципальной собственности от 12.09.2007 срок действия договора аренды продлен с 01.01.2014 по 31.12.2015.

Дополнением от 12.10.2011 № 13 к договору стороны изложили пункт 1.1. договора аренды в новой редакции: «Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 355 площадью 549,4 кв.м. на первой этаже, нежилое подвальное помещение № 356 площадью 376,3 кв.м., общей площадью 925,7 кв.м.».

Таким образом, дополнительным соглашением от 12.10.2011 № 13 к договору стороны уточнили предмет договора аренды: в аренду передается помещение № 355 площадью 549,4 кв.м. и помещение № 356 площадью 376,3 кв.м.

Дополнениями к договору стороны неоднократно изменяли размеры арендной платы.

В дополнении от 15.01.2013 № 14 к договору аренды указано, что с 01.01.2013 размер арендной платы в месяц составил 270 154 руб. 22 коп. и в год - 3 241 850 руб. 64 коп. В данном дополнении (п. 3) указано, что арендная плата перечисляется до 10 числа текущего месяца на расчетный счет получателя, указанный в данном дополнении.

В дополнении от 07.03.2013 № 15 к договору стороны указали, что с 06.03.2013 размер арендной платы в месяц составил 206 110 руб. 39 коп.

В дополнении от 25.11.2013 № 16 к договору стороны указали, что с 14.11.2013 размер арендной платы в месяц составил 49 305 руб. 95 коп. и 591 671 руб. 40 коп. в год.

В дополнении от 29.11.2013 № 17 стороны указали, что с 01.01.2014 размер арендной платы в месяц составил 65 741 руб. 26 коп. и 788 895 руб. 12 коп. в год.

В претензии от 27.04.2013 № 17671 арендодатель предложил арендатору оплатить возникшую сумму задолженности по договору аренды № 8271, начисленную сумму пени, указав, что в случае неудовлетворения предъявленных требований предлагает расторгнуть договор аренды и вернуть департаменту арендованное помещение.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 09.07.2013 по делу № А33-8689/2012 по иску ООО «Виктория» к муниципальному образованию город Красноярск в лице администрации г. Красноярска, к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска об урегулировании возникших разногласий между обществом и Департаментом по договору купли-продажи нежилого помещения общей площадью 549,4 кв.м, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Калинина. дом 70 В, помещение № 355, путем исключения приложения № 1 из договора и изложения формулировок пунктов 2.1. и 2.3. договора купли-продажи в новой редакции, иск удовлетворен. Решено урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Виктория» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 355 площадью 549,4 кв.м.м , находящегося по адресу г. Красноярск, ул. Калинина, д. 70 «В», изложив пункты 2.1 и 2.3 договора в следующей редакции: Пункт 2.1 договора:

«Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости составляет 6 212 827 руб. 90 коп. (шесть миллионов двести двенадцать тысяч восемьсот двадцать семь рублей девяносто копеек) без учета НДС, определенная с учетом заключения эксперта № 01-Э/2013 от 24.06.2013 с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, определенных в заключениях экспертиз № 30-0811 от 27.03.2012 и № 30-1633 от 13.06.2013.

Пункт 2.3 договора:

«Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 6 212 827 руб. 90 коп. вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 2.2 договора в течение 5 (пяти) лет равными долями по 103 547 руб. 13 коп. (далее ежемесячный платеж), последний платеж в сумме 103 547 руб. 23 коп., согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение № 1).

Взыскано с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Виктория» 4 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 227 200 руб. судебных расходов по оплате экспертиз.

14.11.2013 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (продавцом) и ООО «Виктория» (покупателем) заключен договор купли-продажи нежилого помещения № 708-ПР, в соответствии с пунктом 1.1. которого на основании распоряжения администрации города от 12.03.2012 № 12-11-недв «О приватизации нежилого помещения по ул. Калинина, д. 70в, пом. 355», решения Арбитражного суда Красноярского края от 09.07.2013 по делу № А33-8689/2012, продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение общей площадью 549,4 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 24:50:0000000:0:265/347, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Калинина, д. 70в, пом. 355.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 20.11.2013 (приложение № 2 к договору купли-продажи от 14.11.2013) Департамент передал ООО «Виктория» в собственность нежилое помещение общей площадью 549,4 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, д. 70, пом. 355.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Заключенный между сторонами договор от 31.12.2003 № 8271 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Материалами дела подтверждается, что обществу с ограниченной ответственностью «Виктория» по договору аренды № 8271 во временное пользование передано нежилое помещение общей площадью 925,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 70в.

14.11.2013 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (продавцом) и ООО «Виктория» (покупателем) заключен договор № 708-ПР купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.1. которого на основании распоряжения администрации города от 12.03.2012 № 12-11-недв «О приватизации нежилого помещения по ул. Калинина, д. 70в, пом. 355», решения Арбитражного суда Красноярского края от 09.07.2013 по делу № А33-8689/2012, продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение общей площадью 549,4 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 24:50:0000000:0:265/347, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Калинина, д. 70в, пом. 355.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (статья 422).

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Федерального закона № 159-ФЗ, согласно пункту 1 которой орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества, уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной стоимости в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

ООО «Виктория» обратилось в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением от 02.12.2011 о приобретении в собственность помещения № 355 площадью 549,4 кв.м по адресу г. Красноярск, ул. Калинина, 70-В. Заявление о выкупе получено Департаментом 08.12.2011.

Уведомлением от 29.11.2011 Департамент предоставил ООО «Виктория» преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения