Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 по делу n А33-16301/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

26 мая 2015 года

Дело №

 А33-16301/2014

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена  20 мая 2015  года.

Полный текст постановления изготовлен          26 мая 2015  года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  -  Петровской О.В.

судей: Магда О.В., Ишутиной О.В.,

при секретаре судебного заседания Каверзиной Т.П.,

при участии:

от ответчика (индивидуального предпринимателя Котовой Светланы Викторовны): Толкачевой С.В., представителя по доверенности от 15.10.2014,

от истца (общества с ограниченной ответственностью «Енисейнефтепродукт»):  Буровой В.А., представителя по доверенности от 22.01.2015,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Котовой Светланы Викторовны

на решение Арбитражного суда Красноярского края от 4 февраля 2015 года по делу № А33-16301/2014, принятое судьёй Куликовой Д.С.,

установил:

закрытое акционерное общество «Енисейнефтепродукт» (ИНН 2461018807, ОГРН 1022401533626) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю Котовой Светлане Викторовне (ИНН 244202707471, ОГРН 304244236500274) о взыскании задолженности по договору аренды в размере 173 033,63 руб.. в том числе основного долга - 125 212 руб.. пени за неуплату гарантированного платежа - 41 650 руб.. пени за несвоевременную уплату арендной платы - 4 513 руб. 71 коп., пени за несвоевременное освобождение арендуемых площадей - 1 657 руб. 92 коп.

Определением от 26.11.2014 суд принят встречный иск о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 21.02.2012 № 24ТЦ/Ш.

Определением от 26.11.2014 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис 24».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 4 февраля 2015 года иск удовлетворен частично в сумме 179 069 руб. 27 коп., из них: 125 212 руб. долга, 41 500 руб. пени за неуплату гарантированного платежа, 4 513 руб. 71 коп. пени за несвоевременную оплату арендной платы, 1 657 руб. 92 коп. пени за несвоевременное освобождение арендуемых площадей, 6 185 руб. 64 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать.

Ответчик настаивает на несогласованности предмета договора. Ответчик полагает, что вывод суда о  том, что соглашение от 21.02.2012 к договору аренды нежилого здания от 20.02.2012 № 07 ТЦ/Ш без регистрации его в   ЕГРП является заключенным, ошибочен.

Ответчик полагает, что оберемененное правами третьего лица помещение не могло сдаваться в аренду ответчику.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 24» в судебное заседание не явился, общество извещено надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие третьего лица.

Ответчик заявил о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном  рассмотрении дела апелляционным судом  установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 17.02.2012 № 24 ЕК 267685 административно-производственное здание, назначение: нежилое, 2- этажное, общая площадь 2923, 5 кв.м., инв.№ 04-259:002:000319740:0001, лит. В, адрес объекта: Красноярский край, Шушенский район, р.п. Шушенское, ул. Пионерская, 2 А.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 21.02.2012 № 24 ТЦ/Ш, по условиям пункта 1.1. которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять за плату во временное пользование помещение площадью 151 кв.м.на 2-м этаже здания по адресу: Красноярский край, о. Шушенское, ул. Пионерская, 22 «а», в порядке и на условиях, определяемых договором. Помещение обозначено в приложении № 1, являющимся неотъемлемой частью договора.

По акту приема передачи от 01.03.2012 арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение, указанное в приложении № 1 к договору, в пользование.

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что гарантийная денежная сумма составляет денежную сумму в размере 50 000 рублей. На гарантийную денежную сумму не начисляются какие-либо проценты. Гарантийная денежная сумма подлежит внесению арендатором не позднее 3 рабочих дней с даты подписания договора.

Согласно пункту 2.1. договора, за пользование арендуемым помещением арендатор уплачивает: арендную плату: по ставке 331 руб. 12 коп. за 1 квадратный метр за пользование помещением в месяц, включая плату за теплоснабжение, что составляет 50 000 руб. за все помещение в месяц. Арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату в размере, установленном пунктом 2.1. договора, ежемесячно с 20 по 25 число месяца, предшествующего расчетному. Оплата арендной платы производится на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре платежным поручением в рублях РФ. Обязанность арендатора по уплате арендной платы считается выполненной в день поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя, либо при предоставлении арендатором платежного поручения с отметкой банка. При необходимости арендатор может получить у арендодателя счет на оплату арендной платы. Неполучение/просрочка получения арендатором счета не являются основанием для неуплаты арендной платы в установленный в пункте срок (пункт 2.2. договора).

Дополнительным соглашением от 01.01.2013 к договор аренды нежилого помещения от 21.02.2012 № 24 ТЦ/Ш установлено, что арендодатель обязуется предоставить арендатору дополнительные площади на 2-ом этаже здания, находящегося по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, ул. Пионерская, 22а в количестве 70 кв.м. по цене 370 руб. в месяц, что составляет в сумме 25 900 руб.

Дополнительным соглашением от 01.09.2013 № 2 к договор аренды нежилого помещения от 21.02.2012 № 24 ТЦ/Ш установлено, что арендодатель обязуется предоставить арендатору дополнительные площади на 2-м этаже здания, находящегося по адресу: Красноярский край. п. Шушенское, ул. Пионерская, 22а в количестве 14,5 кв.м. но цене 370 руб. в месяц, что составляет в сумме 5 365 руб.

Дополнительным соглашением от 01.03.2013 № 3 к договор аренды нежилого помещения от 21.02.2012 № 24 ТЦ/Ш установлено, что арендодатель обязуется предоставить арендатору дополнительные площади на 2-м этаже здания, находящегося по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, ул. Пионерская, 22а в количестве 27,6 кв.м. по цене 370 руб. за 1кв.м. в месяц, что составляет в сумме 10 212 руб. плюс площадь в количестве 20 кв.м. по цене 500 руб. за 1 кв.м. в месяц, что составляет 10 000 руб.

В соответствии с пунктом 4.1. договора, помещение сдается в аренду сроком на 11 месяцев с «21» февраля 2012 года по «21» января 2013 года. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и распространяет свое действие, в том числе на период с момента подписания акта приема-передачи помещения арендатору. Арендатор, надлежащим образом выполняющий свои обязательства по договору, по истечении срока аренды при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый период. В случае если арендатор письменно не уведомил арендодателя о желании расторгнуть такой договор за месяц до истечения срока аренды, договор считается продленным на тот же срок. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (пункт 4.2. договора).

Письмом от 19.03.2014 истец обратился к ответчику об уменьшении площади арендуемых помещений до 134 кв.м.

Дополнительным соглашением от 20.04.2014 № 4 к договор аренды нежилого помещения от 21.02.2012 № 24 ТЦ/Ш, в связи с заявлением арендатора от 19 марта 2014 года, арендуемая площадь уменьшена до 134кв.м. (72.54+ 23.04+]4,5 + 23,76) с 20.04.2014. Остальные арендуемые площади (54кв.м+21,5кв.м.+20кк.м. + 37.7кв.м.) должны быть освобождены 20.04.2014. Если помещения возвращается несвоевременно, то арендодатель вправе поступить согласно п. 10.4. договора аренды. Сумма арендной платы в месяц составляет 49 580 руб. при условии соблюдения п.2 настоящего соглашения.

По акту приема передачи арендатор возвратил, а арендодатель принял нежилое помещение, указанное в пункте 2 дополнительного соглашения от 20.04.2014 № 4, в следующей очередности: 20 апреля 2014 года освобождены площади 54кв.м и 17,28кв.м.; 23 апреля 2014 года освобождены площади 11,52 кв.м.; 01 мая 2014 года освобождена площадь 21,5 кв.м.; 09 мая 2014 года освобождена площадь 8,9 кв.м. и 20 кв.

В связи с невнесением указанных выше арендных платежей истец обратился к ответчику с предупреждением от 28.04.2014 № 19 об оплате задолженности. Согласно отметке, предупреждение получено ответчиком 28.04.2014.

Соглашением о расторжении договора аренды, стороны расторгли договор аренды нежилого помещения от 21.02.2012 № 24 ТЦ/Ш с 03.07.2014.

По акту приема передачи арендатор возвратил, а арендодатель принял нежилое помещение 03.06.2014.

Между сторонами подписан акт сверки взаимных расчетов на 01.06.2014, согласно которому задолженность ответчика перед истцом составляет 121 902 руб.

В связи с невнесением указанных выше арендных платежей истец обратился к ответчику с претензией от 23.06.2014 № 12 об оплате задолженности. Согласно отметке, претензия получена ответчиком 02.07.2014.

Согласно представленному в материалы дела расчету истца размер задолженности по арендной плате по договору за период с февраля 2013 года по июнь 2014 года составил 125 212 руб.

В соответствии с пунктом 7.6. договора, в случае просрочки внесения арендной платы. Гарантийной денежной суммы, а также выполнения иных денежных обязательств арендодатель вправе взыскать с арендатора неустойку (пеню) в размере 0,1 % от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

За неуплату гарантированного платежа истец начислил 41 650 руб. пени по состоянию за период с 21.02.2012 по 03.06.2014.

За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 4 513 руб. 71 коп. пени по состоянию за период с 26.02.2014 по 02.06.2014.

Пунктом 10.4. предусмотрено, что арендатор не возвращает помещение либо возвратил его несвоевременно, то арендодатель вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы за все время просрочки и, кроме того, уплаты неустойки в размере 0,5% от месячной суммы арендной платы за каждый день просрочки возврата помещения.

За нарушение сроков возврата арендованного имущества истец начислил 1 657 руб. 92 коп. пени по состоянию за период с 21.04.2014 по 08.05.2014.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 125 212 руб. задолженности, 41 650 руб. пени за неуплату гарантированного платежа, 1 657 руб. 92 коп. пени за нарушение сроков возврата арендованного имущества.

Ответчик, предъявляя встречный иск о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 21.02.2012 № 24ТЦ/Ш, ссылается на то, что предмет договора сторонами не согласован, не определено имущество подлежащее передачи в аренду. Кроме того, истец на момент заключения договора от 21.02.2012 № 24ТЦ/Ш знал о том, что здание передано в аренду ООО «Торгсервис» по договору аренды нежилого здания от 20.02.2012 № 07 ТЦ/Ш, а также обременено ипотекой.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Отношения, возникшие из договора от 21.02.2012 № 24 ТЦ/Ш регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

Ответчиком - индивидуальным предпринимателем Котовой Светланой Викторовной заявлен встречный иск к обществу с ограниченной ответственностью "Енисейнефтепродукт" о признании незаключенным договора аренды 21.02.2012 № 24 ТЦ/Ш, ссылаясь на то, что из договора аренды невозможно однозначно определить какое именно помещение и какой площадью является объектом арендных отношений. Кроме того, истец на момент заключения договора от 21.02.2012 № 24ТЦ/Ш знал о том, что здание передано в аренду ООО «Торгсервис» по договору аренды нежилого здания от 20.02.2012 № 07 ТЦ/Ш, а также обременено ипотекой.

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя Котовой Светланы Викторовны о признании незаключенным договора аренды 21.02.2012 № 24 ТЦ/Ш на основании следующего.

Как следует из положений статьи 606, пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации единственным существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

Из толкования статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что вопрос о заключенности договора находится во взаимосвязи с исполнением договора его сторонами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в ред. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако, договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор, ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В договоре аренды от 21.02.2012 № 24 ТЦ/Ш указана площадь помещения и адрес здания, в котором оно расположено. В материалы