Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.05.2015 по делу n А33-19084/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

в Красноярском крае», определен порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), производится по формуле: А = Кс x К1 x К2 x К3,

где:

А - арендная плата за земельный участок в год (рублей);

Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора;

К3 - коэффициент, учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок.

Коэффициенты К1, К2 и К3 определяются решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки, исходя из принципа экономической обоснованности. В случае если решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов размер коэффициента К3 не определен, такой размер признается равным единице (пункт 5.1. статьи 12).

Согласно приложению к Решению Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43 в случае, если объект недвижимости не введен в эксплуатацию по истечению трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, коэффициент К3 признается равным 2.

Возникший между сторонами спор связан с обоснованностью применения арендодателем при расчете арендной платы коэффициента К3 равного двум.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из того, что применение иных, более высоких ставок, фактически означает санкции за несвоевременное строительство, в целях которого предоставляется земельный участок. Сославшись на положения статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации о вине как основании гражданско-правовой ответственности, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии вины ответчика в том, что по истечении трех лет с даты передачи земельного участка в аренду, объект капитального строительства не сдан в эксплуатацию.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований согласиться с указанными выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Из материалов дела усматривается, что истец применил в расчете арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды от 16.08.2013 N 2409 приложение N 4 к решению Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 N В-43 "Об утверждении Положения об арендной плате за землю в городе Красноярске" установив значение повышающего коэффициента К3 в значении "2", поскольку участок передан ответчику 15.06.2010, разрешение на строительство крытого рынка розничной торговли с подземной автостоянкой и инженерным обеспечением по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Новосибирская - пер. Овражный, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0200099:59, выдано заявителю 07.06.2013.

При этом материалы дела не содержат доказательств того, что на дату подписания сторонами договора от 16.08.2013 N 2409 указанный выше объект введен в эксплуатацию. Указанное обстоятельство не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Размер коэффициента К3 равный двум согласован сторонами спора при подписании договора аренды от 16.08.2013 N 2409 в приложении № 2 к нему.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 октября 2014 года по делу № А33-16065/2014, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2014 года, отказано в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "СИРИУС" к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска  о признании незаконным бездействия, выразившегося в отказе внести изменения (подготовить и подписать с обществом с ограниченной ответственностью "Сириус" дополнительное соглашение) в пункт 3.1 и приложение N 2 договора аренды земельного участка от 16.08.2013 N 2409, пересчитав с 03.07.2013 размер арендной платы с применением значения коэффициента - К3, равного "1". Суд указал, что установление арендной платы по договору от 16.08.2013 N 2409, в том числе значение коэффициента - К3 исходя из предусмотренного законом срока, в течение которого не завершено строительство, осуществлено в силу вышеприведенных норм права, в связи с чем не усмотрел нарушений законодательства в оспариваемом бездействии департамента.

Как следует из положений статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» и приложения к Решению Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43 коэффициент К3 используется в формуле расчете арендной платы, при этом единственным условием применения данного коэффициента в значении равном 2 является факт не введения  в эксплуатацию объекта недвижимости по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка.

Таким образом, применение коэффициента К2 в повышенном размере является мерой, стимулирующей арендатора к завершению строительства объекта недвижимости в трехлетний срок с даты предоставления земельного участка и именно в этом смысле, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837, представляет собой санкции за затягивание сроков строительство. Вместе с тем приведенная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не может быть истолкована как изменяющая правовую природу арендой платы, которая в любом случае представляет собой плату по договору и не может быть рассмотрена в качестве меры гражданско-правовой ответственности.

В соответствии со статьей  393 Гражданского кодекса Российской Федерации   должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Договоры аренды земельного участка, заключенные между истцом и ответчиком, не содержат обязанности арендодателя ввести в эксплуатацию объект недвижимости в определенный срок, в связи с чем основания применения к правоотношениям сторон по исчислению арендной платы в повышенном размере положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договорной ответственности отсутствуют.

Кроме того, в мотивировочной части  обжалуемого решения суд сослался на пункты 1, 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности; лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства; отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В качестве обстоятельств, являющихся основанием для вывода об отсутствии вины ответчика в превышении трехлетнего срока строительства вследствие невозможности осуществления строительства объектов на арендуемом участке по независящим от арендатора причинам, суд указал на вступившее в законную силу решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 10.12.2012 по делу № 23020/2012, которым универсальная ярмарка, расположенная на земельном участке по адресу: г. Красноярск, ул. Новосибирская, 7, признана незаконно размещенным объектом; на ООО "СЛАВЯНСКИЙ БАЗАР - КРЕДО-7" возложена обязанность освободить земельный участок путем демонтажа строений универсальной ярмарки, расположенной на земельном участке по адресу: г. Красноярск, ул. Новосибирская, 7, за свой счет. Указанное решение суда исполнено 11.03.2014 согласно постановлению судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства  № 2554/14/02/24.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Учитывая, что обязательства, возникшие из договора аренды земельного участка от 16.08.2013 № 2409, связаны с осуществлением арендатором предпринимательской деятельности, а положений, изменяющих диспозитивную норму пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды не содержит, то единственным обстоятельством, исключающим ответственность арендатора по договору аренды, является непреодолимая сила, о наличии которой арендатором не заявлено.

Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса), в связи с чем арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

С учетом изложенного установление обстоятельств, препятствующих арендатору использовать арендованное имущество, может иметь правовое значение только при решении вопроса о наличии у арендатора обязанности по внесению арендной платы за периоды, в течение которых арендатор не мог использовать по назначению переданное ему имущество, и только в том случае, если указанные препятствия возникли в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель (статья 612, пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если же препятствия в использовании арендатором земельного участка по целевому назначению вызваны обстоятельствами, за которые арендодатель не отвечает, в частности, из-за неправомерных действий третьих лиц, указанные обстоятельства могут служить основанием обращения арендатора к указанным лицам с иском о возмещении убытков на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также для использования иных способов защиты в порядке статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применительно к обстоятельствам данного дела наличие у арендатора препятствий в использовании земельного участка в связи с неправомерными действиями ООО "СЛАВЯНСКИЙ БАЗАР - КРЕДО-7" по занятию части земельного участка имело место в период 2012, 2013 годов, начала 2014 года (11.03.2014 окончено исполнительное производство в связи с фактическим исполнением решения Октябрьского районного суда г. Красноярска от 10.12.2012 по делу № 23020/2012).

Предметом исковых требований является задолженность по арендной плате за период с 01.06.2014 по 30.09.2014 и пени за период с 12.03.2014 по 30.09.2014, то есть за тот период, когда у ответчика отсутствовали препятствия в пользовании земельным участком. Встречный иск о взыскании с арендодателя излишне уплаченных за предыдущие периоды арендных платежей ответчиком не заявлен, в связи с чем в рамках настоящего дела суд не вправе производить зачет платежей, внесенных арендатором в период с 2012 года по март 2014 года, в счет задолженности по заявленном истцом периоду.

Проверив расчет задолженности, приложенный истцом к заявлению об уточнении исковых требований (т.1, л.д. 123-126), суд апелляционной инстанции находит его верным и соответствующим действующему законодательству.

В целях решения вопроса о величине коэффициента К3, используемом при расчете арендной платы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что датой начала периода использования арендатором земельного участка является 15.06.2010, что следует из акта приема-передачи земельного участка (т.1, л.д. 60). Доказательств, подтверждающих доводы ответчика о формальном подписании данного акта в связи с наличием препятствий в использовании земельного участка, существовавших на дату подписания акта, материалы дела не содержат.

Вступившими в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 10.12.2012 по делу № 23020/2012, решением Арбитражного суда Красноярского края от 15.04.2014 по делу № А33-20866/2013 факты занятия земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, иными лицами, в частности, ООО "СЛАВЯНСКИЙ БАЗАР - КРЕДО-7", на дату передачи земельного участка по акту приема-передачи (15.06.2010) не установлены.

Таким образом, поскольку с даты предоставления земельного участка истекло более трех лет, объект (крытый рынок) в эксплуатацию не введен, применение коэффициента К3 в размере равном 2 при расчете арендной платы  является обоснованным. Иное толкование создает правовую неопределенность при определении порядка применения приложения к Решению Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43 в части установления даты, с которой коэффициент К3 подлежит применению в повышенном размере, а также лишает арендодателя права требовать от арендатора внесения арендной платы в размере, установленном договором и соответствующем требованиям нормативных правовых актов, при отсутствии установленных гражданским законодательством оснований для уменьшения размера арендной платы.

С учетом обстоятельств данного дела, в частности, периода, за который истцом взыскивается задолженность по арендной плате, не может быть признан обоснованным вывод суда первой инстанции, изложенный на странице 7 обжалуемого судебного акта, об изменении ежемесячного размера арендной платы до 20 970 рублей в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка решением Арбитражного суда Красноярского края от 19.09.2014 по делу № А33-14425/2014.

Согласно правовой