Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.04.2015 по делу n А33-13466/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исполнение данной обязанности арендодателем - истцом по делу - подтверждается актом приема-передачи земельного участка, предоставленного в аренду и не оспаривается ответчиком.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

За период с 24.10.2011 по 21.05.2014 истцом начислена арендная плата в размере 983 940 рублей 30 копеек, рассчитанная с учетом платежей ответчика платежным поручением от 23.09.2011 № 234 в размере 97 500 рублей (оплата задатка за участие в аукционе по продаже права аренды земельного участка), платёжным поручением от 20.12.2012 № 516 в размере 50 000 рублей (оплата арендной платы).

Арендная плата в 2011 году рассчитана истцом на основании пункта 3.1 договора и составила 28 927 рублей 53 копейки в месяц, в 2012-2014 годах - 37 208 рублей 53 копейки в месяц, учитывая положения пункта 6.2 договора, а также коэффициенты К1 и К2, утвержденные решением Шарыповского городского Совета депутатов от 22.06.2010 № 4-24 на 2010 год, Постановление Правительства Красноярского края от 22.11.2011 № 708-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края», утвердившее кадастровую стоимость земельных участков в составе земель г. Шарыпово, согласно которому удельный показатель кадастровой стоимости составил 117,45 рубля за квадратный метр, кадастровая стоимость арендуемого земельного участка – 14 380 225 рублей 65 копеек.

Истец также заявил ко взысканию с ответчика пени в размере 425 728 рублей 38 копеек, начисленные за период с 11.01.2012 по 31.05.2014 на основании пункта 5.2 договора, с учетом положения 3.3 договора о сраках внесения арендной платы.

Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции исходил из доказанности размера задолженности и пени и отсутствия основания для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что размер арендной платы по договору, указанный в пункте 3.1 договора, является фиксированным, так как договор аренды заключен по результатам торгов, отклоняется судом апелляционной инстанции, в силу следующего.

Как следует из пункта 1.1 договора аренды от 03.11.2011 № 37 находящегося в государственной собственности земельного участка, земельный участок представлен ответчику для  комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства.

Согласно пункту 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пунктов 2, 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.

В извещении о проведении аукциона, кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 настоящего Кодекса, должны быть указаны, в том числе  начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства), а также  размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.

Таким образом, одной из особенностей аукциона по продаже права на заключение договора аренды  земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства является то, что размер арендной платы представляет собой только условие заключаемого на аукционе договора аренды и предметом торгов не является. Размер годовой арендной платы должен быть определен еще до проведения торгов и подлежит опубликованию их организатором в информационном сообщении.

Анализ статьи 38.2 (пункт 3) Земельного кодекса позволяет сделать вывод о том, что на аукционах по комплексному освоению в целях жилищного строительства торгуется начальная цена права на заключение договора аренды, которая в данном случае не может устанавливаться в виде годового размера арендной платы, а представляет собой, по сути, разовый платеж, вносимый в случае победы на аукционе.

Согласно пункту 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 17.11.2011  N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (статьи 168, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 19 указанного постановления также разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как следует из приказа Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации города Шарыпово от 12.09.2011 № 32, решено провести открытый аукцион по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель государственной собственности для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, в том числе земельного участка с кадастровым номером 24:57:0000045:571 (т.1, л.д. 177).

В соответствии с информационным сообщением о проведении аукциона по продаже права за заключение договора аренды земельного участка (приложение №1 к приказу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями Администрации города Шарыпово от 12.09.2011 №32) начальная цена лота в сумме 97 000 рублей определена на основании отчета об определении рыночной стоимости № 2/06/11. Из информационного сообщения о проведении аукциона следует, что в нем указана цена права на заключение договора аренды, которая являлась предметом аукциона (торг на повышение стоимости данного права). В проекте договора аренды земельного участка, являющегося приложением к аукционной документации,  также содержатся условия об определении размера арендной платы на основании действующих нормативных актов Российской Федерации. Красноярского края, органов местного самоуправления (пункты 3.3, 6.2, 6.3 проекта договора – т.2, л.д. 2-5).

Согласно отчету об оценке от 27 июня 2011 года № 2/06/11 (т.1, л.д. 187-205) объектом оценки является земельный участок общей площадью 122 437 кв.м с кадастровым номером 24:57:0000045:571, находящийся по адресу (имеющий иные адресные ориентиры): Красноярский край, город Шарыпово, микрорайон № 7. Цель оценки: определение рыночной стоимости права аренды объекта оценки. Оценка рыночной стоимости права аренды произведена оценщиком методом капитализации земельной ренты по доходному подходу.

Таким образом, арендная плата по договору, заключенному между истцом и ответчиком в соответствии со статьями 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации является регулируемой ценой.

Статьей 12 Закона Красноярского края N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" установлено, что размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в договоре аренды земельного участка в соответствии с настоящей статьей, за исключением случаев определения размера арендной платы в результате проведения торгов (конкурсов, аукционов), если иное не установлено федеральными законами. При определении размера арендной платы учитываются вид разрешенного использования земельного участка и категория арендатора.

Расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков производится по формуле: А = Кс x К1 x К2, где А - арендная плата за земельный участок в год (рублей); Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Коэффициенты К1 и К2 определяются решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены земельные участки.

При расчете арендной платы истцом применена вышеуказанная формула расчета и применены коэффициенты К1 и К2, утвержденные Решением Шарыповского городского Совета депутатов Красноярского края от 22.06.2010 N 4-24 "Об утверждении коэффициентов К1 и К2 по арендной плате за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования город Шарыпово", соответствующий расчет приведен в приложении № 2 к договору аренды (К1 равен 2,07, К2 равен 0,015).

Изменение размера арендной платы с 2012 года вызвано новой кадастровой оценкой земли и утверждением новой кадастровой стоимости земельного участка, применяемой с 01.01.2012 согласно Постановлению Правительства Красноярского края от 22.11.2011 N 708-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края".

Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка заключен сторонами на основании регулируемой арендной платы, о порядке формирования арендной платы ответчику было известно до начала аукциона, довод истца о том, что арендная плата по договору должна составлять 97 500 рублей в год и не подлежит изменению в течение всего срока договора, основан на ошибочном толковании законодательства.

Довод апелляционной жалобы о наличии у ответчика препятствий в использовании земельного участка по причине обводненности земельного участка и близкого расположения к поверхности грунтовых вод, заявленный в обоснование отсутствия у арендатора обязанности по внесению арендной платы за период проведения работ по приведению земельного участка в надлежащее состояние, подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как указывает ответчик, земельный участок был передан ООО «Керамика» сильно обводненным, при проектировании ответчиком был привлечен для выполнения инженерно-геологических работ ОАО «Хакасский трест инженерно–геологических изысканий; за период с 2012 по 2014 год обществом выполнены работы по планировке и осушению земельного участка в объеме 2,8 млн рублей.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Доказательства письменного обращения ООО «Керамика» к арендодателю информацией о каких-либо недостатках участка ответчиком не представлены.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство