Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.04.2015 по делу n А33-13466/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

15 апреля 2015 года

Дело №

 А33-13466/2014

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «14» апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен          «15» апреля 2015 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шошина П.В.,

судей: Магда О.В., Петровской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Козловой Т.Е.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Керамика» (ответчика) - Березовского Г.М. - генерального директора, Аврамова Д.Д. - представителя по доверенности от 05.01.2015,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Керамика»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «16» февраля 2015 года по делу № А33-13466/2014, принятое судьёй  Шишкиной И.В.,

установил:

  комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации города Шарыпово (ИНН 2459002454, ОГРН 1022401745300, далее – КУМИ г. Шарыпово)  обратился в Арбитражный суд Красноярского края к обществу с ограниченной ответственностью «Керамика» (ИНН 2459010617, ОГРН 1022401741570, далее – ООО «Керамика») с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просил:

- расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 03.11.2011 № 37 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:57:0000045:571 общей площадью 122 437,00 кв.м, расположенного по адресу: г. Шарыпово, микрорайон 7, с разрешенным использованием – для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства;

- обязать возвратить земельный участок с кадастровым номером 24:57:0000045:571, общей площадью 122 437,00 кв.м, расположенный по адресу: г. Шарыпово, микрорайон 7, по акту приема-передачи, в первоначальном состоянии;

- взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 03.11.2011 № 37 в сумме 983 940 рублей 30 копеек долга;

- взыскать пени за просрочку уплаты арендных платежей в сумме 425 728 рублей 38 копеек.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 февраля 2015 года иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своих доводов заявитель в апелляционной жалобе указывает на следующее:

- суд необоснованно сделал вывод об отсутствии препятствия пользования арендованным имуществом, поскольку обводненность земельного участка и близкое расположение к поверхности грунтовых вод являются препятствием для постройки объектов капитального строительства;

- истцом необоснованно была включена цена в договор аренды. Арендная плата согласно документам, приложенным к аукционной документации, а именно отчету о рыночной стоимости права аренды, составляет 154 615 рублей в год. Следовательно, арендная плата носит фиксированный характер и является нерегулируемой ценой договора, которая не может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором отклонил доводы жалобы, считая решение суда законным и обоснованным.

Определением от 23.03.2015 апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено судебное заседание на 14.04.2015.

В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы, изложенные в жалобе. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела путем направления копии определения от 23.03.2015 и размещения информации о времени и месте рассмотрения дела в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание не явился. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие указанного лица.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Распоряжением администрации города Шарыпово от 06.02.2010 № 2644 на основании заявления истца утверждена схема расположения земельного участка площадью 122 437 кв.м на кадастровом плане территории из земель населенного пункта по адресу: г. Шарыпово Красноярского края, мкр.7, для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства.

Приказом Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации города Шарыпово от 12.09.2011 № 32 решено провести открытый аукцион по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель государственной собственности для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, в том числе земельного участка с кадастровым номером 24:57:0000045:571.

Согласно информационному сообщению о проведении аукциона по продаже права за заключение договора аренды земельного участка (приложение №1 к приказу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями Администрации города Шарыпово от 12.09.2011 №32), в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в торгах участвовало менее двух участников), единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (пункт 32). Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы (пункт 27).

Согласно протоколу  проведения торгов в форме открытого аукциона от 24.10.2011 № 2 ответчик стал единственным участником аукциона, с которым заключается договор аренды земельного участка с кадастровым номером 24:57:0000045:571 по начальной цене аукциона 97 500 рублей.

Согласно отчету № 2/06/11 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка в целях жилищного строительства на дату 27.06.2011 рыночная стоимость права аренды объекта составляет 97 500 рублей

Платежным поручением от 23.09.2011 № 234 ответчик перечислил истцу 97 500 рублей – задаток за участие в аукционе по продаже права аренды земельного участка.

На основании протокола от 24.10.2011 № 2 «Протокол аукциона» проведения торгов в форме открытого аукциона истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 37 от 03.11.2011 (далее – договор, т.1, л.д. 30-32), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 24:57:0000045:571, находящийся по адресу (имеющий иные адресные ориентиры): Красноярский край, город Шарыпово, микрорайон № 7 (далее - участок), для использования в целях освоения в целых малоэтажного жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение № 1), общей площадью 122 437 кв.м, имеющий обременения (охранные зоны ВЛ 410 вК 36389 кв.м, ВЛ вК1805 кв.м). Земельный участок передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (приложение 3).

В силу пункта 4.4.3 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

Пункт 3.1 договора предусматривает, что размер арендной платы за 2011 год составляет 64 387 рублей 08 копеек, в месяц 28 927 рублей 53 копеек.

Арендная плата по договору в соответствии с пунктом 3.2 договора начисляется с 25.10.2011.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата.

В случае изменения методики расчета арендной платы или внесения изменений в действующую (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок арендной платы и т.д.), обусловленных правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с даты вступления соответствующих изменений (пункт 6.2 договора).

Неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы (пункт 3.5 договора).

Пункт 5.2 договора устанавливает, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.5. договора.

Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что арендатор обязан выполнять все условия аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, победителем которого он является, в том числе:

- выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончанию строительства передаче в муниципальную собственность. Объекты инженерной инфраструктуры передаются в муниципальную собственность безвозмездно. Обязательным условием передачи объектов инженерной инфраструктуры в государственную и муниципальную собственность является подготовка технических паспортов объектов и осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности, необходимых в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 4.6.1 договора);

- подготовить проект планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства в течение 3 месяцев с момента подписания договора (пункт 4.6.2 договора);

- осуществить жилищное строительство для каждого земельного участка, входящего в границы предоставленного участка для комплексного освоения (пункт 4.6.3 договора).

Все изменения и (или) дополнения к договору, за исключением пунктов 6.2 и 6.4 договора, оформляются сторонами в письменной форме в установленных законом случаях (пункт 6.1 договора).

Срок договора установлен с 24.10.2011 по 24.10.2016 (п. 2.1 договора).

Пунктом 4.4.1 договора установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

Договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и подлежит государственной регистрации (пункт 2.2 договора).

По акту приема-передачи от 03.11.2011 земельный участок передан ответчику (т.1, л.д. 37).

Государственная регистрация договора осуществлена 20.12.2011 согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.10.2014 № 01/272/2014-332.

Платёжным поручением от 20.12.2012 № 516 ответчик перечислил истцу 50 000 рублей арендной платы.

Актами обследования земельного участка от 25.06.2014, от 05.02.2015 с приложением фотоизображений, составленным комиссией в составе представителей Администрации города Шарыпово, установлено, что земельный участок не огорожен, по назначению не используется, находится в запущенном состоянии, не облагорожен, жилая застройка не ведется, техника и технические объекты отсутствуют.

Письмами от 09.11.2012 № 3407 (получено ответчиком 13.11.2012), от 04.10.2013 № 2127 (получено ответчиком 15.10.2013), от 14.05.2014 № 1245 (получено ответчиком 27.05.2014) предъявлял требования о погашении долга по арендной плате и пени и информировал о намерении расторгнуть договор в случае непогашения ответчиком задолженности.

На основании заявлений от 07.05.2013 ответчику отделом архитектуры и градостроительства администрации г. Шарыпово 25.06.2013 выданы разрешения № RU24314000 №№321-336 на строительство одноквартирных жилых домов на арендуемом участке сроком до 25.03.2014 (т.3, л.д. 143-175).

Согласно справке от 21.10.2014 № 170-ОА отдела архитектуры и градостроительства администрации города Шарыпово ответчик в период с 18.03.2013 по октябрь 2014 года не получал продления разрешения на строительство одноквартирных жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 24:57:0000045:571 по адресу г. Шарыпово Красноярского края, мкр.7.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора, просрочку оплаты арендной платы более двух сроков подряд, истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, обязании ответчика возвратить земельный участок арендодателю, взыскании долга  по арендной плате и пени за период с 11.01.2012 по 31.05.2014.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 февраля 2015 года иск удовлетворен в полном объеме.

Ответчик, считая судебный акт незаконным и необоснованным, обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с рассматриваемой жалобой.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии