Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.04.2015 по делу n А33-23713/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений и принятия обжалуемого решения суда) решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства является основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

К материалам дела приобщено распоряжение администрации города Красноярска от 19.09.2014 № 2007-арх «О продлении срока предоставления земельного участка, установленного распоряжением от 26.09.2008 № 1223-ж», пунктом 4 которого департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города предписано продлить договор аренды земельного участка (т.1, л.д. 23), на основании чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у ответчика обязанности  заключить соглашение о продлении срока договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что стоимость аренды государственной и муниципальной земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем вопрос об урегулировании разногласий в части изменения размера ставок арендной платы не может быть передано на рассмотрение суда.

Вместе с тем судом при принятии решения не учтено следующее.

Возникший между сторонами спор связан с применением при расчете арендной платы коэффициента К3, учет которого, по мнению истца, влечет изменение методики расчета арендной платы, согласованной сторонами при заключении договора аренды, а также с превышением величины арендной платы, подлежащей внесению истцом с 26.09.2014 над предельным размером, установленным подпунктом «д» пункта 3 Правил определения  размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Следовательно, при наличии обоюдной воли сторон на продление срока действия договора аренды посредством заключения дополнительного соглашения к нему целью обращения в суд с настоящим иском является достижение правовой определенности во взаимоотношениях сторон относительно размера принимаемого истцом обязательства.

Отклоняя ссылку истца на Постановление Правительства от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» в обоснование своей позиции относительно размера арендной платы по мотиву отсутствия правового значения для настоящего спора, суд первой инстанции не учел, что неурегулированные судом разногласия сторон относительно условия о размере арендной платы, могут явиться основанием для возникновения между ними споров о взыскании задолженности по арендной плате либо о взыскании излишне уплаченных арендных платежей, что противоречит одной из задач судопроизводства в арбитражных судах - укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отсутствие правовой возможности согласования условия договора о величине арендной платы в ином размере, чем установлено нормативными правовыми актами, в связи с тем, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, не лишает сторон возможности передачи разногласий относительно данного условия для разрешения в судебном порядке, поскольку статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет суду определять своим решением условия договора, регулируемые как диспозитивными, так и императивными нормами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582, которым утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Постановление № 582).

Правила, утвержденные Постановлением № 582, определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации (пункт 1 Правил).

Пунктом 3 (подпункты «а» - «д») утвержденных Постановлением № 582 Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды.

Подпунктом «д» пункта 3 Правил (в редакции, действующей в период возникновения разногласий при заключении дополнения и к договору аренды и принятия судом обжалуемого решения) установлен предельный размер арендной платы – два процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Вместе с тем Постановлением № 582 единая методика расчета ставок арендной платы для всех публичных земель не утверждалась, как и предельный размер арендной платы для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и государственная собственность на которые не разграничена.

Требований о недопустимости установления ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, выше ставок, установленных для земель федеральной собственности, утвержденные Постановлением № 582 Правила также не содержат, в связи с чем доводы истца о недопустимости установления в дополнении к договору аренды размера арендной платы, превышающего два процента от кадастровой стоимости земельного участка являются необоснованными и подлежат отклонению.

Изложенные подходы к толкованию приведенных правовых норм следуют из определения Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4 и они отличны от ранее применяемых в практике арбитражных судов и согласующихся с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях: от 17.04.2012 № 15837/11, от 17.12.2013 № 10782/13, от 17.12.2013 № 9707/13, согласно которой принцип экономической обоснованности трактовался как не допускающий превышения размера ставок арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации, и земель, государственная собственность на которые не разграничена), над ставками, установленными Постановлением № 582 для земель федеральной собственности с аналогичными характеристиками.

В этой связи при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству, в рассматриваемом случае - Законом Красноярского края от 4 декабря 2008 года N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае".

Статьей 12 Закона Красноярского края от 4 декабря 2008 года N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" определен следующий порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена: при определении размера арендной платы учитываются вид разрешенного использования земельного участка, категория арендатора и срок, по истечении которого не введен в эксплуатацию объект капитального строительства. Расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков производится по формуле: А = Кс х К1 х К2 х КЗ, где: А - арендная плата за земельный участок в год (рублей); Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора; КЗ - коэффициент, учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок.

Аналогичный порядок определения размера арендной платы предусмотрен Решением Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 N В-43, которым утверждено Положение об арендной плате в городе Красноярске и определены величины коэффициентов.

Как следует из представленного в материалы дела проекта дополнения к договору аренды в редакции арендодателя (т.1, л.д. 24-25), арендная плата исчислена департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с применением вышеуказанной формулы и составляет: с 01.01.2012 – ежемесячно 66 951 рубль 08 копеек, с 03.07.2013 – ежемесячно 133 902 рубля 16 копеек, с 26.09.2014 – ежемесячно 267 804 рубля 32 копейки.

В части довода заявителя апелляционной жалобы о необоснованном применении ответчиком при расчете арендной платы, подлежащей внесению с 03.07.2013, коэффициента К3, поскольку применение данного коэффициента не согласовывалось сторонами при заключении договора аренды, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Поскольку договор аренды между сторонами рассматриваемого спора заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013)). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений.

Следовательно, при изменении нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета арендодатель вправе требовать внесения арендой платы в размере, исчисленном на основе изменённых ставок либо методики расчета независимо от того, закреплены ли в договоре между сторонами соответствующие изменения.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, от 17.12.2013 № 10782/13.

Согласно приложению к Решению Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43 в редакции Решения Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 N В-377 (вступило в силу с 03.07.2013) в случае, если объект недвижимости не введен в эксплуатацию по истечению трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, коэффициент КЗ признается равным 2, по истечении шести лет коэффициент К3 равен 4.

В акте приема-передачи земельного участка стороны согласовали дату фактической передачи земельного участка – 26.09.2008 (т.1, л.д. 20). Таким образом, поскольку на дату вступления в законную силу Решения Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 N В-377, установившего величины коэффициента К3, земельный участок, предоставленный под строительство, находился во владении арендатора более трех лет, а на 26.09.2014 – более шести лет, доказательства введения в эксплуатацию объекта строительства отсутствуют, применение указанного коэффициента при расчете арендной платы с 03.07.2013 в размере равном двум, и с 26.09.2014 в размере равном четырем, является обоснованным.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, распространение действия условий договора на отношения, сложившиеся до его заключения, возможно по воле сторон.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по аренде земельного участка сложились в сентябре 2008 года. Разногласия, возникшие в связи с заключением дополнительного соглашения к договору аренды, касаются величины арендной платы, при этом как редакция истца, так и редакция ответчика предусматривает урегулирование размера арендной платы, подлежащей внесения истцом, начиная с 01.01.2012.

Следовательно, стороны не возражают против определения в дополнении к договору аренды размера арендных платежей, подлежащих внесению истцом с 01.01.2012, что позволяет суду урегулировать разногласия сторон относительно величины арендных платежей, подлежащих уплате с указанной даты.

С учетом изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении дополнения к договору аренды от 01.12.2008