Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.03.2015 по делу n А33-8505/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - Департамент) является органом администрации города Красноярска, осуществляющим управление и распоряжение муниципальной собственностью города Красноярска, в том числе земельными и лесными участками (далее - муниципальное имущество), а также земельными и лесными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Красноярска, в пределах полномочий, предусмотренных действующим законодательством.

Согласно пункту 69 указанного Положения руководство деятельностью Департамента осуществляет заместитель Главы города - руководитель департамента муниципального имущества и земельных отношений (далее - Руководитель), действующий на принципах единоначалия, назначаемый на должность и освобождаемый от должности Главой города.

В соответствии с пунктом 2 статьи 58 Устава города Красноярска правовые акты администрации города должны содержать указания на правовые основания содержащихся в них предписаний и не могут противоречить решениям городского Совета. Указанные правовые акты вступают в силу со дня их подписания, если в самом акте не предусмотрено иное. Данные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, публикуются в срок до 15 дней со дня их издания и вступают в силу со дня их официального опубликования.

Согласно статье 59 Устава города Красноярска правовые акты города обязательны для исполнения всеми расположенными на территории города Красноярска предприятиями, учреждениями и организациями независимо от их организационно-правовых форм и подчиненности, а также гражданами. Неисполнение или ненадлежащее исполнение правовых актов города влечет ответственность в соответствии с действующим законодательством. Правовые акты города могут быть обжалованы в суде или арбитражном суде в установленном законом порядке.

Распоряжение от 26.02.2014 № 899-недв подписано заместителем Главы города - руководителем департамента муниципального имущества и земельных отношений.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемое распоряжение издано администрацией города Красноярска в пределах предоставленных ей полномочий.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Статьей 3 указанного Федерального закона предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Оспариваемым распоряжением принято решение о приватизации нежилого помещения общей площадью 116,9 кв.м. этаж - подвал № 1, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 9а, пом. 35, а также о предоставлении ИП Паневу А.И. преимущественного права на приобретение указанного нежилого помещения по цене 4 326 000 рублей, равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, для целей совершения сделок с объектами оценки определяет Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы местного самоуправления не вправе самостоятельно изменять стоимость предлагаемого к выкупу имущества, установленную оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Как следует из материалов дела и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, заявление ИП Панева А.И. о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимого имущества от 15.12.2013 поступило в Департамент 24.12.2013. Оспариваемое распоряжение вынесено на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 05.02.2014 № 01-009, заказанного Департаментом, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляла 4 326 000 рублей. При этом оценка объекта проведена по состоянию на 05.02.2014 – дату составления отчета оценщика.

В связи с сомнениями, возникшими у индивидуального предпринимателя в отношении достоверности определения величины рыночной стоимости приватизируемого помещения, по заданию ИП Панева А.И. проведены две оценки стоимости спорного имущества, по результатам которых составлены следующие отчеты: от 23.04.2014              № 160-К-1/14, согласно которому оценка имущества по состоянию на 21.04.2014 составила 3 173 000 с учетом налога на добавленную стоимость; от 10.09.2014                         № 361-К-1/14, согласно которому оценка имущества по состоянию на 15.12.2013 составила 2 505 920 рублей без учета налога на добавленную стоимость.

По ходатайству заявителя судом первой инстанции назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 24.12.2013 (дату обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права.

Согласно заключению эксперта № 02-Э/2014, составленному по результатам проведения судебной экспертизы, рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое, общая площадь 116,9 кв.м, этаж - подвал № 1, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, д. 9а, пом. 35, по состоянию на 24.12.2013 равна 2 600 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость.

Оценив экспертное заключение № 02-Э/2014, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что выводы эксперта носят последовательный, непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены. Производство данной экспертизы осуществлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федерального стандарта оценки (далее - ФСО) № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценку», утвержденные приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256; ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденные приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 255; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденные приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 №254; ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденные приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 611. В экспертном заключении подробно изложены мотивы, по которым эксперт признал обоснованной вышеуказанную сумму при определении рыночной стоимости отчуждаемого имущества.

Доводы о том, что результаты судебной экспертизы являются необоснованными (неверными), в связи с чем, они не могут быть приняты арбитражным судом в ходе рассмотрения данного дела, лицами, участвующими в деле, не заявлялись; доказательств опровергающих правильность выводов эксперта, изложенных в данном экспертном заключении, сторонами также не представлено.

С учетом содержания экспертного заключения суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что подпункт 1 пункта 2 оспариваемого распоряжения от 26.02.2014 № 899-недв в части цены имущества, превышающей 2 600 000 рублей, противоречит Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Указание Департамента на то, что на основании оспариваемого акта ответчиком  был подготовлен и направлен в адрес заявителя договор купли-продажи, на который индивидуальным предпринимателем протокол разногласий не составлялся, не принимается апелляционной коллегией как не имеющий правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку не опровергает правильность вышеуказанных выводов.

Кроме этого, как следует из материалов дела, одновременно с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества ИП Паневым А.И. в адрес Департамента подано заявление с просьбой о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты за нежилое помещение (позиция 21 в описи представленных документов совместно с заявлением от 15.12.2013).

Факт поступления обращения ИП Панева А.И. от 18.02.2013 о зачете стоимости неотделимых улучшений ответчиком ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не оспаривается.

Вместе с тем при принятии оспариваемого распоряжения ответчиком не был разрешен вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений приватизируемого имущества. Стоимость выкупной цены определена ответчиком согласно информации о рыночной стоимости имущества, содержащейся в отчете оценщика, при этом информация об отклонении данного обращения от 18.02.2013 и мотивы такого отклонения в распоряжении либо ином акте отсутствуют.

Указанное обстоятельство Департаментом также не оспаривается; доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Данная норма направлена на недопустимость повторной оплаты имущества, которое приобретается в собственность арендатора, то есть оплаты уже произведенных арендатором (с согласия арендодателей) улучшений. По смыслу вышеуказанной нормы необходимо установить увеличение стоимости имущества после произведенных улучшений. Разница между первоначальной стоимостью объекта до производства неотделимых улучшений и после такого производства подлежит зачету в стоимость приобретаемого арендованного имущества.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что заявитель не представил доказательств получения согласия Департамента на осуществление улучшений муниципального имущества за счет арендодателя, согласования стоимости произведенных улучшений и составления сметы расходов с участием Департамента, извещения Департамента о необходимости принять выполненные работы, принятия ответчиком результата выполненных работ.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не принимает указанный довод ответчика как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела.

Из материалов дела следует, что 10.03.2006 ИП Панев А.И., в связи с неудовлетворительным состоянием переданного в аренду помещения, обратился в Департамент с просьбой согласовать комплекс работ по реконструкции арендуемого им по договору аренды № 9732 от 20.01.2006. Неудовлетворительное состояние помещения характеризовалось отсутствием входов в помещение, отсутствием нижнего перекрытия на полу помещения - земляной пол, отсутствием системы водоснабжения и водоотведения, отсутствием системы электроснабжения (кабелей электропроводки), отсутствием внутренней отделки помещения (стены внутри помещения - бетонные плиты). Техническое и санитарное состояние помещение, не позволяло осуществлять его эксплуатацию в соответствии с назначением, определенным в пункте 1.1 договора аренды - под размещение магазина.

Письмом от 10.04.2006 арендодатель - Департамент - согласовывал проведение реконструкции помещения с устройством проема в плите перекрытия под лестницу из подвального помещения, в помещение на первом этаже, принадлежащее на праве собственности ИП Паневу А.И., за счет собственных средств арендатора, при условии согласования с уполномоченными органами.

Предпринимателем, в соответствии с согласием Департамента 19.07.2006 получено архитектурно-планировочное задание на разработку проекта реконструкции. После чего, разработан и утвержден проект.

08.10.2007 получено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

Работы по реконструкции помещения проведены в соответствии с распоряжением администрации города Красноярска № 491-ж от 20.12.2007 и разрешением на строительство.

10.04.2008 ИП Паневым А.И. получено разрешение на ввод объекта в