Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.02.2015 по делу n А74-4681/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

16 февраля 2015 года

Дело №

 А74-4681/2014

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «12» февраля  2015года.

Полный текст постановления изготовлен          «16» февраля  2015года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  - Бабенко А.Н. ,

судей: Белан Н.Н., Бутиной И.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Каверзиной Т.П.

при участии:

от ООО «Вис»: Зиборов Е.В., представитель по доверенности  от 20.01.2015

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Вис» на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от «10» декабря 2014 года по делу № А74-4681/2014, принятое судьёй Лиходиенко А.В.

установил:

Администрация Ширинского сельсовета Ширинского района Республики Хакасия  (далее – Администрация, истец)   (ИНН 1911006432, ОГРН 1061903000015) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ВИС»  (далее – ООО «ВИС», ответчик)  (ИНН 1911008101, ОГРН 1111903001066)  о расторжении договора аренды комплекса очистных сооружений от 22.10.2012 с 01.10.2014.

Решением от 10.12.2014  иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в которой  просит отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик ссылается на незаключенность  договора аренды  в связи с отсутствием государственной регистрации и несоответствии акта-приема передачи требованиям Гражданского законодательства.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 12.02.2015.

От истца в материалы дела отзыв не поступал.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В  судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

На основании решения конкурсной комиссии от 11.10.2012 Администрацией Ширинского района (арендодатель) и ООО «Вис» (арендатор) заключен договор аренды комплекса очистных сооружений от 22.10.2012, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование комплекс очистных сооружений согласно приложению №1, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Ширинский район, с. Шира.

Комплекс передается для оказания услуг по водоотведению и очистке сточных вод на территории Ширинского сельсовета. Арендатор использует указанное имущество по целевому назначению и бесперебойно обеспечивает в период эксплуатации данного имущества территорию Ширинского сельсовета услугами водоотведения и очистке сточных вод.

Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы за комплекс составляет 1 173 748 рублей, размер ежемесячной арендной платы составляет 97 812 рублей 33 копейки.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца без выставления счета арендодателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в договоре (пункт 3.4 договора).

Арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в сторону увеличения на основании отчета об оценке рыночной стоимости величины годовой арендной платы комплекса. Арендодатель обязан за один месяц до предполагаемой даты изменений письменно сообщить арендатору об изменении размера арендной платы. Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением, подписываемым сторонами (пункт 3.6 договора).

Согласно пункту 4.1 срок действия договора составляет 5 лет с момента подписания договора.

В перечне передаваемого имущества (приложение №1) указаны наименование объекта, балансовая стоимость, место нахождения имущества.

По акту приёма-передачи от 22.10.2012 арендодатель передал арендатору имущество, перечисленное в приложении №1 к договору аренды, во временное владение и пользование.

Письмом № 907 от 04.07.2014 истец потребовал произвести оплату суммы долга, а в случае неуплаты указал на расторжение договора и возврат имущества.

Ответчик письмом № 345 от 09.07.2014 ответчик сослался на невозможность оплаты, а также указал, что расторгнуть договор аренды истец может в установленном законом порядке.

Ссылаясь на систематическое нарушение ответчиком обязательства по внесению арендной платы в установленный договором срок, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей могут быть договоры, сделки и иные предусмотренные статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Предметом иска по настоящему делу является расторжение договора аренды недвижимого имущества. Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Спорные отношение между сторонами регламентированы положениями главы 34  Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции установлено, что договор аренды недвижимого имущества от 22.10.2012, подписанный между сторонами, не прошел государственную регистрацию в соответствии с положениями закона, но исполнялся сторонами в спорный период.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В силу пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Факт передачи спорного имущества подтверждается  представленным в материалы дела соответствующим актом-приема передачи от 22.10.2012.

Длительно исполняя договор ни истец, ни ответчик до судебного спора не заявляли об отсутствии арендных правоотношений.

Заключая договор аренды, стороны согласовали все  существенные условия.

Согласно материалам дела, в соответствии с заключенным договором, ответчик осуществлял фактическое пользование спорным имуществом в заявленный период.

Принимая во внимание изложенное, и то, что истец передал, а ответчик принял в пользование спорное имущество и пользовался им в спорный период, сторонами согласованы все существенные условия договора, в том числе об объекте договора аренды, об арендной плате (ее размере, порядке определения и внесения), суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений, возникших из договора аренды от 22.10.2012.

При таких обстоятельствах , доводы заявителя апелляционной  жалобы  о незаключенности  договора аренды  в связи с отсутствием государственной регистрации и несоответствии акта-приема передачи требованиям Гражданского законодательства подлежат отклонению.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В порядке статей 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Из материалов дела следует, что с момента заключения договора аренды ответчик систематически нарушает обязательства по договору в части внесения арендной платы.

Учитывая наличие данных обстоятельств, истец на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации просил расторгнуть договор в связи с невнесением ответчиком более двух раз подряд арендных платежей.

Суд апелляционной инстанции соглашается  с обоснованностью  заявленного требования на основании следующего.

В пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 указанного Кодекса).

По смыслу пункта указанного пункта право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 Информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу указанных норм права в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит, в том числе наличие доказательств соблюдения истцом досудебной процедуры расторжения договора.

Материалами