Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015 по делу n А33-10880/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

28 января 2015 года

Дело №

 А33-10880/2014

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «26» января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен          «28» января 2015 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  -  Петровской О.В.,

судей: Магда О.В., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Астаховой А.И.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле (их представителей),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента Муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от  18 ноября 2014 года по делу  № А33-10880/2014, принятое судьёй Бычковой Л.К.,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Каравай-2000» (ИНН 2461026340, ОГРН 1022401942903) о взыскании 10 232 рублей 16 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013, 211 рублей 34 копеек пени, о расторжении договора аренды № 6798 от 25.06.2002, об обязании вернуть нежилое помещение № 1, часть комнат №№ 1, 2, общей площадью 5 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Энергетиков, 48.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.11.2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что в соответствии с условиями договора и Решением Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 № В-323 «Об аренде муниципального имущества города Красноярска и методиках определения размера арендной платы» Департаментом правомерно произведен перерасчет арендной платы с учетом коэффициента Кс-1.

От ответчика отзыв либо письменные пояснения на апелляционную жалобу в материалы дела не поступили.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.12.2014 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 26.01.2015.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора обстоятельства.

25.06.2002 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №6798 (далее – договор), по условиям которого «Арендодатель» обязуется передать «Арендатору» по акту приема-передачи, а «Арендатор» обязуется принять во временное пользование нежилое помещение, реестровый №СТР05934, общей площадью 132,6 м2, в том числе подвальное помещение площадью 0 м2, расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Энергетиков, 48, для использования под пекарню (пункт 1.1), за аренду нежилого помещения «Арендатор» уплачивает арендную плату, согласно расчету, который является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №2) (пункт 1.2), срок действия настоящего договора устанавливается с 13 июня 2002г. по 13 мая 2003г. включительно (пункт 2.1), за использование указанного в п. 1.1. настоящего договора аренды нежилого помещения «Арендатор» обязуется вносить арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение №2) или письменным дополнением о перерасчете арендной платы (пункт 3.1), арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет Арендодателя" указанный в приложении №2 (пункт 3.2), арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения "Арендодателя" (пункт 3.4), за неуплату «Арендатором» платежей в срок, установленный договором, начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2), условия настоящего договора изменяются в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено нормативным актом органа местного самоуправления, как части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом «Арендатора» (пункт 6.2).

Пунктом 6.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон, договор может быть досрочно расторгнут по решению Арбитражного суда, в случае существенного нарушения условий настоящего договора: если «Арендатор» допустил просрочку внесения арендных платежей на срок более двух месяцев; если «Арендатор» не использует нежилое помещение более двух месяцев; при существенном ухудшении технического и санитарного состояния нежилого помещения; при использовании нежилого помещения не в соответствии с договорам ( в том числе и по п. 4.2.8.) настоящего договора; при сдаче Арендатором в субаренду более 25% полезной площади, к также в случае сдачи Арендатором площадей в субаренду без согласия Департамента недвижимости.

Расчет арендной платы установлен сторонами в приложении №2, согласно которому арендная плата в месяц, начиная с 13.06.2002 составляет 1 432 рубля.

13.06.2002 по акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял арендуемые помещения.

Между сторонами заключены следующие дополнительные соглашения от 27.02.2003 № 1, от 23.04.2003 № 2, от 09.02.2004 №3, от 06.04.2004 № 4, от 25.01.2005 № 5, от 09.02.2005 № 6, от 11.02.2005 № 7, от 24.01.2006 № 8, от 24.01.2006 № 9, от 10.10.2006 № 10, от 08.12.2006 № 11, от 16.02.2007 № 12, от 13.11.2007 № 13, от 24.01.2008 № 14, от 27.10.2008 № 15, от 15.01.2009 № 16, от 04.08.2009 № 17, от 24.12.2009 № 18, от 25.12.2009 № 19, от 23.04.2010 №20, от 29.09.2010 № 21, от 25.12.2012 № 22.

Дополнением от 23.04.2010 № 20 стороны спорного договора аренды на основании свидетельства о регистрации права собственности от 05.02.2010 № 24:01.50:6.2002:100 и технического паспорта от 04.12.2009 изложили пункт 1.1 договора аренды в следующе редакции: «Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение №5, площадью 126,2 кв.м, часть комнат №№ 1, 2 в помещении № 1, площадью 5 кв.м, общей площадью 131,2 кв.м, (реестровые №№ СТР11378, СТР11375), расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Энергетиков, 48 пом. 5 для использования под пекарню». Пунктом 2 соглашения установлено, что арендная плата с 05.02.2010 устанавливается в размере 6 448 рублей 74 копейки.

Дополнением от 29.09.2010 № 21 стороны на основании свидетельства о регистрации права собственности от 09.09.2010 № 24-24-01/191/2010-001 и технического паспорта от 04.12.2009 изложили пункт 1.1 договора аренды в следующей редакции:

«Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения № 1, часть комнат №№ 1, 2, общей площадью 5 кв.м, (реестровый №СТР 11375), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Энергетиков, 48, для использования под пекарню». Пунктом 2 дополнения установлено, что в соответствии с решением Красноярского городского Совета от 02.09.2008 № 3-36, от 19.05.2009 № 6-85, от 26.06.2009 № В-105 арендная плата с 09.09.2010 устанавливается в размере 245,76 рублей. Коэффициент функционального использования объекта нежилого фонда в размере 0,4.

Пунктом 5 соглашения установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на календарный день просрочки.

Дополнением от 25.12.2012 №22 стороны на основании решения Красноярского городского Совета от 11.10.2012 № В-323 согласовали арендную плату (общая площадь помещения 5 кв.м, назначение – пекарня) в месяц в размере 228 рублей 50 копеек, начиная с 01.01.2013. Коэффициент функционального использования объекта нежилого фонда в размере 0,22.

Дополнение от 02.12.2013 № 23 устанавливающие на основании решения Красноярского городского Совета от 11.10.2012 № В-323 арендную плату в месяц в размере 801 рублей 24 коп (общая площадь помещения 5 кв.м, назначение – административное), начиная с 01.01.2013 с применением коэффициента функционального использования объекта нежилого фонда в размере 0,54, не подписано со стороны ответчика (уведомление № 47639 от 03.12.2013 об изменении арендной платы с 01.01.2013 представлено в материалы дела).

Согласно методики определения арендной платы, утвержденной решением Красноярского городского Совета от 11.10.2012 № В-323 , с 01.01.2014 базовая ставка арендной платы утверждена в размере 1 840 рублей за кв.м. Коэффициент функционального использования объекта нежилого фонда с видом использования производственно-складское -0,22, для административного вида использования -0,54.

В экспликации, являющейся приложением к дополнению от 29.09.2010 № 21 следует, что по спорному договору аренды ответчику переданы часть помещения №1, часть комнат №1,2 общей площадью 5 кв.м. Указанные помещения являются тамбуром, коридором и частью лестничной клеткой.

Истец, полагая, что помещения, переданные в аренды по спорному договору (с учетом дополнения от 29.09.2010 № 21) не могут использоваться ответчиком по целевому назначению – пекарня, в связи с чем, при расчете арендной платы подлежит применению коэффициентом функционального использования объекта нежилого фонда-0,54.

Из расчета истца следует, что задолженность ответчика по арендной плате (рассчитанной с применением коэффициентом функционального использования объекта нежилого фонда-0,54) за период с 01.01.2013 по 30.04.2014 составляет 10 232 рублей 16 копеек

За просрочку оплаты вышеуказанных арендных платежей, истец начислил пеню в размере 1/3000 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (общий период с 11.01.2013по 30.04.2014) в размере 211 рублей 34 копейки.

В связи с невнесением указанных выше арендных платежей (начисленных истцом с использование повышающего коэффициента -0,54) истец обратился к ответчику с предарбитражным предупреждением от 21.03.2014 № 12150 о необходимости оплаты задолженности и пени. При неисполнении обязательств по оплате арендных платежей, истец предложил расторгнуть договор и возвратить арендуемое помещение.

Представитель ответчика в ходе судебного разбирательства в первой инстанции пояснял, что дополнение от 02.12.2013 № 23 устанавливающие арендную плату в месяц в размере 801 рублей 24 коп (общая площадь помещения 5 кв. м, назначение – административное), начиная с 01.01.2013 с применением коэффициента функционального использования объекта нежилого фонда в размере 0,54, не подписано, поскольку указанное арендуемое помещение не используется последним в административных целях. Данные помещения по спорному договору аренды используются ответчиком для обеспечения основной хозяйственной деятельности общества (производства хлеба мучных кондитерских изделий).

Согласно договора купли-продажи нежилого помещения от 10.08.2010 № 219-ПР, заключённого между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель), последний приобрел право собственности на нежилое помещение № 5 (ранее являющееся предметом спорного договора аренды), общей площадью 126,2 кв.м, 1 этаже, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Энергетиков, 48. Указанное помещение (совместно используемое) используется ответчиком в качестве пекарни. Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 25.06.2014 №43732В/2014 и устава ответчика, следует, что ООО «Каравай-2000» осуществляет деятельность по производству хлеба и мучных кондитерских изделий недлительного хранения.

В акте проверки от 30.09.2014 №864, проведенной истцом установлено, что комнаты 1, 2 помещения №1 используются ответчиком под складирование продукции (кондитерские изделия) и под проход в помещение, находящиеся в собственности арендатора.

В материалы дела представлены платежные поручения, согласно которым ответчиком произведена оплата задолженности по арендной плате и пени (рассчитанных с применением понижающего коэффициента -0,22) за предъявленный ко взысканию период. Указанный факт ответчиком не оспаривается.

Истец, ссылаясь на использование имущества, переданного ответчику по спорному договору аренды (согласно экспликации указанные помещения являются тамбуром, коридором и частью лестничной клеткой) последним используется не по целевому назначению (административное использование) арбитражный суд с иском о взыскании 10 232 рублей 16 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013, рассчитанной с применением коэффициента 0,54 (административное использование нежилого помещения), 211 рублей 34 копейки пени за просрочку оплаты указанной выше задолженности, о расторжении договора аренды от 25.06.2002 № 6798, об обязании вернуть нежилое помещение № 1, часть комнат №№ 1, 2, общей площадью 5 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Энергетиков, 48.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что правоотношения сторон возникли из договора аренды от 25.06.2002 № 6798 (в редакции дополнений), регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпадают под определение статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 3.4 договора установлено, что арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения «Арендодателя».

Согласно методики определения арендной платы, утвержденной решением