Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по делу n А33-18391/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

31).

Распоряжением администрации города Ачинска от 30.03.2012 № 1020-р изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 24:43:0118001:164 с «для строительства нежилого здания торгового назначения» на «для строительства нежилого здания объекта спортивно-оздоровительного назначения». Распоряжением администрации города Ачинска от 05.06.2013 № 1834-р признаны утратившими силу Распоряжение Главы города Ачинска от 07.04.2009 № 0984-р, распоряжение администрации города Ачинска от 30.03.2012 № 1020-р (т.1, л.д. 87).

В материалы дела индивидуальным предпринимателем Турлаповым И.Ю. представлена копия (содержащая отметку о получении 27.06.2012) дополнительного соглашения от 13.06.2012 № 1332-АЗ к договору от 15.04.2009 № 864-АЗ, которым вносились с 30.03.2012 изменения в разрешенный вид использования земельного участка на «для строительства нежилого здания объекта спортивно-оздоровительного назначения»; уведомление от 23.01.2012 № 290-АЗ аннулировалось; размер арендной платы на 2012 год устанавливался в размере 111 402 рублей 86 копеек (т.1, л.д. 88).

Ссылаясь на наличие у индивидуального предпринимателя  Турлапова И.Ю. задолженности по арендным платежам, истец обратился к нему с иском о взыскании задолженности по арендной плате индивидуальному предпринимателю с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.04.2012 по 18.03.2013 в размере 699 587 рублей  63 копеек, и пени за период с 10.04.2011 по 18.03.2013 в размере 117 242 рублей 38 копеек. К ООО «Дункан» истцом заявлены требования о взыскании 14 410 рублей 68 копеек пени в связи с нарушением сроков оплаты по договору аренды.

Индивидуальный предприниматель Турлапов И.Ю.  предъявил встречный иск о взыскании с КУМИ г. Ачинска 46 620 рублей 67 копеек неосновательного обогащения, ссылаясь на то, что с учетом действующего законодательства (значения коэффициентов К1 и К2) и подписанного сторонами дополнительного соглашения от 13.06.2012 № 1332-АЗ к договору от 15.04.2009 № 864-АЗ у индивидуального предпринимателя Турлапова И.Ю. имеется переплата по арендным платежам.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 07 октября  2014 года в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Дункан» отказано. Исковые требования к индивидуальному предпринимателю Турлапову И.Ю. удовлетворены. В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя Турлапова И.Ю. к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска отказано.

Считая указанный судебный акт в части удовлетворения иска и отказа в удовлетворении встречного иска, незаконным и необоснованным, ответчик обратился с апелляционной жалобой.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Материалами дела подтверждается и заявителем апелляционной жалобы не оспаривается факт принятия индивидуальным предпринимателем Турлаповым И.Ю. прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 15.04.2009 № 864-АЗ путем заключения между ООО «Дункан» (арендатор) и  Турлаповым И.Ю. (новый арендатор) соглашения от 13.08.2010 о переходе прав и обязанностей по договору аренды от 15.04.2009 № 864-АЗ.

Таким образом, между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:43:0118001:164 от 15.04.2009 № 864-АЗ в редакции дополнительного соглашения к нему от 16.06.2010 № 1004-АЗ.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исполнение данной обязанности арендодателем -  истцом по делу - подтверждается актом приема-передачи земельного участка, предоставленного в аренду и не оспаривается ответчиком.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку материалы дела не содержат доказательств возвращения индивидуальным предпринимателем Турлаповым И.Ю. земельного участка арендодателю по истечении срока действия договора аренды  от 15.04.2009 № 864-АЗ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возобновлении указанного договора аренды после 04.04.2011 на неопределенный срок.

При этом суд апелляционной инстанции отклоняет как несостоятельный довод заявителя апелляционной жалобы о прекращении договора аренды  от 15.04.2009 № 864-АЗ с 11.02.2011  в связи с принятием федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии» решения от 28.04.2012 № Ф24/12-2-43536 об аннулировании сведений о земельном участке с кадастровым номером 24:43:0118001:164 в силу следующего.

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера. Данная правовая позиция содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, от 13.09.2011 N 3413/11

Таким образом, факт снятия спорного земельного участка с кадастрового учета не является препятствием для возвращения ответчиком арендованного имущества путем его освобождения, а также для взимания арендной платы за неправомерное использование земли.

Доказательства того, что после снятия земельного участка с государственного кадастрового учета ответчик прекратил его использование и освободил земельный участок, передав его в установленном порядке арендодателю, в материалы дела не представлены.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление Правительства Российской федерации от 16.07.2009 N 582), которым установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, основные принципы определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации N 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Договор аренды от 15.04.2009 № 864-АЗ был заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определен не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, поэтому к этому договору подлежит применению регулируемая арендная плата.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Пункт 5 статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» предусматривает, что расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, за исключением случаев, указанных в пункте 5.1 настоящей статьи, производится по формуле: А = Кс х К1 х К2, где: А - арендная плата за земельный участок в год (рублей); Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 N 708-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края» утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, состоящих на кадастровом учете, по состоянию на 1 января 2011 года.

Согласно таблице 43 Приложения N 1 к Постановлению Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 г. N 708-п кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:0118001:164 установлена в размере 3 497 740 рублей 73 копеек.

Пунктом 6 статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» установление коэффициентов К1, К2 отнесено к компетенции органов местного самоуправления.

Постановлением администрации г. Ачинска Красноярского края от 14.12.2010 N 390-п "Об установлении коэффициентов К1 и К2 для расчета годовой суммы арендной платы за земельные участки" установлены величины коэффициентов К1 и К2.

Проверив арифметический расчет суммы задолженности по арендной плате и неустойки, произведенный истцом, с которым согласился суд первой инстанции, суд апелляционной инстанции находит его ошибочным.

При определении размера задолженности ответчика по арендной плате за весь заявленный истцом период суд первой инстанции для периода задолженности исходил из величины коэффициента К1 равного 0,25,