Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.01.2015 по делу n А74-3785/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

другого размера арендной платы на 2013, 2014 годы стороны в материалы дела  не представили.

Вместе с тем,  суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что  данное  обстоятельство не лишает истца права предъявлять требования о взыскании с ответчика арендной платы за 2013 и 2014 годы на основании приложении № 2 к договору от 26.10.2012, в котором согласованы как порядок определения арендной платы за земельный участок, так и порядок определения арендной платы за пропускной пункт.

Кроме того, пунктом 3.1.2 договора предусмотрена обязанность арендатора по уплате арендодателю арендной платы на условиях, предусмотренных Положением о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска, утвержденным решением Совета депутатов г. Черногорска от 21.02.2011 № 11.

В соответствии с пунктом 5.4.2 Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска для автостоянок годовая арендная плата рассчитывается из суммы годовой платы за использование земельного участка и платы за использование нежилых помещений, входящих в состав объекта.

В приложении № 2 к договору от 26.10.2012 сторонами согласован порядок определения платы за пользование земельным участком по формуле в виде произведения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента вида разрешенного пользования, площади земельного участка, с применением коэффициента инфляции.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно определено, что указанный согласованный порядок соответствует нормам действующего законодательства.

Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с условиями договора от 26.10.2012, постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях, сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия», постановлением Правительства Республики Хакасия № 171 от 16.03.2012 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Хакасия», решением Совета депутатов г.Черногорска     № 11 от 21.02.2011 «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности города Черногорска» (в редакции решения Совета депутатов г.Черногорска № 115 от 20.11.2012), постановления Администрации г.Черногорска № 4408-П от 21.12.2012 «Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования».  Коэффициент инфляции на 2012 год согласован сторонами в приложении № 2 к договору аренды, подтвержден справкой Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Хакасия от 09.01.2014. Коэффициент инфляции на 2013 год определен в соответствии с информацией об индексе потребительских цен в Российской Федерации за 2012 год, опубликованной в газете «Хакасия» № 12 от 25.01.2013. Коэффициент инфляции на 2014 год определен в соответствии с информацией об индексе потребительских цен в Российской Федерации за 2013 год, опубликованной в газете «Хакасия» № 5 от 16.01.2014.

По расчету истца арендная плата за использование ответчиком земельного участка с кадастровым номером 19:02:010512:69 за ноябрь – декабрь 2012 составила 11 498 рублей 28 копеек; арендная плата за 2013 год составила 99 124 рубля 18 копеек; арендная плата за период с января по май 2014 г. составила 43 986 рублей 35 копеек. В расчете истца на 2012 год применен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка 1763,41 рублей/ кв.м. (согласован в приложении № 2) и на 2013-2014 годы - 1474 рублей/ кв.м. (по кадастровому паспорту от 08.04.2013).

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционный инстанции соглашается с обоснованностью   расчета  платы за земельный участок на общую сумму 154 608 рублей 81 копейка.

Довод ответчика о том, что истец не вправе требовать арендную плату в размере, превышающем установленную договором 87 779 рублей 81 копейку правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку порядок определения арендной платы за земельный участок установлен императивными нормами права и предусмотрен условиями договора.

В приложении № 2 к договору от 26.10.2012 сторонами определен размер годовой арендной платы за пропускной пункт 18 790 рублей 08 копеек, а также согласован порядок определения арендной платы за пропускной пункт по формуле в виде произведения ставки арендной платы в рублях за 1 кв.м. в год на площадь помещения. При этом ставка арендной платы в рублях за 1 кв.м. в год определена в виде произведения стоимости 1 кв.м. нежилой площади по г.Черногорску на величину 0,05, на коэффициент минимальной комфортности и коэффициент местоположения здания, а стоимость 1 кв.м. нежилой площади по г.Черногорску определяется Государственным унитарным предприятием Республики Хакасия «Управление технической инвентаризации».

По расчету истца арендная плата за использование ответчиком пропускного пункта за ноябрь – декабрь 2012 составила 3131 рубль 68 копеек (из расчета годовой арендной платы 18 790 рублей 08 копеек по приложению № 2 к договору); арендная плата за 2013 год составила 19 917 рублей 48 копеек; арендная плата за период с января по май 2014 г. составила 8747 рублей 01 копейку  (из расчета годовой арендной платы 20 993 рублей         03 копеек).

При этом в расчете арендной платы за пропускной пункт за 2013 – 2014 годы истец применил коэффициент инфляции на 2013 год - 1,06, на 2014 год - 1,054, которые подтвердил справками Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Хакасия от 14.01.2013 и от 09.01.2014.

Между тем, в приложении № 2 к договору в части расчета годовой арендной платы за пропускной пункт не предусмотрено применение коэффициента инфляции, на что указал ответчик в возражениях против иска.

Согласно пункту 5.4.2 Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска при расчете годовой арендной платы для автостоянок плата за использование нежилых (административных) помещений, входящих в состав объекта, определяется в соответствии с пунктом 5.4.1. Положения. Однако в пункте 5.4.1 приведена формула для определения годовой арендной платы за нежилые помещения, здания, сооружения, кроме муниципальных рынков, автостоянок.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 16 от 14.06.2014 «О свободе договора и ее пределах» даны разъяснения о том, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний.

Истец не представил в дело доказательств того, что указанный в договоре аренды от 26.10.2012 пропускной пункт имеет статус здания, нежилого помещения, относится к недвижимому имуществу. Исходя из буквального толкования пункта 3.1.2 и приложения № 2 договора аренды арбитражный суд не находит оснований для применения при разрешении спора пункта 5.4.1 Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска.

В связи с изложенным суд первой инстанции  правомерно принял возражения ответчика о том, что арендная плата за пропускной пункт в силу подписанного приложения № 2 к договору подлежит начислению без коэффициента инфляции от согласованной сторонами суммы 18 790 рублей 08 копеек.

Исходя из этого, начисление арендной платы за пользование пропускным пунктом правомерно признано судом  первой инстанции обоснованным в сумме 29 750  рублей          96 копеек, включающей плату за ноябрь – декабрь 2012 – 3131 рубль 68 копеек, плату за 2013 год - 18 790 рублей 08 копеек, плату за период с января по май 2014 г.- 7829 рублей  02 копейки  (из расчета годовой арендной платы 18 790 рублей 08 копеек).

Поскольку ответчик не представил доказательств уплаты арендной платы за спорный период, требование истца о взыскании долга по арендной плате суд  первой инстанции  правомерно признал подлежащим частичному удовлетворению в размере 184 359  рублей 77 копеек.

Как усматривается из договора аренды муниципального имущества № 11 от 26.10.2012, акта приема-передачи, расчета арендной платы (приложения №№ 2, 3 к договору), стороны заключили смешанный договор, содержащий элементы договора аренды движимого имущества и договора аренды земельного участка.

Поскольку ответчик не представил доказательств уплаты арендной платы, требование истца о взыскании арендной платы  правомерно признано судом первой инстанции подлежащим частичному  удовлетворению в размере 828 934 рублей 08 копеек.

Истец просит взыскать с ответчика 33 338 рублей  18 копеек неустойки за невыполнение обязательств по договору на основании пункта 5.2.2 договора аренды.

 В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2.2. договора аренды от 26.10.2012 за невыполнение обязательств, предусмотренных главой 3 договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 10% годовой арендной платы.

В главе 3 договора аренды в пункте 3.1.2 предусмотрена обязанность арендатра уплачивать арендодателю арендную плату в размере, сроки и порядке, согласованными договором.

Согласно пункту 4.1 договора аренды, арендатор вносит арендную плату за пользование помещением, указанным в пункте 1.1, не позднее 1-го числа каждого месяца, следующего за расчетным.

Поскольку материалами дела установлен факт просрочки исполнения ответчиком денежного обязательства по оплате арендной платы, требование истца о взыскании с ответчика неустойки является правомерным.

Согласно  истец начислил неустойку за 2012 год в сумме 8777 рублей 98 копеек, за 2013 год – в сумме 11 904 рублей 17 копеек, за 2014 год – 12 596 рублей 03 копеек в размере начисленной на каждый год годовой арендной платы.

Суд апелляционной инстанции соглашается  с выводом суда первой  инстанции о необоснованности представленного расчета, поскольку, как указано выше, часть арендной платы за пропускной пункт не подлежит увеличению, а подлежит начислению в размере, предусмотренном приложением № 2 к договору.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно определено, что неустойка составила 33 005 рублей 14 копеек, исходя из следующего:

Арендная плата за 2012 год - 87 779 рублей 81 копейка х 10% = 8777 рублей 98копеек.

Арендная плата за 2013 год - (18 790 рублей 08 копеек + 99 124 рубля 18 копеек) х 10% = 11 791 рубль 42 копейки.

Арендная плата за 2014 год - (18 790 рублей 08 копеек + 105 567 рублей 25 копеек) х 10% = 12 435 рублей 73 копейки.

С учетом изложенного, требование о взыскании неустойки суд первой инстанции  правомерно признал  подлежащим удовлетворению  в сумме 33 005 рублей 14 копеек.

Доводы ответчика о том, что пунктом 4.1 договора установлен срок оплаты за пользование помещением, а срок платы за пользование земельным участком договором аренды не установлен и не наступил, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В пункте 5.2.2. договора аренды стороны добровольно предусмотрели условие об ответственности арендатора в виде уплаты неустойки, размер неустойки и основания ее применения - невыполнение обязательств, предусмотренных главой 3 договора, в числе которых обязанность по уплате арендной платы (пункт 3.1.2).

Материалами дела  установлен  факт нарушения ответчиком обязательства по ежемесячной уплате арендной платы, которое следует буквально из пункта 4.1 договора. Иного срока уплаты арендной платы договор не предусматривает. Доводы ответчика о том, что пункт 4.1 устанавливает срок оплаты за пользование помещением, а не за земельный участок, является несостоятельным, поскольку  в тексте самого договора предусмотрен общий размер арендной платы за имущественный комплекс, без разделения на части. Следовательно, стороны выразили волю на установление одного общего размера арендной платы и одного срока ее уплаты.

       Доводы ответчика о том, что неустойка должна быть начислена исходя из ставки рефинансирования, не соответствуют договору, так как согласно пункту 5.2.2. договора аренды № 11 от 26.10.2012, за невыполнение обязательств, предусмотренных главой 3, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 10 % от суммы годовой арендной платы. Договором  аренды сторонами добровольно было предусмотрено данное условие об ответственности арендатора в виде уплаты неустойки, размер неустойки и основания ее применения - это невыполнение обязательств по уплате арендной платы.

 Доводы ответчика о том, что истец одновременно поменял и предмет, и основания иска несостоятельны, так как заявлением от 16.09.2014  истец уточнил свои исковые требования со ссылкой  на Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды».

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку (с учетом их достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и не