Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.01.2015 по делу n А74-2351/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

стороной 2 платы за фактическое использование земельного участка площадью 256258,16 кв.м. и 8898,92 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, находящегося по адресу: Республика Хакасия, Ширинский район, к.п. Жемчужный, зона курорта «Озеро Шира».

22.01.13 директор ОАО «Курорт «Озеро Шира» обратился к арендодателю с просьбой о выдаче разрешения на раздел земельного участка кадастровый № 19:11:990101:429, о подготовке договора аренды на вновь сформированные участки 429:1 и 429:6 ориентировочной площадью 267000кв.м. и указав, что от участков, на которых нет объектов недвижимости, принадлежащих обществу, последнее откажется.

01.03.2013 Администрацией МО Ширинский район принято постановление № 314 о разделе земельного участка, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Ширинский район, Жемчужный, зона курорта «Озеро Шира» на 13 земельных участков.

29.07.2013 вновь образованные земельные участки в количестве 13 штук поставлены на кадастровый учет с кадастровыми номерами № 19:11:020102:200, № 19:11:020102:201, № 19:11:020102:202, № 19:11:020102:203, № 19:11:020102:204, № 19:11:020102:205, № 19:11:020102:206, № 19:11:020102:207, № 19:11:020102:208, № 19:11:020102:209, № 19:11:020102:210, № 19:11:020102:211, № 19:11:000000:652.

29.08.2013 администрацией принято постановление № 1397 о разделе участка кадастровый № 19:11:000000:652 площадью 272531кв.м. на 2 участка: площадью 269693 кв.м. и 2838 кв.м.

В результате раздела 30.01.2014 поставлены на кадастровый учет земельные участки кадастровый № 19:11:0000000: 838 и кадастровый № 19:11:020101: 201.

26.08.2013 и 07.03.2014 на созданные в процессе раздела земельные участки зарегистрировано право собственности МО Ширинский район и обременение в виде аренды.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 01.11.2013 по делу №А74-3585/2013 установлен факт использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 19:11:990101:429 площадью 265 157,08 кв.м.

Указанным решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 01.11.2013 по делу №А74-3585/2013 с ответчика в пользу истца взыскан долг по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 105 ФС от 08.08.2005 по арендной плате 2 509 340 руб. 30 коп. за период с 19.01.2012 по 31.10.2013.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 17.09.2013 по делу № А74-5056/2013 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ОАО «Курорт «Озеро Шира». 23 декабря 2013 года в отношении должника ОАО «Курорт «Озеро Шира» введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 20.06.2013 по делу № А74-5056/2013 в отношении должника ОАО «Курорт «Озеро Шира» введена процедура внешнего управления на 18 месяцев.

Поскольку ответчик вновь допустил просрочку платежа и не произвел оплату арендной платы за пользование земельным участком в период с ноября 2013 года по апрель 2014 года, истец обратился в суд с иском с требованием о взыскании с ответчика суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами в рамках дела № А74-1985/2014.

14.01.2014 арендодатель направил в адрес общества соглашение о расторжении договора аренды земельного участка для подписания, на что получил отказ со ссылкой на позицию временного управляющего.

Письмом от 06.03.2014 арендодатель предложил обществу расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с непогашением взысканной решением Арбитражного суда Республики Хакасия № А74-3585/2013 задолженности, а также наличием задолженности по текущим платежам.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

На основании договора № 105 ФС 08.08.2005 (л.д. 34 т.1) и дополнительных соглашений к нему между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

В соответствии с пунктами 2, 4, 5 Федерального закона «О государственной регистрации» государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков. Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

С учетом изложенного правомерен вывод суда первой инстанции о том, что  раздел земельного участка не является основанием для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков, следовательно, договор № 105 ФС аренды земельного участка от 08.08.2005 является действующим.

Основания изменения и расторжения договора закреплены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон, по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором № 105 ФС арендодателю предоставлено право требовать расторжения договора в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы.

Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 3.4.2 договора аренды земельного участка установлена обязанность арендатора вносить арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. Решением по делу № А74-3585/2013 установлено неисполнение обязанности арендатором по внесению арендной платы в срок с 19.01.2012 по 31.10.2013. Таким образом, арендатор пользовался земельным участком длительное время без соответствующего внесения арендных платежей при предусмотренной договором помесячной системе оплаты. Задолженность по арендной плате в размере 2 509 340руб. 30коп. не уплачена и на основании вступившего в законную силу решения суда от 01.11.2013. Кроме того, решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 21.07.2014 с ответчика вновь взыскана задолженность по арендной плате за период с ноября 2013 по апрель 2014 в сумме 828 934руб. 08 коп. Таким образом, арбитражным судом установлено длительное неисполнение арендатором своих обязательств по внесению арендной платы относительно предусмотренных договором сроков. Возбуждение в отношении ответчика дела о несостоятельности (банкротстве) свидетельствует о неплатежеспособности общества.

Поскольку судом установлено неоднократное длительное неисполнение обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы, повлекшее нарушение прав публичного собственника на своевременное получение имущественной выгоды от передачи земельных участков в пользование, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о том, что неисполнение арендатором длительное время своих обязательств по договору влечет для истца такой ущерб, что он в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать, и, потому, является существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об оплате долга предъявлено истцом в рамках дела № А74-3585/2013. Взысканная арбитражным судом сумма долга до настоящего времени не погашена. Врученные ответчику предложения о расторжении договора аренды земельного участка от 14.01.2014 и от 11.03.2014 оставлены без удовлетворения.

Так как материалами дела доказаны факт нарушения арендатором обязательств по внесению арендной платы, соблюдение арендодателем досудебного порядка расторжения договора, договор аренды земельного участка № 105 ФС правомерно расторгнут судом первой инстанции. Указанные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 15 февраля 2011 г. № 14381/10.

Изложенный в отзыве на иск довод ответчика о том, что право аренды земельного участка является активом должника и расторжение договора делает невозможным восстановление платёжеспособности должника признан судом несостоятельным, поскольку введение в отношении должника процедур в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод ответчика об отсутствии задолженности у арендатора перед арендодателем опровергается представленными в дело судебными актами.

Довод ответчика об ограниченности в обороте земельного участка, предоставленного в аренду, и, соответственно, о невозможности его изъятия у арендатора основан на ошибочном толковании норм материального права.

Довод ответчика о злоупотреблении администрацией своими правами на расторжение договора признан арбитражным судом необоснованным также как и довод о невозможности осуществления ответчиком своей деятельности ввиду расторжения договора, так как согласно позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются и на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или состоянии, обусловленном договором.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что, учитывая раздел арендованного земельного участка на 14 участков меньшей площадью и регистрацию в отношении каждого из них обременения в виде аренды, требования о возврате подлежат рассмотрению применительно к каждому  образованному  в результате раздела земельному  участку (КН № 19:11:020102:200, № 19:11:020102:201, № 19:11:020102:202, № 19:11:020102:203, № 19:11:020102:204, № 19:11:020102:205, № 19:11:020102:206, № 19:11:020102:207, № 19:11:020102:208, № 19:11:020102:209, № 19:11:020102:210, № 19:11:020102:211, № 19:11:0000000: 838 и № 19:11:020101: 201).

При этом суд первой  инстанции, руководствуясь положениями ст. 450, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о прекращении договора аренды по требованию арендодателя, и, следовательно, о наличии оснований для возврата ответчиком истцу всех земельных  участков.

Суд апелляционной инстанции  считает решение суда первой инстанции  подлежащим отмене в части удовлетворения требования Администрации муниципального образования Ширинский район возвратить по акту приема-передачи земельные участки 19:11:000000:838 и 19:11:020101:203 по следующим основаниям.

В силу ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии со ст. 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Обращаясь в арбитражный суд с иском, Администрация муниципального образования Ширинский район просила обязать общество «Курорт «Озеро Шира» возвратить земельный участок в связи с прекращением арендных отношений.

Согласно абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из смысла ст. 606, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к рассматриваемому