Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.12.2014 по делу n А74-2823/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Правоотношения сторон основаны на договоре аренды, регулируются нормами главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, договор аренды между ЗАО «РегионМарт» и ИП Савельевым Н.И. был заключен 16.05.2009.м Впоследствии арендуемое ЗАО «РегионМарт» помещение было приобретено ИП Ивановым С.М., который с 05.02.2013 в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации стал новым арендодателем.

Стороны не оспаривают, что после истечения срока действия договора (31 марта 2012 года), установленного соглашением индивидуального предпринимателя Савельева Н.И. и ЗАО «РегионМарт» 01.11.2011, договор в отсутствие возражений Иванова С.М. был продлен на неопределенный срок. Договор аренды прекращен 17.04.2014, имущество возвращено Иванову С.М.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условие договора о цене изменено  соглашением от 01.11.2011.

Размер фиксированной арендной платы по договору  - 831 230 рублей за помещения по ул. Др. Народов, 48 в г.Абакане общей площадью 2456 кв.м. (2086 кв.м. - 1 этаж, 370 кв.м. - подвал). С учетом ранее достигнутых договоренностей эта плата складывалась из 76 руб., в том числе НДС 18%, за 1 кв. м. подвала, 385 руб. в том числе НДС 18% за 1 кв. м. первого этажа.

Довод заявителя о том, что размер арендной платы не был уменьшен на сумму НДС, несмотря на то, что индивидуальный предприниматель Иванов С.М. не является плательщиком НДС, получил надлежащую оценку суда первой инстанции.

Вступившим в законную силу решением суда по делу А74-845/2012 установлено, что фиксированный размер арендной платы  составляет 831 230 рублей, поэтому с 05.02.2013 истец имеет право требовать арендную плату в размере 803 110 рублей в месяц (стоимость аренды первого этажа). В период длительных взаимоотношений стороны возражений не заявляли, к оплате предъявлялись суммы именно исходя из указанного размера, в связи с чем отсутствуют основания для применения иного размера арендной платы.

Поскольку арендатор пользовался имуществом в период с 05.02.2013 по 17.04.2014, он обязан оплатить  аренду по согласованной цене, всего   4 466 923 рубля 20 копеек с учетом частичной оплаты.

Требуя уменьшения размера арендной платы, ЗАО «РегионМарт» ссылается на то, что с 11.11.2013            была отключена электроэнергия в помещении, что лишило арендатора возможности использовать помещение по назначению.

Согласно части 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом, то арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Кроме того, исходя из общего смысла статьи 614 Гражданского кодекса РФ предполагается, что такое требование арендатором может быть заявлено в период действия договора и во время существования условий, ухудшающих состояние имущества.

В подтверждение отсутствия электроснабжения ответчик сослался на переписку с Абаканэнергосбытом, с отделом вневедомственной охраны, с истцом и со сво­им вторым арендодателем - ИП Савельевым Н.И.

Указанные доводы ответчика не соответствуют действительности.

Так, из пункта 3.1.7. договора аренды (том 2 стр. 14) следует, что истец обязан предоставить ответчику возможность подключения электроустановок суммарной мощностью не менее 250 кВт/ч.

Последним абзацем данного пункта договора установлено, что если для осуществления такой возможности возникнет необходимость получения и исполнения техниче­ских условий, то ответчик должен самостоятельно и за свой счет получить и испол­нить данные технические условия.

При этом, обязанность истца заключается в активном содействии ответчику в самостоятельном получении технических условий.

Таким образом, пункт 3.1.7. договора аренды обязывает истца только предостав­лять ответчику возможность подключения электроустановок, а в случае необходимо­сти активно содействовать действиям ответчика при получении технических условий для осуществления такой возможности.

Ответчик не представил в материалы дела доказательства того, что пытался самостоятельно и за свой счет получать технические условия для подключения требующихся ему киловатт-часов энергомощностей.

В деле нет никаких свидетельств о том, что у истца была возможность в чем-либо и как-либо активно содействовать ответчику в вопросе получения технических усло­вий на требующиеся энергомощности.

Таким образом, необеспеченность ответчика достаточным количеством энергомощностей является следствием его же бездействия, и не может быть основанием для неуплаты арендных платежей.

Кроме того, в апелляционной жалобе в подтверждение отключения электроснаб­жения в арендуемом помещении в период времени с 11.11.2013 по 12.03.2014 от­ветчик ссылается на документы, свидетельствующие о производившейся ИП Савелье­вым Н.И. замене электросчетчиков, что было сопряжено с отключением электроэнер­гии.

Ответчик также указал на то, что суд первой инстанции не произвел надлежащим образом оценку данных документов.

Между тем, указанные ответчиком документы не имеют отношения к предмету судебного разбирательства в силу следующих обстоятельств.

В  связи со сменой собственника помещения с 05.02.2013, по договору аренды от 16.05.2009 для ответчика арендодате­лями стали являться два разных лица: по помещению первого этажа арендодателем стал ИП Иванов СМ. (истец); по подвальному помещению арендодателем остался ИП Савельев Н.И. (третье лицо).

В период времени, когда оба помещения, подвал и первый этаж, расположенные по адресу: г. Абакан, ул. Др. Народов, д. 48, были собственностью ИП Савельева Н.И., учет электроэнергии в данных помещениях велся по счетчикам: №01418142; №01402391; №062720; № 062748.

Данные сведения указаны в приложении к договору энергоснабжения ИП Савель­ева Н.И. (том 3 л. д. 18 столбцы 2 и 11 таблицы).

После приобретения ИП Ивановым СМ. в собственность помещения первого эта­жа, ИП Савельев Н.И. 13.06.2013 передал ИП Иванову СМ. счетчики № 01418142 и № 01402391, учитывающие энергопотребление на первом этаже (том 3 л.д. 33), и рас­торг договор энергоснабжения с ООО «Абаканэнергосбыт» в части указанных счетчи­ков (том 3 л.д. 32).

Вместе со счетчиками к ИП Иванову СМ. перешли кабели и электрические сети помещения первого этажа (том 3 л. д. 72).

Из указанных материалов дела следует, что в силу наличия отдельных кабелей и приборов учета подача электрической энергии и ее учет осуществлялась в помещении первого этажа, принадлежащем истцу, раздельно и независимо от подачи и учета энер­гии в подвальном помещении, принадлежащем ИП Савельеву Н.И.

ООО «Абаканэнергосбыт» выдало предписание на замену электросчетчиков толь­ко собственнику подвального помещения ИП Савельеву Н.И. (том 3 л.д. 134).

Следовательно, в силу раздельной и независимой схемы электроснабжения помещений первого этажа и подвала, во время замены счетчиков электроснабжение могло отсутствовать только в подвале у ИП Савельева Н.И., но не на первом этаже, принадлежащем истцу ИП Иванову С.М.

В отношении счетчиков истца ИП Иванова СМ. за № 01418142 и № 01402391 ООО «Абаканэнергосбыт» не выдавало никаких предписаний и истец не отключал электроснабжение помещения первого этажа.

Ответчик не представил в дело доказательств обратного. Факт отключения ИП Са­вельевым Н.И. у себя в подвальном помещении электричества не является основанием для вывода о том, что   на первом этаже у ИП Иванова СМ. электричества также не должно было быть.

Учитывая изложенное, документы, касающиеся замены счетчиков в подвале у ИП Савельева Н.И. не могут быть свидетельством отсутствии электричества на первом этаже у истца ИП Иванова С.М.

В обоснование своей позиции об отсутствии электроснабжения в арендуемом помещении на первом этаже ответчик привел также письмо отдела вневедомственной охраны об отсутствии электроэнергии на объекте аренды.

Однако, данное письмо также не может подтверждать позицию ответчика, так как оба помещения (и первого этажа, и подвала) указаны во всех документах под одним адресом.

В письме отдел вневедомственной охраны указал об отсутствии электроэнергии в помещении здания, однако, не конкретизировал при этом, в каком из двух помеще­ний здания  нет электроэнергии.

Вследствие указанного обстоятельства невозможно определить - идет ли речь о помещении первого этажа, или о помещении подвала, где действительно могло не быть электричества в связи с заменой счетчиков.

Указывая на несостоятельность доводов ответчика об отсутствии электроэнергии в арендуемом помещении первого этажа, необходимо отметить следующее.

Ответчик представил в материалы дела в электронном виде копии фискальных отчетов своих кассовых аппаратов, располагавшихся в торговом зале на первом этаже.

В пе­риод когда, как утверждает ответчик, в арендуемом помещении не было электроэнер­гии, фискальные отчеты кассовых аппаратов показывают, что данные кассовые аппа­раты работали и через них выпускались кассовые чеки о продаже товаров.

Об указанном обстоятельстве свидетельствуют фискальные отчеты № 16846 и № 16450.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что истец не отключал электроэнергию и не ухудшал условия использования арен­дуемого помещения.

Кроме того, также несостоятельны и доводы ответчика о том, что в период време­ни с 11.11.2013 по 12.03.2014 электроснабжение было отключено в подвальном помещении, принадлежащем третьему лицу ИП Савельеву Н.И.

Согласно информации от ООО «Абаканэнер­госбыт» в указанный период полного отключения электроэнергии не было, по заявле­нию ИП Савельева Н.И. был только введен режим самоограничения, а по состоянию на момент проверки 31.01.2014 объект находился под напряжением.

Поскольку понесенные предпринимателем Ивановым С.М. затраты в предъявленной сумме подтверждаются актами приема-передачи тепловой энергии, счетами Абаканской ТЭЦ и платежными поручениями на оплату теплоэнергии Ивановым С.М. (т. 2 л.д.80-105), требование истца о взыскании переменной части арендной платы удовлетворено обосновано в сумме 56 124 рубля 66 копеек.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 25  сентября 2014 года по делу № А74-2823/2014 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение   Арбитражного суда Республики Хакасия от 25 сентября 2014  года по делу № А74-2823/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

Н.Н. Белан

И.Н. Бутина