Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014 по делу n А33-7465/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал реальный размер убытков, наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и оплатой истцом арендных платежей в период рассмотрения спора по возникшим у истца разногласиям по договору купли-продажи арендуемого им помещения   и факт причинения ему убытков.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит основания для его отмены ввиду следующего.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

На основании статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При этом субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела  и не оспаривается сторонами, истец имеет право приобретения в собственность нежилого помещения, арендованного по договору аренды нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской  Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской  Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской  Федерации). Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской  Федерации). В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской  Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку, Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска не оспаривается наличие у истца  преимущественного права на приобретение недвижимого арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, заключение договора купли-продажи для муниципального органа является обязательным.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В данном случае, помимо прочего, между сторонами возник спор относительно размера рыночной стоимости недвижимого имущества, которое подлежит отчуждению.

Согласно статье 13 Федерального закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения

При рассмотрении дела А33-8794/2012 Арбитражным судом Красноярского края была назначена оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта ООО «Альянс-Оценка», отчет ООО ТПК «Старатель», которым определена рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 284,6 кв.м., по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 181, пом. 66, в сумме 7 795 000 рублей составлен с нарушениями. В заключении судебной экспертизы указано, что в рецензируемом отчете имеют место массовые нарушения принципов обоснованности и проверяемости (ст. 4 ФСО № 3), что привело к искажению результатов оценочных работ, отчет не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки (ФСО № 3).

В рамках судебной экспертизы экспертом также составлен отчет № 2КН/10/12 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 21.02.2012, рыночная стоимость определена в размере 4 027 876 рублей  с НДС.

Из указанного решения, имеющего в порядке статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение по тем вопросам, которые входят в предмет доказывания по настоящему делу, на дату обращения истца  в суд, уже было издано распоряжение Администрации города Красноярска № 1233-недв «О приватизации нежилого помещения по пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 181, пом. 66», поэтому в рамках дела № А33-8794/2012 судом первой инстанции, в том числе был исследован и вопрос о величине стоимости объекта оценки, подлежащего реализации в порядке, предусмотренном Федеральным законом     № 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ.

В силу статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда, изложенных в Информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Из статьи 3 Федерального закона 159-ФЗ следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Обязательность для органов государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, применения рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, свидетельствует об обязательном характере вышеуказанной оценки. Данная правовая позиция соответствует судебной практике Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 27.07.2011 N 2419/11.

Как следует из представленного в дело Отчета №01-062 от 21.02.2012 об оценке рыночной стоимости вышеуказанного недвижимого имущества, оценку осуществляло ООО «ТПК Старатель» на основании муниципального контракта №18-08/004Э от 16.01.2012. Согласно результатам оценки – величина рыночной стоимости нежилого помещения не облагается НДС и определена в размере 7 795 000 рублей.

Решением Арбитражного  суда  Красноярского края по делу  А33-8794/2012 в ходе проведения  оценочной  экспертизы установлено, что в рецензируемом отчете имеют место массовые нарушения принципов обоснованности и проверяемости (ст. 4 ФСО № 3), что привело к искажению результатов