Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 по делу n А33-19522/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

24:58:0318001:25 по состоянию на 01.01.2011 составляет 1 957 000 рублей.

Признав доказанной рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:0318001:25  в размере 1 957 000 рублей, Арбитражный суд Красноярского края решением от 06 августа 2014 года заявление третьего лица удовлетворил, в удовлетворении иска отказал.

Считая решение арбитражного суда первой инстанции незаконным и необоснованным, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с рассматриваемой жалобой.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального права Российской Федерации, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Обладая правами и обязанностями  арендатора земельного участка с кадастровым номером 24:58:0318001:25, истец в соответствии с условиями договора аренды от 13.06.2006 № 6684-а, обязан вносить арендную плату за пользование указанным участком, которая в силу абзаца 2 части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" является регулируемой и зависит, в том числе, от размера кадастровой стоимости земельного участка.

Права арендодателя в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:58:0318001:25 в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и положений договора аренды от 13.06.2006 № 6684-а реализует администрация ЗАТО г. Железногорск.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей определения размера платы за пользование землей, при исчислении арендной платы используются данные о кадастровой стоимости земельного участка, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости, несоответствие данных о кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права истца как арендатора, поскольку влечет за собой дополнительные расходы для истца, администрация ЗАТО г. Железногорск как арендодатель также заинтересована в том, чтобы при приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью рыночная стоимость была установлена в размере, определенном на основании достоверных и достаточных доказательств, полученных в установленном законом порядке.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) содержит главу III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающую специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения. Данная глава была принята Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности (в редакции от 21.07.2014, действующей на дату принятия обжалуемого решения суда) результаты определения кадастровой стоимости находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости, могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде.

При этом согласно абзацу четвертому названной нормы права в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка истцом представлен отчет оценщика от 03.09.2013 N 176-2013, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Транс-аудит", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:0318001:25 по состоянию на 01.01.2011 составляет 960 172 рублей, и положительное экспертное заключение от 26.09.2013 № 939/09/13 на данный отчет.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции исходил из того, что представленный истцом отчет не может быть признан достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка, поскольку подготовлен на основании данных, не соответствующих действительности, а именно: исходя из отнесения земельного участка с кадастровым номером 24:58:0318001:25 к землям сельскохозяйственного назначения.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Из положений статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главы III.1 Закона об оценочной деятельности, Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 следует, что с учетом обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей при определении рыночной стоимости объекта необходимо использование показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существующих  на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость.

Постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 № 708-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:0318001:25 по состоянию на 01.01.2011 установлена в размере 15 197 802 рублей 54 копеек.

Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 14.05.2012 № 24/12-135705 (т.1, л.д. 18), земельный участок с кадастровым номером 24:58:0318001:25 находится в черте ЗАТО г. Железногорск, относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования «под нежилое здание и прилегающую территорию».

В силу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к ряду территориальных зон, включая производственные и сельскохозяйственного использования.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Часть 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Те земельные участки, разрешенное использование которых не соответствует градостроительному регламенту, на основании части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации также могут использоваться без установления срока их приведения в соответствие с градостроительным регламентом, кроме случаев, когда их использование опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

На дату установления кадастровой стоимости спорного земельного участка (на 01.01.2011) действовали утвержденные Решением Совета депутатов ЗАТО г. Железногорск Красноярского края от 27.08.2009 № 62-410Р Правила землепользования и застройки г. Железногорска, предусматривающие виды территориальных зон и их кодовые обозначения (статья 17).

Согласно представленным в материалы дела извлечениям из карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки г. Железногорска, утвержденных решением Совета депутатов ЗАТО г. Железногорск Красноярского края от 27.08.2009 № 62-410Р, спорный земельный участок располагался в зоне П-3 (т.1, л.д. 158).

В соответствии со статьями 17, 37 Правил землепользования и застройки г. Железногорска, утвержденных решением Совета депутатов ЗАТО г. Железногорск Красноярского края от 27.08.2009 № 62-410Р, кодовое обозначение П-3 имеет зона производственно-коммунальных объектов IV – V классов вредности. Такой вид разрешенного использования, как размещение объектов, используемых в сельском хозяйстве, либо иной вид, связанный с сельскохозяйственной деятельностью,  не предусмотрен ни в числе основных, ни в числе вспомогательных видов разрешенного использования. Вида разрешенного использования «под нежилое здание и прилегающую территорию» указанные Правила землепользования и застройки г. Железногорска не содержат.

В разделе 16 «Оценочная методология» представленного истцом отчета от 03.09.2013 № 176-2013 указано, что рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. При определении наиболее эффективного использования земельного участка принимается во внимание, в том числе целевое назначение и разрешенное использование (т.1, л.д. 33).

Таким образом, поскольку материалами дела подтверждено отнесение спорного земельного участка на дату проведения кадастровой оценки к зоне производственно-коммунальных объектов IV – V классов вредности, а не к зонам сельскохозяйственного использования, при определении рыночной стоимости земельного участка необходимо исходить из видов его разрешенного использования, установленных для зоны П-3.

Письмом от 13.05.2013 № 541-ОП администрация ЗАТО г. Железногорск сообщила истцу, что спорный земельный участок находится в производственной зоне непищевой промышленности (ПР 1), в которой не предусмотрено в качестве вида разрешенного использования – сельскохозяйственное использование земельных участков (т.1, л.д. 179). Указанное письмо получено истцом 29.05.2013 (почтовое уведомление № 44021 – т.1, л.д. 180).

Как следует из представленного истцом отчета от 03.09.2013 №176-2013, при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером  24:58:0318001:25 эксперт исходил из вида разрешенного использования  данного земельного участка «Земли сельскохозяйственного использования», о чем указано в таблицах 5, 6 на странице 18, 20 отчета (т.1, л.д. 37, 39). В связи с указанным в качестве объектов-аналогов экспертом использованы земельные участки с видами разрешенного использования «для ведения приусадебного хозяйства» - объект № 1, «под личное подсобное хозяйство» - объекты № 2, № 3.

В силу части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

При указанных обстоятельствах представленный истцом отчет от 03.09.2013 № 176-2013 не может быть признан достоверным доказательством, поскольку подготовлен на основании данных, не соответствующих действительности.

Согласно представленному в материалы дела отчету от 05.05.2014 № 132К-04/14, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Агентство оценки» на основании определения Арбитражного суда Красноярского края о назначении экспертизы от 04.04.2014,  рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:58:0318001:25 по состоянию на 01.01.2011 составляет 1 957 000 рублей. При составлении указанного отчета эксперт исходил из того, что земельный участок относится к землям населенных пунктов, имеет разрешенное использование: под здание и прилегающую территорию (промназначение).

Довод заявителя апелляционной жалобы о недостоверности отчета от 05.05.2014 № 132К-04/14 подлежит отклонению по следующим основаниям.

В силу частей 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Требования к заключению эксперта, порядку назначения и проведения экспертизы установлены статьями 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу; экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В представленном экспертном заключении отсутствуют какие-либо противоречия, выводы эксперта понятны, исследования каких-либо иных обстоятельств, а также дополнительных разъяснений не требуется.

В силу статей 12 и 14 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. При этом оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки,