Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.09.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

с выводом суда первой инстанции о наличии  оснований для расторжения договора аренды по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 2 статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендатора, договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Из анализа названных правовых норм следует, что способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии, соответствующем условиям договора, и назначению имущества, определены законом.

Как следует из материалов дела   и обоснованно установлено судом первой инстанции,  арендованное помещение было передано с обременениями: через помещение № 4 общей площадью 30,5 кв.м. по правой стенке находится дверь к помещению № 5, а именно части помещения общей площадью 18 кв.м. (иного доступа к помещению № 5 (части помещения) как только через межкомнатную дверь помещения № 4 нет). Помещения № 5 и № 5а являлись предметом аукциона в соответствии с протоколом № 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению №150513/2683870/03 от 06.06.2013, а также договором аренды нежилых помещений № 5 от 21.06.2013, заключенным между Министерством сельского хозяйства и продовольствия Республики Тыва и сельскохозяйственным производственным кооперативом "Биче-Тей".

Таким образом, при наличии указанных обременений арендатор был вынужден предоставлять доступ к помещению №5, арендованному другим лицом. Данное обстоятельство не было оговорено сторонами при заключении договора и повлекло невозможность дальнейшего продолжения арендных отношений.

В судебном заседании при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представитель негосударственного образовательного учреждения Учебный центр «Прогресс» пояснил, что во время осмотра арендуемого имущества дверь в помещение № 5 была  заперта и никаких пояснений относительно данного факта от арендодателя получено не было.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор, может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания претензии (л.д.55 т.1), представленной негосударственным  образовательным учреждением Учебный центр «Прогресс»  в обоснование соблюдения досудебного порядка урегулирования спора  и полученной  Министерством 06.09.2013 следовало предложение о расторжении договора с 05.09.2013  и направления  представителя для подписания  09.09.2013 акта приема-передачи  арендуемого помещения.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что представленные в материалы дела уведомления, отправленные по электронной       почте    не  могут  являться достоверными доказательствами надлежащего уведомления  Министерства о расторжении договора аренды подлежат отклонению, как не имеющие правового значения с учетом наличия подписанного сторонами 09.09.2013  между сторонами акта приема-передачи и освобождения  арендатором занимаемого помещения.

По тем же основаниям подлежат отклонению и доводы  заявителя апелляционной жалобы о том, что поскольку уведомление о расторжении договора аренды поступило в адрес Министерства сельского хозяйства и продовольствия Республики Тыва только 06.09.2013,  двухмесячный  срок  для расторжения договора аренды следует рассчитывать   с момента получения уведомления.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, соблюдение истцом претензионного порядка расторжения договора аренды  и  положения статей 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд  первой инстанций правомерно посчитал требование истца о расторжении договора аренды с 01.10.2013  обоснованными и подлежащим  удовлетворению.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По смыслу данной статьи арендные платежи могут быть взысканы с арендатора до момента возврата объекта аренды арендодателю после прекращения действия договора аренды, если не установлен факт уклонения арендодателя от приемки помещения. При этом плата за все время просрочки имущества начисляется, исходя из размера, установленного договором.

 Из материалов дела следует, что  09.09.2013  между сторонами был подписан акт приема-передачи арендованного помещения, а также то обстоятельство, что арендная плата была уплачена арендатором за сентябрь в полном объеме.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание наличие доказательств возврата арендуемого имущества, суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика о наличии оснований для взыскания  арендной платы за октябрь месяц.

 При  наличии  доказательств возврата арендуемого имущества доводы Министерства сельского хозяйства и продовольствия Республики Тыва  о том, что условиями договора аренды не предусмотрено освобождение арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки в случае расторжения договора аренды  также подлежат отклонению, как противоречащие вышеприведенным нормам законодательства.

При таких обстоятельствах, требование Министерства сельского хозяйства и продовольствия Республики Тыва к Негосударственному образовательному учреждению Учебный центр «Прогресс» о взыскании задолженности по арендной плате, а также пени за просрочку платежей правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.

С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269,  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

          решение Арбитражного суда Республики Тыва от «11» июня 2014 года по делу                   № А69-556/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

Н.Н. Белан

В.В. Радзиховская