Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.09.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

договоры, сделки и иные, предусмотренные статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что между ООО  "РегионСМиК" (субарендатор) и  ООО "Северные ворота" (арендатор) подписан договор субаренды нежилого помещения № 44 от 05.09.2012, согласно пункту 1.1. которого арендатор настоящим предоставляет субарендатору, а субарендатор принимает во временное пользование (в субаренду) нежилое помещение гаража грузовых автомашин, находящееся по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Советская, 36, инвентарный номер 25:440:001:006822800, лит.Б, кадастровый номер 38:18:020404:0003:25:440:001:006822800.

Судом первой инстанции правомерно определено, что к отношениям сторон применимы положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в качестве оснований для расторжения договора субаренды, истец указывает систематическое нарушение  ответчиком требований пункта  4.2. договора и на основании  статей 612, 620  Гражданского кодекса Российской Федерации просит расторгнуть договор аренды.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом установленных по делу обстоятельств и норм права, подлежащих применению к спорным отношениями, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии  оснований для расторжения договора аренды по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Абзацем вторым указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендатора, договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Из анализа названных правовых норм следует, что способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии, соответствующем условиям договора, и назначению имущества, определены законом.

Как следует из материалов дела   и обоснованно установлено судом первой инстанции,  ответчик препятствовал в пользовании имуществом, а именно ограничил потребление электроэнергии, не предоставлял места для мусора, установил плату за проезд клиентам и поставщикам субарендатора к арендуемому помещению, не осуществлял надлежащее обслуживание внутренних систем отопления.

При заключении договора субаренды, истец не был заранее уведомлен о наличии вышеуказанных препятствий, так как согласно представленным письмам усматривается, что указанные ограничения были установлены ответчиком в период с июня 2013 по ноябрь 2013, то есть после года пользования, в том числе письмом № 75 от 05.06.2013, письмом № 124 от 18.11.2013, письмом № 120 от 07.11.2013.

В материалы дела истцом представлен паспорт на приобретенный им котел, согласно которому для поддержания нормального функционирования помещения на площадь 300 кв.м. требуется мощность электроэнергии 30кВт, а также расчет тепловой нагрузки помещения гаража грузовых автомашин, согласно которому расчетная нагрузка на отопление – 283 Квт. Субарендуемое помещение имеет площадь 1 477,3 кв.м.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции соглашается  с тем, что  подачу электроэнергии в размере 50 кВт не может обеспечить соблюдение нормативов теплообеспечения арендуемого здания.

Расчет тепловой нагрузки соответствует методике определения количества тепловой энергии и теплоносителя в водяных системах коммунального теплоснабжения МДС 41-4.20000, утвержденным приказом Госстроя России № 105 от 06.05.2000.

В соответствии  с расчетом, температура  воздуха внутри помещения  должна составлять плюс 10 С при расчетной температуре наружного воздуха по СНиП 23-01-99 Строительная климатология – минус 46 С.

На основании приложения № 1 к решению Думы УКМО (ГП) от 27.06.2013 № 60/10, местные нормативы градостроительного проектирования Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) истцом также представлены сведения по январю месяцу в Усть – Кутском муниципальном образовании:

- средняя температура января – минус 27, 8 градусов,

- абсолютная минимальная температура - минус 55 градусов;

- расчетная температура наружного воздуха (для проектирования) – минус 46 градусов;

- температура отопительного сезона – минус 10, 6 градусов.

В примечании указано, что поддержание расчетной температуры воздуха внутри помещения гаража 10 градусов при мощности отопительных агрегатов 80 кВт возможно при температуре наружного воздуха не ниже минус 6 градусов.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что согласно нормативам и расчетным показателям, арендованное помещение не обеспечено надлежащим функционированием одной из систем жизнеобеспечения – теплоснабжением, что нарушает условия пункта 4.2. договора (арендатор обязан обеспечить субарендатору условия для бесперебойного функционирования всех систем жизнеобеспечения помещения).

Согласно переписке между истцом и ответчиком (требование № 1 от 09.01.2014, письмо № 05-с от 10.01.2014), на просьбу истца разъяснить причины, вследствие которых произошло разморожение отопительной системы,  ответчик сообщил, что хозяйственная деятельность ООО «РегионСМиК» не является компетенцией ООО «Северные ворота» при отсутствии прямого вреда ООО «Северные ворота», причины не пояснил, из чего следует, что ответчик не исполнял принятые на себя обязательства в соответствии с договором субаренды, не реагировал надлежащим образом на просьбы истца, обусловленные договором.

Истцом представлены акты замера температуры внутри отапливаемого помещения от 25.02.2014,26.02.2014,27.02.2014,28.02.2014,01.03.2014, 02.03.2014, 03.03.2014.

Истец указывает, что гаражное помещение использовалось в целях осуществления коммерческой деятельности (пункт 1.4.) под складское помещение и торговый зал, считает, что ответчиком нарушен СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений», утв. постановлением Госкомсанэпиднадзор РФ от 1 октября 1996 г. № 21.

Для гаражного помещения расчетная температура воздуха внутри должна составлять плюс 10 С при температуре наружного воздуха минус 46 С согласно расчету тепловой нагрузки по формуле согласно Методике определения количества тепловой энергии и теплоносителя в водяных системах коммунального теплоснабжения МДС 41-4.20000, утвержденным приказом Госстроя России № 105 от 06.05.2000.

В актах температура воздуха составляла за период с 25.02.2014 по 03.03.2014 от – 10 С до - 30 С. Следовательно, эксплуатация субарендуемого помещения, а также осуществление деятельности, в зимнее время  даже по усредненным нормам, при нагрузке 50 кВт невозможна.

Отсутствие согласования сторонами нормы нагрузки не имеет значения при расчетных температурах и возможности определения расчетной нагрузки на отопление при соответствующих показателях.

При этом, судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что ответчик обязался обеспечивать функционирование систем жизнеобеспечения нежилого гаражного помещения.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор, может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец, реализовав право, предоставленное частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, уведомлением о прекращении действия договора субаренды нежилого помещения № 44 от 05.09.2012 потребовал досрочного расторжения договора.

Ответчик сообщил, что расторжение договора не отвечает интересам ООО «Северные ворота» (письмо № 39-с от 28.02.2014).

Учитывая установленные по делу обстоятельства, положения  пункт 4.2. договора субаренды и статей 450, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд  первой инстанций правомерно посчитал требование истца о расторжении договора субаренды обоснованными и подлежащим  удовлетворению.

Ответчик, обжалуя решение суда первой инстанции, приводит доводы, которым была дана надлежащая оценка при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Довод ответчика о том, что для мусора на территории имеются контейнеры под ТБО для складирования и хранения мусор,а был обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку противоречит представленному в материалы дела письму ответчика, в котором ответчик сообщил истцу, что на территории арендуемого помещения категорически запрещается выкидывать мусор в контейнер ТБО и складировать любой мусор возле арендуемого помещения (письмо № 75 от 05.06.2013)

Довод ответчика о том, что для клиентов истца имеется отдельный вход, не имеет  правового значения, поскольку для получения товара клиентам  истца необходимо оплатить въезд на территорию, на которой находится арендуемое помещение, о чем истец заранее не был уведомлен.

Довод ответчика о том, что при передаче помещения истцу выделили 50 кВт обоснованно отклонен судом первой инстанций как документально неподтвержденный, поскольку  стороны не оговаривали конкретный объем потребления. Письмом № 124 от 18.11.2013 ответчик уведомил истца об ограничении потребления электроэнергии арендуемого объекта, указав максимальное потребление 50 кВт, соответственно, изначально потребление было большим, что также свидетельствует из расчетов потребления электроэнергии, предоставленных ответчиком. Ответчик не представил доказательства тому, что не имел возможности предоставить больший объем кВт при подписании договора.

Довод ответчика  о том, что судом не принят во внимание тот факт, что истец решил расторгнуть договор субаренды, поскольку приобрел себе собственное помещение,  не имеет правового значения, поскольку истец, заявляя требование о расторжении договора воспользовался  способами  защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества которые  определены законом. Истец  реализовал свое право, предоставленное частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, потребовав досрочного расторжения договора субаренды.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.

С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269,  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

         решение Арбитражного суда Красноярского края от «30» июня 2014 года по делу               № А33-5934/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

Н.Н. Белан

Л.Е. Споткай