Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Суд первой инстанции при принятии обжалуемого решения обосновано руководствовался обстоятельствами, установленными в рамках дела №А74-3622/2013, где судом были рассмотрены аналогичные требования меду теми же сторонами  и по тому же  договору, но за другой период.

Учитывая положения части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции  правомерно признал доказанными обстоятельства,  установленные в рамках   указанного дела.

С учетом установленных решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 11.10.2013 по делу №А74-3622/2013 обстоятельств, судом первой инстанции правомерно определено, что   годовой размер арендной платы по договору № АЮ25661 с 06.04.2013 составляет 7 668 050 рублей 68 копеек, который подлежит уплате в соответствии с пунктом 3.2. по следующему графику платежей:

во второй год аренды земельного участка: до 15.09.2013 – 3 025 000 рублей, до 15.11.2013 -        3 025 000 рублей;

в третий год аренды земельного участка: до 15.03.2014 – 3 025 000 рублей, до 15.06.2014 -         3 025 000 рублей, до 15.09.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.11.2014 - 3 025 000 рублей

Таким образом, подлежит уплате в заявленный истцом период арендная плата в следующем размере 7 954 610 рублей 24 копеек, в том числе:

1 904 610 рублей 24 копеек до 15.09.2013 (3 025 000 рублей – 1 120 389 рублей 76 копеек (взысканы по решению суда);

3025000 рублей до 15.11.2013;

3025000 рублей до 15.03.2014.

Материалами дела установлено, что ответчик обязанность по оплате арендных платежей должным образом не исполнил, в результате чего, образовалась задолженность по арендной плате за период с 16.09.2013 по 15.03.2014 в размере 7 954 610 рублей 24 копеек.

Поскольку  доказательств погашения задолженности ответчиком  в материалы дела представлено не было, заявленные требования истца о взыскании с ответчика     7 954 610 рублей 24 копеек долга по арендной плате обоснованно признано  судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.

Ответчик, обжалуя решение суда первой инстанции,  указал, что договор аренды с момента первой регистрации права собственности участника долевого строительства прекратил свое действие   в отношении всего земельного участка.  Сохранение действия договора аренды с истцом в отношении части земельного участка, незанятой введенными в эксплуатацию очередями строительства, не являющейся самостоятельным объектом недвижимости и границы которой не определены в установленном законом порядке, не согласуется с разъяснениями, данными в абзаце 6 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и противоречит правовому содержанию пунктов 1 и 2 статьи 209, статьи 219, пункта 1 статьи 235, статьи 244, пункта 3 статьи 607, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 11.1, пунктов 1, 2, 4, 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации;

Указанные доводы подлежат отклонению, как  направленные на переоценку обстоятельств, установленных  вступившим в законную силу судебным актом по делу  А74-3622/2013, в рамках которого судами дана надлежащая оценка  указанному истцом обстоятельству.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данным в пунктах 66, 67 Постановления N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком, необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.

Судами  в рамках дела  № А74-3622/2013 установлено, что   с даты первой регистрации права собственности на квартиры № 27 в первой очереди, № 80 во второй очереди многоквартирного дома (05.04.2013), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв.м., не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята первой и второй очередями многоквартирного дома, и как следствие, не вправе с указанной даты  прекратить сдачу  указанной  части земельного участка застройщику в аренду и получать за это арендную плату.

Вместе с тем,  судами обоснованно   принято во внимание  то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью  5 130 кв.м предоставлен застройщику в аренду по договору от 14.12.2011 № АЮ 25661 для строительства на нем трех очередей многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенной стоянкой, и третья очередь  жилого дома после 05.04.2013 продолжала строиться ответчиком, и ее правовая судьба как объекта гражданских прав еще была не определена.

Учитывая данный факт, суды пришли к выводу о том, что  договор аренды земельного участка от 14.12.2011 № АЮ 25661 не может считаться прекращенным, поскольку иное привело бы к правовой неопределенности взаимоотношений сторон в период продолжающегося строительства до момента сдачи всего дома в эксплуатацию. Следовательно, собственники многоквартирного дома (первой и второй очереди) в такой ситуации не приобретают вещных прав на часть земельного участка, предоставленного застройщику для строительства третий  очереди, которая фактически продолжала эксплуатироваться застройщиком по его целевому назначению, определенному договором аренды для продолжения строительства.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика  о прекращении действия договора аренды подлежат  отклонению.

По тем же основаниям подлежат отклонению и доводы истца  о неправильном исчислении судом первой инстанции  размера арендной платы, подлежащей взысканию.

Как следует из материалов дела, план-схема выполнена  исполнителем на основании договора с ООО «УКС «Жилстрой» и технического задания от 20.12.2012. Из технического задания усматривается, что исполнителю поручено выполнить работы по созданию инженерно-топографического плана земельного участка со съемкой прилегающей территории, на которой выполнено благоустройство, определить координаты углов поворотов границ частей земельного участка по вынесенным в натуре точкам для 1, 2, 3 очередей жилого дома и на основе полученных материалов отобразить границы частей земельного участка.

Согласно пояснениям представителя ответчика, точки выносились в натуре заказчиком с учетом площади, необходимой для продолжения строительства  3 очереди жилого дома, то есть определение границ земельных участков производилось по принципу фактического использования земельного участка застройщиком для продолжения строительства. Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. С учетом требований земельного и градостроительного законодательства земельный участок непосредственно под первой очередью жилого дома не формировался. В этой связи судом первой инстанции правомерно установлено, что  предложенный ответчиком план-схема для целей определения площади земельного участка, право аренды на которую прекратилось, не отвечает критерию достоверности.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции   о невозможности  использования при расчете арендной платы выполненного ООО «ХакасСТРОЙИЗЫСКАНИЯ» плана-схемы земельного участка и применения пропорционального расчета площади земельного участка от площади застройки каждой из очередей.

  Истец также предъявил ко взысканию 906 599 рублей 71 копеек неустойки за период с 16.09.2013 по 15.03.2014, исчисленную на основании пункта 7.2. договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, при этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

Поскольку обязательство по уплате арендной платы в указанном выше размере и в сроки, установленные договором, не внесены, требование истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку платежей предъявлено правомерно.

Проверив расчет неустойки, арбитражный суд признал его арифметически верным.

Вместе  с тем, из материалов дела следует, что  ответчик просил уменьшить размер неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

В подтверждение чрезмерности начисленной истцом неустойки ответчик представил справки банков о процентной ставке по потребительским кредитам: АКБ «Енисей» (ОАО), Азиатско-Тихоокеанского Банка» ОАО, а также действующие кредитные договоры с ОАО «Сбербанк России», АКБ «Енисей».  Согласно представленным документам процентная ставка варьируется от 13, 5 % до 19% годовых.

Учитывая компенсационный характер неустойки, сведения о размере ставок по кредитам  и право суда  на уменьшение неустойки применительно к положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции   правомерно  не нашел оснований для снижения неустойки до двукратной  ставки рефинансирования   как просил ответчик  и уменьшил размер неустойки на 50% до суммы 453 299 рулей 86  копеек.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционных  жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены решения по настоящему делу.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной   жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

          решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «04» июня 2014 года по делу             № А74-2417/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

В.В. Радзиховская

Л.Е. Споткай